Thị trường bất động sản: Vẫn ẩn chứa rủi ro

Ông Nguyễn Văn Đực.

Thị trường bất động sản đã thực sự có những bước chuyển biến đáng ghi nhận với hàng chục ngàn giao dịch thành công trong hơn 10 tháng đầu năm. Giới chuyên gia đánh giá, cơ hội đến với các DN bất động sản sẽ còn nhiều hơn nữa khi Hiệp định Thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP) được ký kết. Cơ hội và thách thức đối với các DN bất động sản thời gian tới ra sao? Chuyên gia ngành địa ốc – ông Nguyễn Văn Đực đã có những chia sẻ xung quanh quanh nội dung này.

Tạo niềm tin, đánh mất niềm tin đều do DN

Thưa ông, chúng ta đã chứng kiến một thị trường bất động sản với nhiều biến động thăng trầm trong hơn 3 năm trở lại đây. Nếu có thể chấm phá vài nét về bức tranh thị trường bất động sản thời gian qua và năng lực của các DN ngành xây dựng hiện nay, theo ông đó là những nét cơ bản nào?

Ông Nguyễn Văn Đực: Có thể khẳng định, thị trường bất động sản đã có những phục hồi rất rõ nét. Trong 10 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có hàng chục ngàn giao dịch bất động sản thành công. Một phần là do cung đã gặp cầu, các chủ đầu tư đã cung cấp các phân khúc nhà ở hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu của thị trường hơn.

Đặc biệt, một điều dễ nhận thấy, các DN ngành xây dựng Việt Nam đã và đang có được những bước phát triển đáng khích lệ. Họ thi công được những tòa nhà cao tầng với tiến độ nhanh hơn, thiết kế đẹp hơn… Thực sự, đây là những bước tiến đáng ghi nhận đối với các DN ngành xây dựng của chúng ta trong thời gian qua.

Như ông nói, rõ ràng các DN ngành xây dựng nói chung, ngành bất động sản nói riêng đã có sự tiến bộ rõ rệt. Tuy nhiên, vẫn cần phải thừa nhận một thực tế rằng, sự phát triển “quá nóng” một thời đã khiến người tiêu dùng mất niềm tin nơi thị trường này. Vậy, ông có cho rằng, sự mất niềm tin ấy phần nhiều lại do chính DN tạo nên?

Nếu đánh giá một cách khách quan, thị trường bất động sản hồi phục một phần do năng lực của các DN cũng có, song vẫn không loại trừ thực trạng nhiều DN bất động sản bắt tay nhau làm đủ “chiêu trò” để bán hàng thời gian qua đã có ảnh hưởng lớn đến niềm tin của người tiêu dùng. Nhiều DN thổi giá, tạo khan hiếm giả để kích cầu tiêu dùng. Tôi lấy ví dụ, thực tế gần đây, nhiều người tiêu dùng nhận được hàng chục tin nhắn quảng cáo chào bán nhà mỗi ngày. Ít nhiều trong số các khách hàng nhận được tin nhắn sẽ “bùi tai”. Song trên thực tế không phải dự án nào cũng đúng như quảng cáo.

Cứ thử hình dung, mỗi sàn giao dịch bất động sản có 500-600 nhân viên, họ được “tung ra” để chào hàng, thì mỗi ngày sàn giao dịch đó sẽ quảng cáo được đến bao nhiêu khách hàng về dự án của họ? Tôi có cảm giác, cách bán hàng hiện nay của DN ngành bất động sản không khác gì kiểu bán hàng… đa cấp. Bởi vậy mới nói, tạo niềm tin hay đánh mất niềm tin đều do cách hành xử của DN.

Những trường hợp như vậy, có phải là những “con sâu làm rầu nồi canh”?

Đúng! Những “con sâu” đó thực sự có ảnh hưởng rất tệ đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến những DN làm ăn chân chính. Chúng ta trải qua “cơn bạo bệnh” vừa rồi, cũng một phần do những lời “có cánh” của các DN đó tạo nên. Họ chính là những người tạo giá ảo khiến nhiều DN “ảo tưởng” sức mua, tung ra hàng loạt nhà cao cấp, rồi khi đụng phải khủng hoảng kinh tế, lạm phát, lãi suất cao… dẫn đến đóng băng thị trường.

Bây giờ mới tạm đi vào ổn định. Nhiều DN đã thoát được khó khăn, thoát khỏi thảm cảnh lãi suất cao, tồn kho lớn, mới bắt đầu hồi phục thì lại bắt đầu xuất hiện tình trạng bán hàng kiểu “đa cấp” như tôi nói ở trên. Điều này là rất nguy hiểm.

Bởi vậy, tôi cho rằng, trước những lời chào mời của các DN hiện nay, người dân nên thận trọng, xem xét thật kỹ lưỡng.

