Tín dụng bất động sản có thực sự đáng lo?

Kiểm soát chặt chẽ

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản (BĐS) trong 3 năm qua lần lượt là, năm 2018 tăng 26,6%, năm 2019 tăng 21,53%; năm 2020, do dịch bệnh nên chỉ tăng 11,89%. Trong quý 1/2021, tín dụng chảy vào lĩnh vực này tăng 11,9% so với cùng kỳ năm 2020 và tăng 3% so với cuối năm 2020, cao hơn không đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế (2,93%).

Nguyên nhân dòng tiền chảy vào thị trường BĐS là do lãi suất huy động giảm mạnh, các địa phương ban hành các bảng giá mới, cùng với đó các kênh đầu tư như thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao… nên người dân đổ tiền vào BĐS, đầu cơ lướt sóng.

Trong khi đó, cũng theo số liệu thu thập từ 20 công ty chứng khoán niêm yết cho thấy tổng giá trị cho vay ký quỹ tại thời điểm 31/3/2021 ở mức cao kỷ lục là 98.397 tỷ đồng, tăng 30,8% so với cuối năm 2020.

Vậy tín dụng đổ vào BĐS có thực sự đáng lo? Nhiều chuyên gia cho rằng, tín dụng BĐS thực ra chưa hề đáng lo và đang được Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ, nên không có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng.

TS Cấn Văn Lực- thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho hay: “Theo tính toán của chúng tôi, tín dụng kinh doanh BĐS thực tế chỉ mới khoảng 600-650 nghìn tỷ đồng, tương đương 7% tổng dư nợ nền kinh tế, tức không quá lớn. Chưa kể, trong tổng dư nợ cho vay BĐS có gần 2/3 là cho vay mua, sửa nhà - đây là lĩnh vực cần khuyến khích vì phục vụ nhu cầu thực của người dân”.

Tại Vietcombank, ông Phạm Quang Dũng, Tổng Giám đốc cho biết, đến cuối năm 2020, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chỉ ở mức 33.000 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 4% tổng dư nợ cho vay. Còn nếu tính cả cho vay cá nhân mua nhà để ở là hơn 230.000 tỷ đồng, chiếm 27,4% tổng dư nợ. Tuy vậy, hầu hết các khoản vay mua nhà của cá nhân đều có tài sản đảm bảo giá trị cao, nợ xấu rất thấp.

“Danh mục cho vay cá nhân rất an toàn, một khoản vay như vậy dư nợ không lớn và tỷ lệ bảo đảm rất cao. Ngoài ra, lĩnh vực cho vay BĐS còn được kiểm soát định kỳ theo tháng”- ông Dũng nhấn mạnh.

Nhưng không thể chủ quan

Tuy nhiên đi vào từng địa phương lớn cho thấy tín dụng BĐS không thể hoàn toàn an tâm được. Chính Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) từng thống kê dư nợ tín dụng trên địa bàn TP HCM năm 2020 đạt khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với cuối năm 2019. Tín dụng trung dài hạn chiếm khoảng 52,2%, tăng khoảng 9,1%; tín dụng ngắn hạn chiếm 47,78%, tăng 6,8% so với cuối năm 2019.

Trong đó, dư nợ tín dụng của các tập đoàn và doanh nghiệp BĐS ước khoảng 293.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,9% so với cuối năm 2019. Nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp BĐS chiếm 2,7% tổng dư nợ BĐS, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng. Tuy mức nợ xấu của doanh nghiệp BĐS vẫn còn trong ngưỡng an toàn, nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Điểm đáng quan ngại, trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng, có khoảng 42% được sử dụng vào các mục đích có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhất là để kinh doanh BĐS, tiềm ẩn rủi ro về an toàn tín dụng đối với các khoản vay này…

Tỷ trọng tín dụng trung dài hạn cao hơn tín dụng ngắn hạn, cho thấy các dự án đầu tư có tính chất trung dài hạn, trong đó chủ yếu là các dự án BĐS vẫn phụ thuộc và vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng, do các kênh huy động vốn trung dài hạn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư BĐS, các quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITS) chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường.

Có khả năng một số khoản vay tín dụng BĐS có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường BĐS chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững.