Kỳ vọng đường Vành đai 4

Kết nối mọi vành đai

Dự án đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô có điểm đầu là khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai ở địa phận xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn, Hà Nội. Điểm cuối là khoảng Km40+500 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long ở địa phận huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh.

Không phải tới bây giờ, việc mở tuyến vành đai 4 mới được đem ra bàn thảo. Ngược dòng thời gian, 24 năm trước, điều này đã được định hướng rõ. Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ “phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020”, về nội dung quy hoạch giao thông đường bộ có nêu: “Hoàn thiện việc xây dựng các tuyến đường vành đai số 1, 2, 3; đồng thời cần nghiên cứu để chuẩn bị mở đường vành đai 4”.

13 năm sau, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1287/QĐ-TTg ngày 29/7/2011 phê duyệt quy hoạch chi tiết đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội, đoạn phía Nam quốc lộ 18. Theo yêu cầu, dự án phải hoàn thành trước năm 2020, trong đó, đoạn qua địa bàn Hà Nội hoàn thành trước năm 2018.

Tuy nhiên, do có quy mô lớn, khó bố trí vốn (được xác định từ ngân sách nhà nước), trong khi việc khai thác quỹ đất của các địa phương có tuyến đường đi qua để đầu tư dự án không khả thi, nên dự án vẫn chưa được triển khai.

Với quyết tâm đưa dự án mang tầm chiến lược, giải quyết nhu cầu thực tiễn cấp bách, giúp mở rộng không gian phát triển, khai thác các nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội không chỉ riêng cho Hà Nội mà còn cho các địa phương trong Vùng Thủ đô, từ năm 2021 đến nay, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã nỗ lực nghiên cứu, tìm giải pháp khả thi.

Dự án đường Vành đai 4 có chiều dài 112,8 km, gồm 103,1 km đường Vành đai 4 và 9,7 km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long, đi qua địa phận TP Hà Nội (58,2km); Hưng Yên (19,3km); Bắc Ninh (dài 25,6 km).

Theo đó, dự án sẽ giải phóng mặt bằng dự trữ cho tuyến đường sắt vành đai. Trên cơ sở kết quả dự báo nhu cầu vận tải, phù hợp các giải pháp đầu tư và nguồn lực, giai đoạn 1 đầu tư theo quy mô 4 làn xe cao tốc hạn chế, vận tốc thiết kế 80 km/h; đầu tư xây dựng đường song hành 2 bên.

Vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã ký ban hành Nghị quyết số 56/2022/QH15 về chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội. Nghị quyết nêu rõ: Đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội, vành đai liên vùng kinh tế trọng điểm Vùng Thủ đô Hà Nội, kết nối Thủ đô Hà Nội với tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng.

Theo Nghị quyết, Dự án Vành đai 4 chia thành 7 dự án thành phần. Dự án áp dụng các công nghệ tiên tiến, hiện đại, bảo đảm yêu cầu an toàn, đồng bộ, chất lượng và hiệu quả. Khuyến khích ứng dụng công nghệ cao trong tổ chức thi công, thích ứng với biến đổi khí hậu. Thực hiện hình thức thu phí tự động không dừng trong khai thác, vận hành.

Sơ bộ nhu cầu sử dụng đất của dự án khoảng 1.341ha, trong đó, đất trồng lúa khoảng 816 ha, đất nông nghiệp khác khoảng 258 ha, đất dân cư (đất ở) khoảng 58 ha và đất khác khoảng 209 ha. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án. Giải phóng mặt bằng toàn tuyến một lần theo quy mô quy hoạch.

Sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án là 85.813 tỉ đồng. Chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Cần có sự đầu tư xứng tầm

Câu chuyện về Dự án Vành đai 4 đã nhận được sự quan tâm của nhiều người, trong đó có các Đại biểu Quốc hội. Đại biểu Đào Hồng Lan (Bắc Ninh) nhìn nhận, đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội là dự án cơ sở hạ tầng giao thông quan trọng, có tác động tích cực kéo giãn mật độ dân cư, giảm áp lực giao thông cho đô thị là Hà Nội, kết nối Thủ đô với các tỉnh xung quanh, tạo nên liên kết vùng rộng mở cho không gian phát triển.

Trong bối cảnh khu vực Bắc sông Đuống cơ bản phát triển kín hết, đường Vành đai 4 đi qua khu vực Nam sông Đuống sẽ mở ra không gian phát triển, tạo động lực cho tỉnh Bắc Ninh phát triển công nghiệp trong thời gian tới.

