ĐHCĐ Văn Phú – Invest: Lãnh đạo nói gì về doanh thu 3.305 tỷ trong 'tương lai'?

Đại hội cổ đông thường niên 2019 của Văn Phú – Invest.

Doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh

Sáng 20/3/2019, Văn Phú- Invest đã tổ chức họp Đại hội cổ đông thường niên nhằm thông qua các nội dung quan trọng: báo cáo kết quả kinh doanh 2018 và kế hoạch kinh doanh 2019, phương án phân phối lợi nhuận, bầu thêm thành viên HĐQT độc lập…

Tại đại hội, ông Lâm Hoàng Đăng – Phó TGĐ công ty đã báo cáo kết qủa kinh doanh năm 2018 với sự sụt giảm đáng kể. Cụ thể, tổng doanh thu hợp nhất (bao gồm doanh thu tài chính) chỉ đạt 512 tỷ đồng, chỉ bằng 22% kế hoạch ĐHCĐ năm trước giao là 2.334 tỷ đồng.

Lợi nhuận trước thuế cả năm chỉ đạt 550,6 tỷ đồng và lãi sau thuế 435 tỷ đồng, tăng 3,8% so với năm 2017, nhưng chỉ hoàn thành 72% kế hoạch đề ra. Trong đó, phần lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ là 422 tỷ đồng.

Doanh thu sụt giảm mạnh, còn chi phí quản lý doanh nghiệp, bán hàng, chi phí tài chính… vẫn tiếp tục tăng lên đã khiến cho lợi nhuận của VPI không đạt như kỳ vọng.

Mặc dù năm 2018 lợi nhuận “hẻo” nhưng HĐQT Văn Phú-Invest vẫn trình đại hội chia cổ tức cho cổ đông với tỷ lệ 16% bằng tiền mặt, dự chi khoảng 256 tỷ đồng và sẽ chi trả ngay trong quý 2 này.

Công ty vẫn trình kế hoạch kinh doanh năm 2019 với tăng trưởng cao, gồm: tổng doanh thu hợp nhất năm 2019 đạt 3.305 tỷ đồng, gấp 6,5 lần năm trước và lợi nhuận sau thuế 510 tỷ đồng, cổ tức dự kiến là 20%.

Lãnh đạo Văn Phú-Invest giải trình

Cổ đông đã chất vấn ban lãnh đạo về kết quả kinh doanh bất ngờ “sa sút” dù Văn Phú – Invest vẫn triển khai nhiều dự án lớn, việc kinh doanh bán hàng thuận lợi?

Lãnh đạo công ty cho biết, trong năm 2018 công ty có kế hoạch triển khai dự án The Terra An Hưng có diện tích 3,5 ha ở mặt đường Tố Hữu quận Hà Đông. Công ty đã chọn một đối tác uy tín nước ngoài để hợp tác, đã đi đến những thoả thuận, thống nhất sơ bộ về giá cả và nội dung của hợp đồng… và theo quy định pháp luật cần sự phê duyệt của cơ quan Nhà nước.

Đến thời điểm 31/12/2018, hai bên vẫn chưa làm xong các thủ tục nên chưa thể ghi nhận được doanh thu và lợi nhuận từ việc hợp tác này, khiến lợi nhuận bị khác so với kế hoạch. Hiện nay, công ty đã xem xét lại và tự triển khai dự án The Terra An Hưng (đã khởi công từ tháng 11/2018). Dự án The Terra An Hưng sẽ ghi nhận doanh thu khối thấp tầng vào năm nay khoảng 1.200 tỷ đồng và đóng góp lợi nhuận trước thuế khoảng 390 tỷ đồng.

Ngoài dự án The Terra An Hưng, Văn Phú- Invest đã và đang triển khai một số dự án lớn, có thể đem lại doanh thu đáng kể cho năm nay. Đơn cử: dự án Grandeur Palace 138B Giảng Võ, Hà Nội triển khai từ Quý 3/2018, dự kiến ghi nhận doanh thu – lợi nhuận trong 2019, hoàn thành bàn giao trong năm 2020. Dự kiến ghi nhận doanh thu khối thấp tầng trong năm 2019 với giá trị khoảng 1.010 tỷ đồng và đóng góp khoảng 143 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Khởi công vào quý 1/2018, dự án The Terra – Hào Nam tọa lạc tại 83 Hào Nam (6.800 m2) với quy mô 25 căn nhà thấp tầng và khối cao tầng khoảng trên 70 căn hộ, ghi nhận một phần doanh thu khối thấp tầng trong năm 2018 và dự kiến tiếp tục ghi nhận doanh thu trong năm 2019… Dự án đã ghi nhận một phần doanh thu trong năm 2018 và dự kiến tiếp tục ghi nhận 525 tỷ đồng doanh thu trong năm 2019 và đóng góp khoảng 93 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Khu khách sạn Oakwood Residence Hà Nội dự kiến vận hành trong quý 2/2019 sẽ mang lại doanh thu ổn định khoảng 250 tỷ đồng/năm và lợi nhuận trung bình khoảng trên 90 tỷ đồng/năm.

