Sau 17 năm thuê trọ để làm nghề tự do, nhờ chính sách NƠXH anh Tô Linh Tâm, 52 tuổi, quê ở huyện Tân Kỳ (cũ), tỉnh Nghệ An, cuối cùng cũng có một căn nhà của riêng mình.

Năm 2015, sau nhiều khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ và tiếp cận nguồn vốn, gia đình anh may mắn mua được căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 57m2 tại tòa CT1 Kim Thi, phường Vinh Hưng - một trong những dự án NƠXH đầu tiên của tỉnh Nghệ An.

Hơn một thập niên sống trong căn hộ của mình, điều anh Tâm nhắc đến không chỉ là chuyện “có nhà”. Đó còn là sự thay đổi trong chất lượng cuộc sống sau nhiều năm phải thuê trọ.

Nếu với anh Tâm, chính sách NƠXH đã giúp gia đình có chỗ ở ổn định từ hơn 10 năm trước, thì với chị L.K, 39 tuổi, đang làm việc tại một bệnh viện trên địa bàn tỉnh Nghệ An, hành trình ấy mới chỉ vừa bắt đầu.

Chị K. và con đang thuê một căn hộ chung cư mini với giá khoảng 3 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm tiền điện, nước. Mong muốn của chị là có một căn hộ riêng, đủ cho hai mẹ con sinh sống, thay vì tiếp tục đi thuê.

Sau thời gian tự tìm hiểu, chuẩn bị hồ sơ và chờ đợi, mới đây, chị K. bốc thăm trúng quyền mua căn hộ NƠXH tại một dự án ở phường Vinh Lộc, khá gần nơi chị đang công tác.

“Giấc mơ” ấy chưa đồng nghĩa với việc mọi khó khăn đã được giải quyết. Phía trước vẫn là bài toán tài chính và các khoản chi tiêu để có thể sở hữu căn hộ. Nhưng việc trúng quyền mua đã đưa mong muốn về một nơi ở ổn định đến gần hơn với khả năng hiện thực.

“Tôi mừng lắm, giấc mơ đã thành sự thực. Không bõ công tôi đã chờ đợi và chuẩn bị tất cả mọi thứ rất sớm”, chị K. bộc bạch.

Câu chuyện của chị K. và đồng nghiệp còn cho thấy một thực tế khác, đó là nhu cầu NƠXH đang rất lớn. Hai đồng nghiệp cùng khoa với chị cũng làm hồ sơ và đủ điều kiện, trong đó có người cũng đang ở trọ như chị, nhưng chỉ mình chị K. may mắn bốc thăm trúng quyền mua.

Một căn hộ NƠXH, vì thế, không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản. Với những người đang phải thuê nhà, đó có thể là điểm tựa để ổn định cuộc sống. Nhưng để chính sách thực sự phát huy giá trị, việc xây dựng đủ số lượng căn hộ mới chỉ là điều kiện cần.

Từ thực tế triển khai NƠXH tại Nghệ An, ông Nguyễn Đình Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Kim Thi - doanh nghiệp có hơn 15 năm triển khai NƠXH - cho rằng nhu cầu đối với loại hình nhà ở này trên địa bàn tỉnh rất lớn.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, nhu cầu NƠXH không giống nhau ở mọi nơi. Mức độ quan tâm phụ thuộc nhiều vào vị trí, địa điểm, đặc biệt là những khu vực tập trung đông lao động.

Điều đó đặt ra một yêu cầu, phát triển NƠXH phải gắn với quy hoạch, vị trí và khả năng tiếp cận của người dân. Nói cách khác, không phải cứ có thêm một dự án, thêm một lượng căn hộ là đồng nghĩa với việc bài toán nhà ở đã được giải quyết.

Bởi một căn hộ có mức giá phù hợp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, thiếu kết nối giao thông hoặc thiếu các dịch vụ thiết yếu cũng có thể làm tăng đáng kể chi phí sinh hoạt của người mua.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp phát triển NƠXH đang gặp một số khó khăn nhất định. Một trong những vấn đề được chỉ ra là quỹ đất dành cho NƠXH không phải lúc nào cũng có vị trí phù hợp với nhu cầu của người dân. Một số dự án nằm tại khu vực hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội chưa phát triển đồng bộ. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc tiêu thụ sản phẩm.

“Một dự án có nhiều căn hộ nhưng vị trí không phù hợp với nơi người lao động làm việc, thiếu giao thông và hạ tầng xã hội thiết yếu thì vẫn có thể không giải quyết đúng nhu cầu” - bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng, đối với các tỉnh miền Trung, phát triển NƠXH cần gắn với sự phân bố việc làm, các khu công nghiệp, trung tâm đô thị, điều kiện thời tiết của từng khu vực… Một căn nhà có giá thấp nhưng quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, giao thông hoặc không bảo đảm an toàn trước diễn biến bất thường của thời tiết sẽ khó đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài. Chi phí đi lại và sinh hoạt tăng thêm cũng có thể làm giảm đáng kể lợi ích thực chất từ thực thi chính sách nhà ở xã hội.

