Chây ỳ thành lập ban quản trị chung cư: Căn nguyên của tranh chấp

Khi ban quản trị chung cư chưa phát huy hiệu quả thì tranh chấp vẫn xày ra.

Khi luật cũng bị làm ngơ

Các vấn đề sử dụng công khai minh bạch, kinh phí bảo trì chung cư tòa nhà chung cư luôn là vấn đề nóng và có nhiều tranh cãi. Bởi phía người dân cho rằng, kinh phí bảo trì chung cư lên tới hàng chục tỷ đồng mà không biết được chủ đầu tư sử dụng hợp lý như thế nào.

Trong khi đó phía chủ đầu tư cho rằng, từng hạng mục đã ký trong hợp đồng được thực hiện đầy đủ. Câu chuyện chủ đầu tư và người dân không nhìn về một hướng xưa nay vẫn nóng.

Mới đây, tại quận Hà Đông (Hà Nội), hàng trăm cư dân tòa nhà CT1 The Pride đã có tranh luận gay gắt với chủ đầu tư là Công ty CPĐT Hải Phát để được tổ chức hội nghị chung cư và thành lập Ban quản trị riêng.

Theo đó nguyện vọng của phần đông cư dân nơi đây cho rằng căn cứ pháp lý để thành lập ban quản trị rất cụ thể, rõ ràng, tại sao phía chủ đầu tư trì hoãn và không cho người dân thành lập ban quản trị.

Việc chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị không những đã gây rất nhiều vấn đề bức xúc trong cư dân mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của cư dân cụ thể như không bàn giao kinh phí bảo trì, không công khai kinh phí bảo trì, không công khai số tiền đã sử dụng kinh phí bảo trì.

Không bàn giao hồ sơ thiết kế xây dựng đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt về phần sở hữu chung để dân cư có căn cứ nghiệm thu kiểm tra đánh giá các hạng mục kỹ thuật, có biện pháp bảo trì thay thế các hạng mục đặc biệt xuống cấp nghiêm trọng gây nguy hiểm, mất an toàn. Điển hình là thang máy rơi, kẹt cũng như việc liên tục xảy ra sự cố.

Câu chuyện tại tòa nhà The Pride này chỉ là một dẫn dụ điển hình gần đây nhất làm nóng thêm câu chuyện thành lập Ban quản trị tòa nhà.

Trước đó nữa, tại TP HCM, chung cư Khang Gia Tân Hương (phường Tân Quý, quận Tân Phú) cho cư dân vào ở từ năm 2014. Mặc dù sinh sống được gần 3 năm nhưng các cư dân vẫn chưa có một tổ chức đứng ra đại diện cho quyền lợi của mình. Sau đó, các cư dân đã gửi đơn đến nhiều nơi yêu cầu thành lập BQT chung cư. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn chưa mặn mà trong việc hợp tác với chính quyền địa phương cùng các cư dân.

Hay tại tòa nhà Chung cư Sông Hồng Parkview số 165 Thái Hà (Quận Đống Đa, Hà Nội), do không có Ban quản trị riêng nên thường xuyên dẫn đến tranh chấp.

Theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, hội nghị tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày chung cư đó được đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã bàn giao.

Tuy nhiên, nhiều chung cư ở TP HCM đã lấp đầy và đưa vào sử dụng nhiều năm qua nhưng vẫn chưa có Ban quản trị (BQT) khiến quyền lợi cư dân bị ảnh hưởng. Giới chuyên gia cho biết, đáng lẽ người dân phải được thực hiện quyền giám sát của mình nhưng bị phía chủ đầu tư “ làm ngơ”.

Chưa tìm được tiếng nói chung

Theo một thống kê chưa đầy đủ, trên địa bàn Hà Nội hiện có 95/478 nhà chung cư có BQT. Số lượng chung cư có BQT chiếm chưa đầy 20%, còn lại hơn 80% vẫn do chủ đầu tư đứng ra quản lý, vận hành.

Việc này đã tạo ra nhiều mâu thuẫn vì liên quan đến lợi ích chung, lợi ích riêng. Báo cáo bước đầu kiểm tra của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng cho thấy, có 16 nhóm vấn đề chính trong tranh chấp chung cư hiện nay.

Trong đó, tình trạng tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng phổ biến nhất, quản lý tài chính chi phí vận hành, việc chuyển giao quỹ bảo trì 2%…được đề cập nhiều nhất.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ chia sẻ với báo chí rằng, xu thế phát triển nhà chung cư cao tầng là tất yếu ở VN, vì thế về lâu dài VN cần xây dựng hẳn Luật Chung cư, trong đó quy định cụ thể quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan đến nhà chung cư.

Mỗi khi có tranh chấp giữa các công ty xây dựng chung cư và người mua căn hộ cũng như giữa những người cư ngụ trong cùng một chung cư, việc giải quyết đúng sai rất rắc rối, kéo dài mà kết quả cuối cùng vẫn không thỏa đáng.

Hiện nay trên thế giới cũng có nhiều mô hình quản lý chung cư hiệu quả. Chẳng hạn Ở Malaysia có mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý, với nguyên tắc phi lợi nhuận.

Các dịch vụ trong chung cư đều thụ hưởng các dịch vụ trọn gói: bảo vệ, chăm sóc cây cảnh, vệ sinh môi trường, bơi lội,… do nhà đầu tư trực tiếp cung cấp. Từng tháng, mỗi hộ dân phải đóng góp một khoản tiền dịch vụ cố định cho đơn vị quản lý - chủ đầu tư.

Toàn bộ kinh phí của cư dân đóng góp cho các dịch vụ quản lý nhà ở được sử dụng trên nguyên tắc “phi lợi nhuận” và công khai minh bạch. Vậy nên gần như giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại đất nước này chưa bao giờ xảy ra tranh chấp, trường hợp phát sinh tranh chấp đã có cơ chế giả quyết đảm bảo nhanh gọn, dứt điểm và đúng luật.

Nhiều luật sư cũng cho rằng, mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã có quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư song cho đến nay, mô hình BQT nhà chung cư chỉ đếm trên đầu ngón tay, thậm chí vẫn quẩn quanh đi tìm một mô hình thực sự phù hợp.