Sân chơi mới, luật chơi mới

Thưa ông, một vấn đề rất nóng, rất thời sự hiện nay là Việt Nam đang hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng, nhiều Hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương được ký kết. Trong đó không thể không nhắc đến Hiệp định Thương mại Đối tác Xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa mới hoàn tất đàm phán.. Theo ông, TPP sẽ tác động thế nào đến ngành bất động sản Việt Nam?

-TPP là một bước ngoặt mới mang tính lịch sử đối với Việt Nam, chúng ta buộc phải bước vào một sân chơi toàn cầu với những luật chơi mới. Tôi cho rằng, nóng nhất, tác động ngay lập tức chính là các khu công nghiệp Và khi các khu công nghiệp nóng lên sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng….

Đó là những thuận lợi chúng ta thấy ngay khi bước vào TPP. Tuy nhiên, có lẽ, phải 3 năm nữa mới thấy được sự tác động rõ rệt của TPP đối với lĩnh vực bất động sản.

Vậy theo ông, các DN ngành xây dựng nên có bước chuẩn bị thế nào để có thể hội nhập một cách vững vàng?

Tôi cho là, bước đầu, DN chúng ta sẽ phải chấp nhận sự liên kết với các DN nước ngoài, bằng cách bán một phần của mình để có được sự hỗ trợ của họ, từ đồng vốn, kỹ thuật, thiết kế cho đến năng lực sản xuất, kinh doanh… từ sự liên kết đó, các DN Việt sẽ tìm ra được đâu là những dòng sản phẩm phù hợp với thị trường.

Lấy một ví dụ rất thực tế thế này: Rõ ràng, các DN ngành xây dựng đã có những bước phát triển đáng kể về năng lực, về kỹ thuật… song, thẳng thắn mà nói, khả năng của chúng ta vẫn có những giới hạn nhất định.

Chúng ta vẫn chỉ xây được những tòa cao ốc tối đa 60 – 70 tầng. Ở thời điểm này vẫn phù hợp, nhưng sau này, 5,10 năm nữa, nhu cầu tăng lên, các tòa cao ốc phải nâng tầng lên đến 100 và hơn 100 tầng, liệu khả năng của chúng ta có làm được hay không? Cho nên buộc lòng vẫn phải liên kết với các DN nước ngoài, học tập công nghệ của họ, cách quản lý của họ để từ đó có thể nâng cao được khả năng, kỹ thuật của chính chúng ta trong ngành xây dựng.

Quay trở lại với những chuyển biến của thị bất động sản hiện nay, với những phân tích của ông ở trên, liệu bong bóng bất động sản có nguy cơ quay trở lại?

Chúng ta chứng kiến sự hồi phục “đáng nể” của thị trường bất động sản thời gian qua với nhiều giao dịch thành công. Đó là bởi, cung và cầu “tìm thấy nhau”, khi mà các DN cung cấp những căn hộ giá trung bình (khoảng 1 tỷ đồng/ căn hộ - PV) phù hợp với nhu cầu của phần đông người tiêu dùng và đã được thị trường hào hứng đón nhận. Giao dịch nóng lên trông thấy trong 10 tháng đầu năm. Thế nhưng, gần đây, thị trường lại đang chứng kiến sự gia tăng chóng mặt của những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Tại TP Hồ Chí Minh hiện nay, số lượng các căn hộ giá cao từ 3-4 tỷ đồng/ căn bắt đầu “dầy” hơn. Tôi được biết, số lượng những căn hộ giá này ở TP Hồ Chí Minh hiện nay là trên 40.000 căn, trong khi số lượng căn hộ giá trung bình chỉ khoảng 6.000 căn. Đáng lẽ tỷ lệ này phải đảo ngược lại: 6.000 căn hộ cao cấp/ 40.000 căn hộ giá trung bình mới hợp lý, mới phản ảnh đúng thực tế nhu cầu nhà ở hiện nay. Tôi cho, đây là sự mất cân đối tiềm ẩn nhiều rủi ro. Sẽ có nguy cơ đẩy thị trường đến khả năng, bong bóng bất động sản có thể sẽ quay trở lại.

Vậy, lời khuyên của ông đối với các DN bất động sản để tránh nguy cơ này?

Như chúng ta đã biết, thu nhập phần lớn của người dân Việt Nam là không cao, chỉ ở mức trung bình và thấp. Do đó, các DN cần tập trung xây dựng những phân khúc căn hộ có tính khả thi cao, đó là phân khúc giá trung bình thay vì lại ồ ạt lao vào phân khúc cao cấp. Bài học “cay đắng” của thị trường này chúng ta đã vừa trải qua, và vẫn còn đang rất thời sự.

Trân trọng cảm ơn ông!