Thị trường bất động sản: Đề phòng sóng ảo
Nhận định của giới chuyên gia, tới thời điểm này cho dù đã ấm hơn nhưng cơn sốt bất động sản chưa quay lại. Tuy nhiên sự manh nha của tốc độ phục hồi nhanh khiến nhiều người lo ngại thị trường này sẽ sớm “ngủ đông”, vì rất có thể người thực sự có nhu cầu mua nhà đất sẽ e ngại không dám bỏ tiền ra mua, từ đó làm gia tăng sản phẩm tồn kho.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục
Tái diễn chiêu sốt giá
Sau gần 5 năm thị trường BĐS đóng băng, thì từ cuối năm 2014 thị trường này bắt đầu có sự chuyển biến đáng kể, được coi là dã bước vào giai đoạn hồi phục. Nhiều dự án ế ẩm “trùm mềm” một thời gian dài bừng tỉnh giấc, dòng tiền ngân hàng cũng như các nguốn vốn khác của xã hội đổ vào nhiều hơn, giao dịch có chiều hướng gia tăng, đặc biệt ở các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS thể hiện rõ khi quý I/2015 có trên 8.000 giao dịch thành công, lớn gấp 3 lần so với năm 2014. Giao dịch của các phân khúc đều đạt hiệu quả cao. Đặc biệt, tồn kho BĐS đã giảm khoảng 40% ở những vị trí có yếu tố thương mại cao. Điều đó cho thấy thị trường BĐS có sự chuyển biến khá mạnh. Nghiên cứu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I/2015 tại Hà Nội có gần 5.000 căn hộ được mở bán, tăng 82%. Riêng lượng giao dịch thành công đạt 3.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường TP.HCM cũng ghi nhận 6.500 căn hộ được bán, tăng gấp đôi so với cùng kỳ.
Theo giới kinh doanh địa ốc, thị trường BĐS đang có sự chuyển biến lớn về hạ tầng, đô thị mới không ngừng mọc lên, nguồn tiền có phần được nới lỏng hơn... Chỉ tính riêng thị trường phía Nam, quy hoạch chung của TP.HCM về đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) đã tác động trực tiếp đến các vùng lân cận như quận 9, quận Thủ Đức. Theo đó đất nền, căn hộ ở các vùng tiệm cận được điều chỉnh tăng khoảng 10 - 15%. Tại khu Nam thành phố tiếp tục thu hút nhà đầu tư với một số khu đô thị hiện đại hiện hữu. Khởi sắc của thị trường BĐS đã kêu gọi nhà đầu tư quay trở lại và bắt đầu có dấu hiệu “lướt sóng”, thậm chí nhiều dự án tung hỏa mù. Cụ thể, lượng giao dịch chỉ ở mức một vài trăm khách nhưng sẵn sàng tăng bốc lên còn số hàng ngàn nhằm tạo “sóng ảo”. Giá cả liên tục thay đổi theo chiều hướng đi lên tạo cơn sốt đất đai, điều này thể hiện rõ nhất trên thị trường BĐS xung quanh Dự án sân bay quốc tế Long Thành (tỉnh Đồng Nai). Ghi nhận của phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, cuối năm 2014 một lô đất 100m2 tại huyện Long Thành (nơi tiếp giáp với dự án sân bay) chỉ ở mức 500 triệu đồng. Bước vào quý I/2015 tăng lên thành 700 triệu đồng. Và, chỉ sau một vài ngày Quốc hội biểu quyết thông qua Dự án sân bay quốc tế thì giá trị lô đất được đẩy lên 900 triệu đồng.
Số người đến tìm hiểu các dự án bất động sản tăng trở lại
Cảnh giác với “bong bóng” thị trường
Trước sự manh nha nhanh chóng của thị trường BĐS các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư phải thận trọng vì có thể “bong bóng” BĐS sẽ quay trở lại. Bởi vì, trong giao dịch hiện nay có 30 - 40% là đầu cơ nhằm đẩy giá. Hơn nữa, một vài vấn đề bất ổn của nền kinh tế khi nợ công cao, nợ xấu chưa xử lý triệt để (nợ xấu nằm nhiều ở BĐS), tỷ giá biến động liên tục... “Hiện trên thị trường có 30 - 40% là đầu cơ thì cần phải xem lại. Lý do, nếu tình trạng đầu cơ có thật và nhà đầu tư tiếp tục đẩy giá bán nhà thì những người có nhu cầu mua nhà thật sự sẽ quay lưng và thị trường sẽ lắng đọng ngay. Hậu quả, thị trường tiếp tục rơi vào giai đoạn khủng hoảng trầm kha như một vài năm trước đây”- ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Jen Capital lo ngại.
