Thị trường bất động sản: Cẩn trọng trước dấu hiệu 'bong bóng'

Nhiều dự án bất động sản đưa vào thị trường nhưng sức mua yếu. Ảnh TL.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản thành phố 9 tháng đầu năm vẫn có dấu hiệu khả quan, tuy rằng thị trường cũng xuất hiện một số dấu hiệu cần lưu ý.

Gia tăng tín dụng vào bất động sản

Thời gian qua tăng trưởng tín dụng thấp nhưng tín dụng vào BĐS tăng cao. Tuy nhiên, một số chuyên gia BĐS cho rằng, vừa qua việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS là điều bình thường. Lý do: thị trường này mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài.

Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về TP.HCM năm 2015 khoảng 5,5 tỷ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường BĐS. Nhưng cũng có ý kiến lo ngại, nếu cứ mở rộng van tín dụng cho BĐS như thời gian qua thì nguy cơ rủi ro không nhỏ.

Còn theo ông Trần Anh Tuấn- Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển TP HCM thì tăng trưởng tín dụng của thành phố vẫn tốt, tuy nhiên nợ xấu đang trên chuẩn. Cần xem lại nợ xấu ở ngành BĐS vì tín dụng vào ngành này không ít.

Trước tình trạng tín dụng vào thị trường BĐS tăng trưởng cao, HoREA cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường này trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án. Theo HoREA, rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

“Hiệp hội tán thành cảnh báo của Bộ Xây dựng về sự phát triển lệch pha của phân khúc thị trường BĐS cao cấp. Bên cạnh đó cũng nhất trí với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản”- ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Bất động sản TP HCM đang phát triển mạnh phân khúc nhà văn phòng và căn hộ cao cấp.

Nhà đầu tư thứ cấp chiếm tỷ lệ cao

Ngoài việc tín dụng vào thị trường BĐS tăng cao, thì người ta cũng ghi nhận sự “nở rộ” của các nhà đầu tư thứ cấp. 9 tháng đầu năm 2016, tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án.

Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP.HCM cũng thực hiện phương án đầu tư bằng hình thức bán sang tay hoặc cho thuê. Qua một số khảo sát, khách nước ngoài mua nhà chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở).

“Mua căn hộ cao cấp hoặc officetel tại các quận trung tâm dễ sinh lợi nhuận hơn vì thời gian tới nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội phát triển đầu tư kinh doanh tại Việt Nam”- một nhà đầu tư thứ cấp cho biết.

Nhận định về tình trạng nở rộ nhà đầu tư thứ cấp, đại diện HoREA cho rằng, có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp với một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS. Trong đó, các nhà đầu tư tập trung chủ yếu vào các phân khúc trung và cao cấp.

Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Ông Lê Phan Hòa- Giám đốc thị trường vốn và quan hệ đầu tư của Novaland cho hay, có khoảng 60 - 65% khách hàng mua nhà là người sử dụng trực tiếp hoặc người mua nhà lần đầu, 35 - 40% còn lại là mua nhà cho thuê, mua đầu tư.

Theo HoREA, nếu như năm 2007, tỷ lệ mua đi bán lại chiếm đến 70 - 80% giao dịch trên thị trường, đây là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng” thì trường. Hiện nay, trên thị trường BĐS TP HCM có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc BĐS cao cấp.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, trong 9 tháng đầu năm 2016 có 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn.

Với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng, trong đó sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn.

Thiếu nhà ở thương mại quy mô 1-2 phòng ngủ, thiếu sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.