Giá đất ngoại thành gần Tết vẫn nóng

Theo giới kinh doanh bất động sản (BĐS), trong lúc thị trường chứng khoán và vàng diễn biến khó lường, lãi suất tiết kiệm giảm sâu, thì BĐS, trong đó có đất nền ven đô được xem là kênh đầu tư có khả năng sinh lời và chắc chắn khi ít gặp rủi ro hơn so với các kênh đầu tư khác.

Xu hướng đất ngoại thành và sự đồn thổi

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng tìm đến những vùng đất ngoại thành. Tại Hà nội là các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Thường Tín...

Xu hướng này đã xuất hiện từ cuối tháng 10/2020, đã đẩy giá đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội tăng mạnh. Người ta chọn kênh đầu tư BĐS bởi ít rủi ro, nhưng cũng là để đón đầu khi mà xu thế dịch chuyển xây dựng từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh ngày một rõ ràng hơn. Đặc biệt là tại các khu vực rục rịch quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị mới.

Tại thời điểm này, những lô đất nền thổ cư gần trục đường Quốc lộ 32 (huyện Hoài Đức) có giá tới 40 đến 45 triệu đồng/m2; thậm chí, đất nền tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80 đến 90 triệu đồng/m2. Đất ở các ngõ xe ô tô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, ở các ngõ nhỏ giá 20 đến 25 triệu đồng/m2. Đây là những mức giá đắt ngang với giá đất ở một số quận nội thành và có nghĩa là tăng hơn từ 2 đến 3 lần so với thời điểm giữa năm 2020.

Một người mua đất tại thị trấn Phùng (huyện Đan Phượng) cho biết, mảnh đất 100m2 được mua cách đây 1 tháng giá 31 triệu đồng/m2, thì nay đã có người hỏi mua lại với giá 40 triệu đồng/m2. Nếu bán, sẽ hưởng lợi “lập tức” 900 triệu đồng chỉ trong vòng 1 tháng.

Nhưng cũng có người cho biết, việc giá đất ven đô lên cao cũng chỉ là “đồn thổi”, và nhất là có những “cò đất” ra giá cao nhưng bỏ lửng, khiến người ta không biết đằng nào mà lần.

Ví dụ như đất nền phân lô tại các vùng lân cận khu Công nghệ cao Hòa Lạc như các xã Bình Yên (Thạch Thất), Phú Mãn (Quốc Oai), cũng từng “nghe nói” rất cao, tăng theo ngày. Nhưng thực chất các giao dịch thành công không nhiều và việc mua bán sang tay cũng không hiệu quả như người ta nói.

Hướng tới nhu cầu thật, chứ không phải lướt sóng

Nếu như ông Nguyễn Văn Đính cho rằng giới đầu tư BĐS tìm đến cả các sản phẩm đất nền vùng ven, vì không để dòng tiền ngồi yên; thì giới giao dịch BĐS lại cho biết có tới 90% khách mua đất vùng ven để đầu tư, chỉ 10% còn lại là để ở.

Trong khi việc đầu tư xây dựng tại các huyện không thể diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay ít nhất là đến năm 2025. Vì thế nếu đầu tư theo phong trào sẽ dễ gặp phải việc tăng giá ảo, có khi còn mất vốn.

Chính vì thế, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, các dự án đất nền ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực vùng ven đã hoàn thiện, có phát triển hay không... là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng.

Ông Hà khuyên rằng đầu tư đất nền phải là sự đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật, chứ không phải lướt sóng. Để đầu tư an toàn thì cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính.

Còn bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội thì cho rằng có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Trong khi rất cần cân nhắc các yếu tố giá trị tài sản và phải tránh tâm lý đám đông.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thì xu hướng BĐS năm nay cũng có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại khu vực có quy hoạch thành các khu đô thị mới, được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, người đầu tư đất nền ngoại thành cần hết sức lưu ý rằng, TP HCM có chủ trương đa dạng hóa các phân khúc nhà ở thương mại (Đề án Xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030). Điều đó sẽ nhắm tới đối tượng là người có nhu cầu thực tế về nhà ở, đó nếu chạy theo phong trào “ôm đất” đợi lên giá thì cũng khó có thể nói là không có rủi ro.

Khảo sát năm 2021 của Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE) công bố, tại Jakarta (indonesia) thì Singapore và TP Hồ Chí Minh là hai thành phố ở Đông Nam Á (ASEAN) có nhu cầu lớn nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản có trụ sở tại châu Á-Thái Bình Dương. Theo khảo sát này thì đây là lần đầu tiên một thành phố của Việt Nam lọt vào Top 10 thành phố được các nhà tư BĐS châu Á-Thái Bình Dương quan tâm nhất. Trong top 10 thành phố được các nhà đầu tư BĐS châu Á - Thái Bình Dương quan tâm nhất năm 2021, Tokyo duy trì vị trí đầu bảng, tiếp theo là Singapore, Seoul, Thượng Hải, Bắc Kinh, TPHCM, Thâm Quyến, Sydney, Osaka và Melbourne.