Giá đất nền đi xuống, vì sao?

Cách đây không lâu, người ta chứng kiến tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất, Mê Linh, Ứng Hòa… ngày nào cũng có nhiều ô tô về tận thôn xóm để thăm dò và “gạ” dân bán đất. Ước tính , vào cuối tháng 2 đầu tháng 3, giá đất ở Đông Anh tăng khoảng 60% so với trước Tết Nguyên đán. Đất dọc hai bên sông Hồng (vùng chảy qua trung tâm thành phố), cũng tăng từ 25-30%, riêng khu vực bãi Tứ Liên tăng trên dưới 50%.

Tại các địa phương khác, giá đất cũng nhảy múa không kém. Khu vực Hớn Quản (Bình Phước) được coi là điển hình, khi mà người dân địa phương này chưa bao giờ lại có thể nghĩ rồi mình cũng sẽ thành “nhà đầu tư bất động sản”. Nhưng khi rục rịch có dự án sân bay thì giá đất bỗng tăng vọt. Cò đất quần thảo suốt ngày đêm. Có cò đất còn mua gom đất, rồi thuê cả máy xúc, máy ủi tới san nền để phân lô bán. Người dân vốn chỉ quen với ruộng vườn, hay là mua bán nhỏ đã bị cuốn vào cơn lốc mua bán đất.

Tại Quảng Trị, cũng lại là dự án sân bay. Người dân hồi hộp chờ đợi và rồi giá đất cứ bị thổi lên từng ngày. Trong khi đó chính quyền cơ sở lại chậm chạp không vào cuộc, nên tình hình gia tăng căng thẳng. Không riêng gì Quảng Trị, ở nhiều địa phương khác khi giá đất “nhảy múa”, nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân rất quan trọng là do chính quyền lúng túng, kể cả một số “quan chức địa phương” bắt tay với cò đất để “lướt sóng” kiếm lời.

Tuy nhiên, tại thời điểm này, bất động sản (BĐS) đã hạ nhiệt, một số nơi đã quay về giá ban đầu trước khi sốt, có nơi còn hạ sâu hơn, khiến nhiều người đầu tư kiểu “tay ngang” lâm vào cảnh khó khăn do bán không đất, trong khi lãi suất vốn vay đầu tư vào đất thì ngày một chồng lên.

Một thống kê cho thấy mức độ quan tâm toàn thị trường BĐS trong tháng 4 vừa qua giảm 18%, lượng tin đăng giảm 1% so với tháng 3. Trong 2 tuần đầu tháng 5, mức độ quan tâm đến BĐS tại các tỉnh thành tiếp tục có sự sụt giảm so với tuần cuối tháng 4. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Bắc Ninh giảm 21%, Vĩnh Phúc giảm 39% và Đà Nẵng giảm 25%.

Nhìn chung, tại tất cả các tỉnh thành từng sốt đất, tới nay mức độ quan tâm đến BĐS ở mức giảm từ 10-34%. Trong đó, Hải Phòng được cho là giảm sâu nhất với 34%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cơn sốt giá đất nền đã hạ nhiệt. Tình trạng tăng giá đất, đặc biệt là những diện tích đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền đã chững lại, tiếp xu hướng giảm vì không có giao dịch.

Vì sao giá đất giảm nhanh? Điều đó có nhiều nguyên nhân, nhưng trước hết đến từ sự vào cuộc của cơ quan chức năng. Tại một buổi họp báo do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức, ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, tổng cục đã tham mưu lãnh đạo bộ có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố. Trong đó yêu cầu các địa phương phải công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất. “Sau khi các địa phương công khai thông tin, tình trạng sốt đất đã có dấu hiệu hạ nhiệt” - theo ông Phấn.

Tuy nhiên, ý kiến của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, nguyên nhân rất quan trọng và rất thực tế khiến giá đất chững lại, đi xuống do những yếu tố tăng giá đất đã không còn, giá đất nền đã qua chu kỳ tăng nóng. Sau những thông tin quy hoạch, giá đất tăng quá nhanh, tới chỗ hết động lực tăng giá. Trong khi đó, các thông tin quy hoạch mới chỉ là bước đầu, từ thời điểm có quy hoạch đến khi triển khai dự án phải mất thời gian rất dài và trong thời gian này các khu đất vẫn bỏ hoang, giá trị không tăng thêm.

“Giá đất đã tăng đến một ngưỡng nhất định sẽ rất khó để tăng thêm nữa nếu không có sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dự án trên đất” - một chuyên gia BĐS nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá đất nhiều nơi đã từng xảy ra tình trạng không phản ánh đúng giá trị thực. Bởi vậy, các nhà đầu tư chuyên nghiệp phải có khả năng định giá sản phẩm để xác định giá đầu tư phù hợp với thị trường. Đối với các nhà đầu tư, không nên tham gia đầu tư theo tin đồn, theo hiệu ứng đám đông. Mà cần tìm hiểu, phân tích tỉ mỉ sản phẩm trước khi đầu tư. Nếu các nhà đầu tư không có khả năng định giá sản phẩm thì nên lựa chọn các đơn vị tư vấn để phân tích kỹ lưỡng. Từ đó có quyết định đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro quá lớn có thể xảy ra.