Sốt đất ở TP Hồ Chí Minh: Có lỗi từ chính sách

Đường Bưng Ông Thoàn, Q.9 (TP HCM), nơi giá đất tăng chóng
mặt trong 2 năm gần đây. (Ảnh: Hồng Phú).

Theo ông Toàn, giải mã cho cơn sốt đất nền, được dư luận quan tâm nhiều tuần qua là do nhiều lỗi, trong đó nguyên nhân lớn nhất là doanh nghiệp (DN) phân lô, cò đất, lẫn chính quyền địa phương. Và trong các nguyên nhân này, đáng chú ý nhất là Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 (gọi tắt là Quyết định 33) chính là “miếng bánh” béo bở để họ lách luật, tư lợi.

Ông Toàn cho rằng, các kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề nghị Trung ương vào cuộc kiểm soát “cơn sốt đất” ở TP HCM. Một số quận, huyện lợi dụng những bất cập của Quyết định 33 để “lách luật”, từ đó tạo điều kiện cho các DN sân sau, hoặc những DN chấp nhận “chung chi” xẻ đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây loạn quy hoạch. Đồng thời cũng không bỏ qua khả năng có sự “nhúng tay” hoặc làm ngơ của người có trách nhiệm ở những nơi xảy ra “sốt đất” trên địa bàn thành phố.

Những vấn đề mà chuyên gia Võ Song Toàn, cũng như nhiều nhà nghiên cứu bất động sản nhắc đến không phải là vấn đề mới phát sinh. Chính công văn 142/TNMT-QLSDĐ về quản lý tách thửa đất theo Quyết định số 33 của UBND TP cũng đã chỉ ra việc các quận, huyện đã vận dụng sai quyết định này, khiến nhiều nơi vẫn xảy ra tình trạng các DN bất động sản lợi dụng chủ trương của thành phố để chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng nhà, đất để kinh doanh. Bên cạnh đó là tình trạng cán bộ, công chức chưa hiểu đúng, hoặc có tình hiểu sai nội dung của Quyết định 33, gây ảnh hưởng đến quản lý quy hoạch đã được phê duyệt.

Ông Toàn lưu ý, có những thời điểm Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM công bố việc xử lý 80 trường hợp công chức, trong đó có một trường hợp bị tạm giam. Ngoài ra, có đến 58 trường hợp đang chờ ra hội đồng kỷ luật do những vấn đề liên quan đến tiêu cực. Đó là các cán bộ, công chức, nhân viên được phân công địa bàn quản lý, thanh tra, nhưng lại để xảy ra tình trạng nhiều công trình vi phạm sai phép, không phép hoặc đã được người dân phản ánh nhiều lần nhưng xử lý không nghiêm, không dứt điểm. Không ít trường hợp nhũng nhiễu, có các hành vi tiêu cực trong quá trình làm nhiệm vụ.

Là người nghiên cứu Quyết định 33 nhiều năm nay, ông Toàn cho rằng có những lỏng lẻo dù ở trên có biết, nhưng vẫn không sửa. Do hệ lụy này mà đến nay, sau 4 năm thực hiện quyết định, Hiệp hội Bất động sản TP HCM phải lên tiếng và ngành Tài nguyên - Môi trường mới sốt sắng trình dự thảo sửa đổi.

Đánh giá về khả năng tác động của dự thảo mới khi được hoàn thiện, vẫn theo ông Toàn, hiện chưa có số liệu thống kê việc cho vay liên quan đến nền đất vùng ven, do đó trả lời vấn đề này chưa có cơ sở. Tuy nhiên, khi dự thảo có hiệu lực với các điều kiện cao hơn về cơ sở hạ tầng kỹ thuật thì chắc chắn nhu cầu ở đối với người dân (thu nhập thấp và trung bình, dân nhập cư không đủ điều kiện vào các dự án giá cao) vẫn có, nên Ngân hàng vẫn có thị trường để cho vay. Dự thảo đang hướng tới nâng cao điều kiện tách thửa, nên thị trường vay sẽ ảnh hưởng là điều chắc chắn.

Liệu còn kẽ hở nào không khi dự thảo mới hoàn thiện và có hiệu lực? ông Toàn cho biết, hiện nay, việc hạn chế của pháp luật nhà đất không chỉ thể hiện ở chính sách của TP HCM, mà trên qui mô lớn hơn, do đó, luôn tồn tại những vấn đề. Dự thảo chỉ giải quyết được một phần, không thể xem là cơ bản của thị trường đất đai. Tuy thời gian qua có xảy ra hiện tượng tăng trưởng nóng, nhưng nó cũng phản ánh một phần của thị trường.

Hiện không có văn bản nào mà không có kẽ hở, nhu cầu ở vẫn tăng, việc tăng các điều kiện về cơ sở hạ tầng sẽ làm cho các “chủ sở hữu” của các thửa đất hiện hữu khó đảm bảo khả năng tài chính để đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật. Do đó vẫn cần phải có sự xuất hiện của các “chủ đầu tư” với năng lực tài chính tốt hơn.