Rủi ro từ những dự án nhà ở 'cắm' ngân hàng

Chung cư 384 Trịnh Đình Trọng là một trong những dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN&MT TP HCM vừa công bố.

Câu chuyện nhà chung cư bị chủ đầu tư đem cắm ngân hàng giờ đây đã không còn là hy hữu. Người sở hữu nhà ở hiện đang hoang mang, lo lắng khi sinh sống trong chính ngôi nhà của mình. Trường hợp được nhiều người biết đến trong thời gian gần đây nhất là tòa nhà chung cư cao cấp Dophin Plaza tại Hà Nội bị thế chấp tại Pvcombank.

Điều này nhiều cư dân ở tòa nhà này không thể không sốc trong khi căn hộ vẫn được được Sở TN&MT Hà Nội gấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cùng cảnh ngộ trên, đó là cư dân ở RubyLand (TP Hồ Chí Minh) mua và dọn về ở nhiều năm qua nhưng chưa nhận được sổ hồng. Cư dân Ruby Land sau đó mới phát hiện chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư.

Trên thực tế, gần như 100% chủ đầu tư đều vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án bất động sản. Các chủ đầu tư không đủ vốn xây nhà nên đã đưa dự án của mình để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Nguyên nhân cũng được chỉ ra, một phần do các chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, nhưng bằng các mối quan hệ vẫn xin được giấy phép dự án, vẫn bắt tay được với ngân hàng để vay vốn và huy động tiền của người dân. Một phần nữa, để thực hiện một dự án bất động sản cần số vốn từ vài trăm đến vài nghìn tỷ. Trong khi đó vốn dắt lưng của chủ đầu tư không đủ, buộc phải đi vay vốn ngân hàng bằng việc “ cầm cố” dự án.

Sau đó, nhiều khách hàng khi đi mua nhà cũng cần vay vốn ngân hàng. Như vậy có nghĩa là, một tài sản bất động sản đã được ngân hàng nhận thế chấp để cho vay hai lần. Điều này phù hợp với quy định khi Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố 39 NHTM đủ số điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh cho chủ đầu tư bất động sản để bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai.

Một tài sản bất động sản đang được vay vốn hai lần, liệu có tiềm ẩn rủi ro gì? Liệu có dẫn đến tình trạng thế chấp chồng chéo? Khoản tiền mà ngân hàng “rót” vào cho dự án vì vậy lớn hơn giá trị sẵn có của dự án?

Trao đổi với Đại Đoàn Kết, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: Chắc chắn có rủi ro. Đầu tiên là ngân hàng thẩm định dự án bất động sản từ chủ đầu tư, cho vay khoảng 70% tổng dự án. Sau đó khách hàng đi vay ngân hàng bằng việc thế chấp chính căn hộ của mình mua được thêm 70% nữa.

Nhiều dự án khả thi hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, còn nhiều dự án “vay xong để đấy”, mất khả năng chi trả. Dẫn đến việc ngân hàng không đòi được tiền, người dân không đòi được nhà. Đây cũng là căn nguyên của nợ xấu trên thị trường bất động sản vừa qua.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ- chuyên gia bất động sản bình luận tình trạng này đang tồn tại trên thị trường và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

“Có căn hộ chủ đầu tư đã mang đi thế chấp ngân hàng, người mua nhà lại mang đi thế chấp lần nữa. Hay có dự án chủ đầu tư đã huy động vốn của người mua nhà, sau đó lại mang dự án đi thế chấp vay ngân hàng lại lần nữa, tức là chủ đầu tư đã huy động vốn hai lần bằng cùng một tài sản. Đây chính là mầm mống của khủng hoảng như đã từng xảy ra tại Thái Lan, Mỹ, gây rủi ro lớn cho hệ thống tín dụng”- GS Đặng Hùng Võ cảnh báo.