Còn theo đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), vành đai 4 là tuyến đường đầu tiên tạo một vòng kết nối các tỉnh xung quanh Hà Nội để tạo ra mối liên kết, hợp tác, phối hợp các hoạt động kinh tế xã hội trong vùng Thủ đô.

Tuyến đường vành đai 4 hình thành sẽ biến các vùng đất đang được sử dụng không hiệu quả với giá trị thấp hiện nay thành các trung tâm công nghiệp, thương mại, đô thị trong tương lại, vừa có ý nghĩa phân bố lại các hoạt động kinh tế trong vùng, vừa tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển.

“Do vậy, nếu có cơ chế tốt, việc xây dựng tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội sẽ không tiêu tốn vốn đầu tư từ ngân sách mà có thể còn tạo thêm nguồn lực mới cho ngân sách từ khai thác nguồn lực tạo ra từ quỹ đất mới được mở đường”, ông Cường nói.

Trong khi đó, đại biểu Lê Tấn Tới (Đoàn Long An) lại đề xuất, cần nghiên cứu kỹ địa hình, thổ nhưỡng của các dự án giao thông trước khi triển khai, từ đó bố trí nguồn vốn phù hợp, tránh tình trạng khi vào triển khai lại bị đội vốn.

Về công tác giải phóng mặt bằng, đại biểu dẫn chứng thực tế một số địa phương làm các dự án giao thông, đoạn nào khó giải phóng mặt bằng lại “tránh, né” đoạn đó, khiến nhiều con đường đáng ra thẳng lại phải uốn lượn. Với dự án lớn như đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội cần có sự đầu tư xứng tầm cho một dự án mang tầm quốc gia.

Tránh “tiền mất tật mang”

Trước thông tin quy hoạch Dự án đường vành đai 4, thị trường nhà đất xoay quanh gần tuyến đường này thời gian gần đây đã sôi động. Tại Hà Nội, giá đất ở khu vực quận Thanh Xuân tăng từ 2-4 lần, còn vùng ven tăng chóng mặt. Tại Nam Sơn hay Bắc Sơn, cuối năm 2020, đầu năm 2021, đất đai ở đây được chào bán dưới 1 triệu/m2 và rất ít người quan tâm do lo ngại môi trường sống bị ảnh hưởng bởi bãi rác Nam Sơn.

Nhưng đến nay, số lượng tìm kiếm rất lớn, giá cũng tăng lên gấp đôi. Thậm chí đất lâm nghiệp, đất rừng... cũng được cò đất rao bán rầm rộ. Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Các khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng tăng giá đất, thậm chí “sốt giá” đã xảy ra từ cuối năm 2021. Trong đó, giá đất nền tại một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như ở các vùng ven đô Hà Nội như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)…

Trước thực tế giá đất tăng “nóng”, các chuyên gia bất động sản cảnh báo, dù tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm tăng “sức nóng” thị trường bất động sản, song tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…

Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho rằng, việc “dựa hơi” hạ tầng để đẩy giá bán bất động sản là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường.

“Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Nhưng cần lưu ý, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính “dài hơi” và đầu tư của người có nguồn tiền nhàn rỗi. Các nhà đầu tư khi quan tâm cần phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản”, ông Đính lưu ý.

Theo ông Đính, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố: Thứ nhất là dư địa tăng giá; Thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng. Một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, cách đây 1 năm nhiều nhà đầu tư nắm bắt được thông tin đã nhanh chóng ôm gom hàng, đẩy giá bất động sản tại đây lên cao, từ đó thiết lập một mặt bằng giá mới. Vì vậy, để nói về dư địa tăng giá thì tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.

Một số chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, việc có một số đối tượng lợi dụng thông tin liên quan đến quy hoạch ở những khu vực này để “kích sóng” nhằm đôn giá bất động sản là một xu hướng cần đề phòng. Thường chỉ có những nhà đầu tư lẻ tẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa bị va vấp bị dính vào.

“Nhiều nhà đầu tư lúc này sẽ nhận định các thông tin quy hoạch để đón đầu sang đầu tư. Những nhà đầu tư có tài chính lớn sẽ nắm chắc phần thắng. Ngược lại, rất nhiều người tuy đi trước đón đầu nhưng nếu dùng “đòn bẩy” ngân hàng và vội vàng khi mua bán đất dự án rất dễ nhận trái đắng”, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định.