Ngoài ra, năm 2019, VPI và các công ty thành viên dự kiến triển khai các dự án như: dự án Victoria Thủy Nguyên, dự án Thảo Điền – TP. HCM và một số dự khác khác trên địa bàn các tỉnh Bắc Ninh, Thừa Thiên – Huế…

Ồ ạt giao dịch “chuyển nhượng, góp vốn”

Với việc đầu tư cùng lúc 3 dự án lớn, công ty đã thực hiện ba đợt phát hành trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản bảo đảm, thanh toán lãi định kỳ sáu (06) tháng/lần với tổng giá trị 640 tỷ đồng. Nguồn vốn này được dùng để đầu tư vào các dự án, góp vốn cổ phần, bổ sung vốn lưu động…

Theo BCTC hợp nhất năm 2018, áp lực vay nợ của Văn Phú – Invest đang trở nên căng thẳng hơn cùng với tiến độ đầu tư dự án ồ ạt. Tại thời điểm 31/12/2018, tổng Nợ phải trả tăng gấp 2,5 lần so với đầu năm, lên mức 4.265 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng hơn 63%, tương đương khoảng 2.692 tỷ đồng, còn lại nợ dài hạn hơn 1.572 tỷ đồng.

Thuyết minh báo cáo cho thấy, công nợ của Văn Phú-Invest chiếm quá nửa khoảng 2.223 tỷ đồng là nợ vay và thuê tài chính từ 3 ngân hàng trong nước. Đơn cử: dư nợ đến cuối kỳ tại Indovina Bank là 1.157 tỷ đồng, Vietcombank dư nợ 662,5 tỷ đồng, riêng nợ tại Techcombank đã tất toán xong. Để đảm bảo nợ vay, công ty đã thế chấp các tài sản gồm bất động sản dự án, lợi ích kinh doanh, quyền đòi nợ, vốn góp…

Ngoài ra, công ty ghi nhận nợ thuế hơn 103 tỷ đồng, nợ người bán hàng 530 tỷ đồng…

Áp lực vay nợ của Văn Phú-Invest tăng nhanh trong năm 2018.

Do đặc thù lĩnh vực đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn, việc VPI vay nợ ngân hàng để triển khai xây dựng, kinh doanh dự án là phổ biến và bình thường trong hoạt động của doanh nghiệp. Song công ty phải tuân thủ các quy định về điều kiện vay vốn, pháp lý dự án đầy đủ và có tài sản đảm bảo… nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu, mất vốn cho ngân hàng.

Đáng chú ý, khối nợ ngắn hạn lên tới nghìn tỷ của Văn Phú –Invest còn đến từ các thương vụ “chuyển nhượng dự án” diễn ra liên tiếp. Năm 2018, Văn Phú- Invest ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng tiền nhận đặt cọc từ các đối tác nhận chuyển nhượng dự án, hợp tác kinh doanh.

Đơn cử: ngày 29/11/2018 công ty nhận 540 tiền đặt cọc của Công ty TNHH Đầu tư Phú Hưng Residence để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự án The Terra An Hưng sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Văn Phú – Invest đã nhận tiền cọc để chuyển nhượng dự án The Terra An Hưng cho công ty khác.

Văn Phú-Invest đã nhận 191 tỷ đồng tiền đặt cọc từ Công ty CP Đầu tư BĐS SIC để chuyển nhượng lại dự án gắn với quyền sử dụng đất tại khu đất phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM.

Bên cạnh đó, Văn Phú-Invest đã nhận 163 tỷ đồng góp vốn hợp tác đầu tư từ Công ty TNHH An Quý Hưng vào dự án 83 Hào Nam…

Có thể thấy, việc triển khai cùng lúc nhiều dự án bất động sản đòi hỏi Văn Phú-Invest phải xoay sở lượng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, cân đối dòng tiền trả nợ. Mặt khác, công ty chịu sức ép vẫn phải đảm bảo kinh doanh, bán hàng, huy động vốn sớm từ người múa trong tình trạng “bán nhà ở hình thành trong tương lai” tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý dự án chưa đầy đủ.