Đất vàng - mua rẻ, bán siêu đắt

Ảnh minh họa.

Không đấu giá khi cổ phần hóa

Chỉ trong quãng thời gian ngắn từ 1/7/2014 đến ngày 30/11/2016 với 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước (DNNN), DNNN cổ phần (tại 8 tỉnh, thành: Hà Nội, TP HCM, Vũng Tàu, Tây Ninh, Lâm Đồng, Nghệ An, Nam Định, Quảng Ninh) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, tất cả đều gặp rất nhiều nhiều vấn đề

Cụ thể việc cổ phần hóa DNNN nhất là những DNNN được Nhà nước cho thuê đất ở những vị trí có giá trị thương mại ở trung tâm thành phố, nhưng khi xác định giá trị DN để cổ phần hóa lại không tính giá trị quyền sử dụng đất vào, cũng không thực không thực hiện đấu giá khi cổ phần hoá.

Việc thực hiện sắp xếp lại cơ sở nhà, đất được UBND tỉnh, thành phố cho chuyển mục đích để xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và nhà ở để bán nhưng không thực hiện đấu giá theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013

Bộ Tài chính cũng chỉ ra rằng, việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của DN tư vấn nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường.

Việc xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số địa phương chưa thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định. UBND tỉnh, thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất nhưng chưa xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố và không báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố tại kỳ họp gần nhất.

Định giá rẻ, bán cao

Cũng theo thống kê từ Bộ Tài chính, phần lớn đất tại 60 DNNN này, sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng hiện đang triển khai nhiều dự án lớn. Trong đó, Hà Nội có 24 dự án chiếm gần 50%, TP.HCM có 11 dự án. Chưa hết, trong số các dự án này có vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Chẳng hạn như Khu nhà ở thấp tầng, chung cư kết hợp dịch vụ thương mại (tại khu Xa La, Hà Đông, Hà Nội) của Liên danh Cty TNHH MTV ĐTPT Sông Nhuệ và Cty CPTM Ngôi nhà mới còn nợ tiền sử dụng đất hơn 27 tỷ đồng; dự án Pandora 53 Triều Khúc còn nợ tiền sử dụng đất hơn 145 tỷ đồng; Khu nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng và văn phòng làm việc (số 89 ngõ 1141 đường Giải Phóng) của Cty CP cầu 1 Thăng Long còn nợ hơn 174 tỷ đồng; dự án toà nhà Lũng Lô (Nghệ An) nợ gần 18 tỷ đồng; khu văn phòng làm việc và cho thuê của Cty CP Thuỷ sản khu vực 1 tại số 36 ngõ 61 Lạc Trung (Hà Nội) nợ hơn 67 tỷ đồng; Khu chức năng hỗn hợp (Thanh Trì, Hà Nội) của Cty CP Vận tải muối nợ 124 tỷ đồng…

Cũng trở lại với danh sách “đất vàng” của Bộ Tài chính, điểm một số địa chỉ đỏ nhận thấy rằng, giá đất được phê duyệt để tính thu nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng có mức cao nhất là 83 triệu và 70 triệu tương ứng với khu đất 334 Tô Hiến Thành, phường 14, quận 10, TP.HCM và khu đất ở 29 Liễu Giai.

Thêm khu đất ở số 8 Hoàng Minh Giám, phường 9, Quận Tân Phú, TP HCM được phê được định giá trước cổ phần hóa là 70 triệu đồng/m2. Còn lại, các khu đất khác có giá đất được phê duyệt giao động từ 14 đến 24 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên cũng có điều đáng bàn, là giá đất được định giá để chuyển đổi mục đích khá thấp, kéo theo nghĩa vụ tài chính phải đóng thấp nhưng sau khi chuyển đổi xong, giá bán cao vọt lên.

Chẳng hạn Cty CP Formarch & Kinh Đô, đề nghị chuyển đổi 5.098 m2 đất tại ngõ 102 Trường Chinh, phường Phương Mai, Đống Đa để xây dựng dự án trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp để bán và cho thuê. Giá đất được phê duyệt khi chuyển đổi mục đích được phê duyệt là 20,1 triệu đồng. Thế nhưng giá đất được xác định sau khi chuyển đổi mục đích lên tới 28 triệu đồng/m2.

Hay Cty CP Habeco Hà Nội, đề nghị chuyển đổi 3.621 m2 đất tại phường Yên Sở, Hoàng Mai do công ty đang quản lý để xây dựng tòa nhà hỗn hợp không xác định được giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trong thời gian vừa qua, nhiều DNNN có quỹ đất vàng lợi thế cho kinh doanh, nhưng không còn nhu cầu sử dụng hoặc trong diện phải di dời cũng không thực hiện trả lại đất cho Nhà nước, mà kêu gọi nhà đầu tư cùng liên doanh, hợp tác đầu tư bằng cách góp giá trị lợi thế quyền thuê đất để khai thác quỹ đất hiện có, sau đó thực hiện thoái toàn bộ vốn góp.

Thực chất đây là lách luật để chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư. Việc thành lập công ty liên doanh, hợp tác đầu tư chỉ là hình thức và không minh bạch trong phương pháp xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất khi góp vốn.

Vì vậy việc xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị DN cổ phần hóa có thể coi là vấn đề được quan tâm nhất.

Trao đổi với PV Báo Đại Đoàn Kết, chuyên gia kinh tế Nguyễn Hoàng Hải cho biết, cơ quan quản lý cần đưa ra quy định hoặc giám sát chặt chẽ quá trình cổ phần hóa, vì đây là thời điểm dễ xảy ra nguy cơ thâu tóm cổ phần, biến tài sản nhà nước thành của riêng cá nhân hoặc lợi ích nhóm.