Từ góc độ đó, câu chuyện NƠXH chuyển từ bài toán “xây bao nhiêu căn” sang bài toán “xây cho ai, ở đâu và người dân có thể tiếp cận như thế nào”?

Theo ông Nguyễn Thế Phiệt, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An, chỉ tiêu NƠXH Chính phủ giao cho tỉnh giai đoạn 2021-2030 khoảng 28.500 căn. Riêng giai đoạn 2026-2030, Nghệ An phải hoàn thành 25.400 căn.

Đến nay, tỉnh đã hoàn thành 5.753 căn NƠXH và nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành 4.223 căn; năm 2026 hiện đã hoàn thành khoảng 1.530 căn, tương đương 76,5% chỉ tiêu năm.

Không chỉ những căn hộ đã hoàn thành, nguồn cung NƠXH trên địa bàn Nghệ An còn được kỳ vọng tăng mạnh trong những năm tới. Hiện có 40 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, trong đó bố trí NƠXH, nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, với quy mô khoảng 35.500 căn hộ.

Trong số này, 7 dự án dự kiến có sản phẩm hoàn thành trong năm 2026; 33 dự án còn lại đang tiếp tục hoàn thiện các thủ tục.

Theo số liệu nắm bắt từ các báo cáo, nhóm có nhu cầu lớn tập trung vào người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân và người lao động tại các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

Nhưng từ nguồn cung đến căn nhà đến tay người dân vẫn là một khoảng cách. Theo ông Phiệt, thời gian qua, một số doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa quan tâm đúng mức đến phát triển NƠXH, khiến tiến độ tại một số dự án chưa đáp ứng yêu cầu. Giá nhiên liệu, nhân công và vật liệu xây dựng tăng, có thời điểm vật liệu khan hiếm, cũng tác động đến giá thành. Một số chủ đầu tư, nhà thầu thi công cầm chừng, khiến tiến độ một số dự án chậm hơn kế hoạch.

Từ thực tế đó, bài toán NƠXH tại Nghệ An đang đứng trước hai yêu cầu song song: tăng nguồn cung và bảo đảm khả năng tiếp cận thực chất của người dân.

Theo ông Hoàng Nguyễn Trọng Dũng, Ủy viên Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh Nghệ An, NƠXH ngoài cần được xây đủ số căn, đúng vị trí còn phải có giá phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp. Ba yêu cầu này cần được xem xét cùng nhau ngay từ khi chuẩn bị triển khai dự án. Vị trí phù hợp phải gắn với nơi làm việc, trường học, y tế và giao thông.

Một căn hộ có giá mua thấp nhưng làm tăng đáng kể chi phí đi lại, đưa đón con hoặc ảnh hưởng đến việc làm vẫn có thể trở thành gánh nặng cho gia đình. Giá phù hợp cũng phải được nhìn bằng tổng giá mua căn hộ, khoản tiền cần chuẩn bị ban đầu và số tiền phải trả hằng tháng.

Những căn hộ mà anh Tô Linh Tâm đã ở ổn định hơn một thập niên hay căn hộ mà chị L.K vừa trúng quyền mua cho thấy chính sách có thể biến thành một mái nhà cụ thể khi người dân thực sự tiếp cận được.

Nhưng để ngày càng có nhiều người “chạm tay” vào giấc mơ an cư, NƠXH cần được nhìn từ toàn bộ hành trình, từ quy hoạch, lựa chọn vị trí, triển khai dự án, giá bán, nguồn vốn cho đến thủ tục xét duyệt và cơ chế phân bổ. Bởi đích đến của chính sách không chỉ là những tòa nhà được xây lên, mà là những căn nhà thực sự đến đúng người đang cần một nơi để ở.

Tại Hà Tĩnh, bức tranh nguồn cung NƠXH cũng cho thấy khoảng cách đáng kể giữa số căn hộ dự kiến có và nhu cầu thực tế. Giai đoạn 2026-2030, tỉnh Hà Tĩnh được giao hoàn thành 3.348 căn NƠXH, trong đó chỉ tiêu năm 2026 là 688 căn. Hiện địa phương có 6 dự án đang triển khai, gồm 2 dự án NƠXH độc lập, 1 dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang, công an nhân dân và 3 dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH.

Riêng dự án thí điểm NƠXH phường Thạch Linh (nay là phường Thành Sen), giai đoạn II, dự kiến hoàn thành 509 căn vào quý IV/2026, nhưng đã có 1.786 hồ sơ đủ điều kiện mua. Con số này cho thấy, dù nguồn cung đang được bổ sung, áp lực tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính vẫn hiện hữu.