Những điểm quan trọng của Nghị định 69

Cụ thể, đưa ra một số nguyên tắc nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, trong đó coi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư để áp dụng quy định về thu hồi đất, giao đất theo quy định của Luật Đất đai, gắn với chỉnh trang đô thị.

Cho phép các chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư để thực hiện dự án khu chung cư; xác định dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là dự án nhà ở thương mại để không yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội. Nghị định cũng quy định cụ thể phạm vi ranh giới dự án để có cơ sở xây dựng phương án bồi thường, tái định cư. Đặc biệt, Nghị định đã đưa ra chế tài chấm dứt thực hiện dự án để khắc phục tình trạng chậm triển khai thực hiện dự án.

Nghị định 69 cũng xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, đó là: Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ; nhà chung cư hư hỏng chưa thuộc diện phá dỡ nhưng nằm trong khu chung cư có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo xây dựng lại và nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền phải phá dỡ.

Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền phải phá dỡ, Nghị định 69 quy định 2 trường hợp. Thứ nhất, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng. Thứ hai, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có yếu tố về hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng.

Đáng chú ý, Nghị định 69 cũng giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết của khu vực nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại thay vì để chủ đầu tư thực hiện lập như quy định trước đây để bảo đảm tính khả thi, thống nhất

Nghị định 69 cũng đã cơ bản giải quyết những “nút thắt” trong quy định về phương án bồi thường với những quy định cụ thể, rõ ràng. Theo đó, quy định hệ số k bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số k. Đồng thời, cho phép các hộ tầng 1 có dành diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này.

Nghị định cũng quy định cụ thể mức bồi thường đối với nhà ở, đất ở riêng lẻ hoặc trụ sở làm việc; quy định cơ chế bồi thường đối với diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc xử lý đối với diện tích đất thuộc công sản nằm xen kẹt trong khu chung cư để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đất đai hiện hành.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, trong quy định cơ chế về đất đai tại Nghị định 69 cũng đã quy định trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nghị định 69 cũng xác định trách nhiệm cụ thể của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư.