: toasoandko@gmail.com | : (04) 38.228.302
Liên hệ Quảng cáo: (04)39.431.943 - (04)39.447.011
07:00:12 26/06/2019

Thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh hơn

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có quy định giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.

Quy định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư vào tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản (BĐS). Tại sao lại đưa ra những thay đổi này? Ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước, trao đổi với Đại Đoàn Kết về vấn đề này.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh hơn

Ông Nguyễn Quốc Hùng.

PV: Theo phản ánh, thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm có dấu hiệu trầm lắng. Có người cho rằng, đó là do tín dụng vào BĐS bị siết lại?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Thị trường BĐS hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của thị trường trước hết xuất phát từ việc lệch pha cung cầu, hiện tại nhiều Chủ đầu tư thực hiện phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, trong khi nhu cầu thực của người dân hướng về phân khúc nhà ở bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Ngoài ra thông thường, những tháng đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những tháng ít giao dịch BĐS do thói quen tiêu dùng của người dân.

Bên cạnh đó, các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch nhất là tại một số tỉnh, thành phố đã dẫn tới nhiều dự án chưa đúng tiến độ đầu tư. Một nguyên nhân nữa là thời gian gần đây xảy ra nhiều tranh chấp trong việc quản lý khu chung cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, bàn giao nhà chậm tiến độ làm ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà.

Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, đây là cơ hội tốt để các cơ quan quản lý, doanh nghiệp BĐS có cơ hội đánh giá lại nguyên nhân yếu kém của thị trường, xác định lại định hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của người mua nhà.

Ông có thể chia sẻ cụ thể về con số tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực BĐS trong thời gian qua?

- Tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (bao gồm kinh doanh và mua BĐS để ở) tăng trưởng 31,76%. Do đó, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này phù hợp với chủ trương của Chính phủ, định hướng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh BĐS và hướng tín dụng vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhu cầu thực của người dân. (Đây cũng là một trong các mục tiêu mà dự thảo thay thế Thông tư 36 nhắm đến).

Thứ hai, trong cơ cấu nguồn vốn của 1 chủ đầu tư dự án thông thường gồm: Vốn tự có, vốn đi vay, vốn ứng trước của khách hàng vay vốn và các nguồn vốn khác. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp BĐS phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, thể hiện ở việc ngân hàng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư và còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho vay đối với người mua nhà để thanh toán tiền ứng trước cho chủ đầu tư. Do đó, nguồn vốn phục vụ nguồn cung BĐS sẽ bao gồm cả nguồn vốn phục vụ từ bên cầu. Nói cách khác, khi tính nguồn vốn tín dụng cho kinh doanh BĐS, phải tính cả vốn tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống về nhà ở.

Như vậy, tăng trưởng tín dụng âm trong Quý IV/2018 không phản ánh việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh BĐS.

3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung (Quý I/2019) của nền kinh tế, nên nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là không chính xác. NHNN định hướng kiếm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân.

Gần đây, Hiệp hội BĐS Việt Nam có nhiều kiến nghị liên quan đến quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36; theo đó, chủ yếu nhận định dự thảo các nội dung giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu dùng nhà ở là biện pháp siết tín dụng, làm giảm nguồn cung BĐS. Ông có bình luận gì về các kiến nghị này?

- Các kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một phương án mà NHNN dự kiến lựa chọn. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ ngày 1/7/2022 áp dụng tỷ lệ tối đa 30%.

Nhận định của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên là không chính xác. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay lĩnh vực BĐS phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm sự phát triển hiệu quả,bền vững của thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 chỉ áp dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong quá trình thực hiện sáp nhập, hợp nhất gặp khó khăn về tài chính). Theo đó, mức độ tác động của quy định trên tới thị trường BĐS là không lớn. Bên cạnh đó, việc thay đổi quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các doanh nghiệp BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.

Hiện nay dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 đã được lấy ý kiến rộng rãi, NHNN đang chỉnh sửa cho phù hợp, đảm bảo khả năng đáp ứng của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng vay vốn.

Trân trọng cảm ơn ông!

Hồ Hương (ghi)