Giao dịch BĐS chặn thất thu thuế: Bài 1 - Siết chặt hành vi mua bán nhà ‘hai giá’

Bát nháo mua bán nhà đất hai giá

Từ đầu năm 2021 đến nay, hàng loạt tổ chức, cá nhân vướng vào vòng lao lý về tội trốn thuế khi tiến hành chuyển nhượng BĐS đã bị cơ quan công an khởi tố, bắt giam.

Đơn cử vào giữa tháng 3, Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tống đạt quyết định bắt tạm giam, khởi tố bị can Lê Anh Đức, Giám đốc Công ty TNHH thương mại dịch vụ BĐS Vincomreal, đối tượng này ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền tại huyện Long Điền với giá 700 triệu đồng/lô, nhưng trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng lại chỉ ghi 50 triệu đồng/lô.

Tương tự, cuối tháng 9, Công an tỉnh Bình Định quyết định bắt tạm giam, khám xét nơi ở, khởi tố bị can Ngô Thị Điều, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh ở tỉnh Bình Định, do sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị chuyển nhượng không đúng với thực tế, tài liệu không hợp pháp để cơ quan thuế xác định sai số tiền thuế phải nộp, mục đích là giảm số tiền thuế phải nộp.

Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình vừa có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Công văn này nêu, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh khi giải quyết thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với đất cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; việc nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, tránh tình trạng đứng tên nhận quyền sử dụng đất giúp cá nhân, tổ chức khác trái pháp luật.

Bên cạnh đó, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS, trong đó lưu ý hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh phải ghi đúng giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng, giao dịch để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Trước đó, Sở Tư pháp tỉnh Đà Nẵng cũng cho biết, Sở này sẽ tăng cường công tác thanh, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký chờ" hay "ký gửi"; đặc biệt là các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng với mục đích trốn thuế để chuyển cho công an xác minh và điều tra xử lý theo quy định pháp luật.

Tại Hà Nội, hồi giữa năm 2021, Cục Thuế TP cũng từng cảnh báo tình trạng khai sai giá BĐS để trốn thuế. Được biết, theo thuật ngữ của giới đầu tư BĐS thì đây là "tiền chênh", nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh. Tuy nhiên, Cục Thuế TP Hà Nội cảnh báo rằng người mua có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này, nếu có tranh chấp xảy ra, đồng thời sẽ bị pháp luật xử lý khi hành vi này bị phát giác.

Ngăn chặn hành vi trốn thuế, lừa đảo

Theo một chuyên gia về thuế nhận định, quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: Dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

Theo vị này, quy định này lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế vì bảng khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế, có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50-70% trong bảng khung giá. Bên cạnh đó, luật cũng quy định đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, cần kiểm soát chặt chẽ việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS để phòng ngừa, ngăn chặn hành vi trốn thuế, lừa đảo. Theo đó, HoREA từng đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất; đánh thuế thu nhập thuế suất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư.

HoREA đề xuất mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.