Còn ông Nguyễn Hoàng Minh- Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết, từ tháng 4-2012, tình hình khả quan hơn khi tín dụng BĐS không nằm trong diện phi sản xuất mà được cho vay thông thường. Ông Minh cho biết thêm, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS của thành phố tăng hơn so với các năm trước đây. Bình quân tín dụng của ngành này tăng từ 10 - 11%. Nếu như giai đoạn 2005 - 2006, dư nợ tính dụng BĐS chiếm 15 - 16% tổng dư nợ tín dụng thì hiện nay dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS chiếm 12,5 - 13% tổng dư nợ của thành phố. Như vậy, chỉ cần dư nợ tín dụng lên một vài điểm phầm trăm thì thị trường BĐS giống thời kỳ đỉnh điểm trước đó.
Bàn về sự tăng trưởng của BĐS, Bộ trưởng Bộ KH-ĐT Bùi Quang Vinh cho biết, vừa qua BĐS đóng góp 2,2% vào tăng trưởng GDP (Tăng 6,11%). Hàng loạt dự án được khởi công trở lại, dòng tiền đổ vào thị trường này tăng lên. Song Bộ trưởng cũng cho rằng dù thị trường BĐS đang có tín hiệu tích cực thì vẫn phải cảnh giác nhu cầu ảo.
Liên quan đến vấn đề này, theo TS. Võ Trí Thành, tình trạng đóng băng BĐS luôn ám ảnh mọi người, do khoảng thời gian từ “đóng băng” đến “tan băng” quá lâu, thiệt hại về kinh tế quá nhiều. Chính vì lẽ đó mà trong thời điểm BĐS phục hồi và đang phát triển trở lại như hiện nay, cần cảnh giác với sự phát triển “nóng”.
Liệu có lỗi hẹn?
Đó là vấn đề đặt ra với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho BĐS. Sau hơn hai năm triển khai gói tín dụng dành cho đối tượng thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, đến thời điểm này, tốc độ cam kết mới chỉ đạt 50%, tiến độ giải ngân đạt 25%. Với tốc độ này, dư luận bày tỏ lo ngại, chỉ còn 1 năm nữa (hạn chót là ngày 1-6-2016) là đến thời hạn “chốt” giải ngân gói 30 ngàn tỷ, vậy với tốc độ này, gói hỗ trợ này có kịp “về đích” đúng hẹn?
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà- Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), trong một năm đầu tiên khi thực hiện gói hỗ trợ bộc lộ nhiều hạn chế, do những rắc rối về thủ tục, điều kiện vay vốn giữa ngân hàng và người mua nhà, kể cả việc ngân hàng và người mua chưa hiểu rõ về các quy định của chính sách… dẫn đến việc giải ngân gói hỗ trợ này rơi vào cảnh ỳ ạch. Tuy nhiên, với việc nỗ lực tháo gỡ những vướng mắc của Bộ Xây dựng thì những tháng cuối năm 2014 và 5 tháng đầu năm 2015, tốc độ cam kết và giải ngân gói hỗ trợ đã có những cải thiện đáng kể.
Con số thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 5-2015, tổng số tiền cam kết cho vay của gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng ở mức 14.161 tỷ đồng, nghĩa là đã đạt xấp xỉ 50% gói hỗ trợ. Con số này cho thấy tốc độ cam kết cho vay đã tăng rất mạnh trong những tháng cuối năm 2014 và 5 tháng đầu năm 2015, nhất là từ sau khi có Nghị quyết số 61/NQ-CP.
Cho dù chậm, nhưng theo nhiều chuyên gia gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp đã thực sự tạo được những chuyển biến đối với thị trường BĐS. Cần nhìn vào bản chất chứ không nên quá khắt khe và chỉ nhìn vào tính thời gian của gói hỗ trợ này. Cụ thể, theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nan, đến thời điểm này, có thể khẳng định gói 30.000 tỷ đồng đã đạt được những mục tiêu tốt đẹp là định hướng, hỗ trợ và đã thúc đẩy thị trường BĐS, tạo cho thị trường có tính thanh khoản cao hơn, đem lại nhiều cơ hội có nhà cho nhiều người với giá cả hợp lý.
Ông Hoàng Nam Dương, chủ một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội cũng bày tỏ quan điểm: Mặc dù gói 30 ngàn tỷ đồng mới giải ngân được khoảng 25% nhưng đây không phải là điều đáng lo ngại vì kể cả khi không về đích đúng thời hạn, gói hỗ trợ này cũng đã thực hiện được những điều mà xã hội cần. Đó là cấu trúc lại thị trường BĐS. Theo ông Dương, nếu như trước đây, các nhà đầu tư lao vào xây dựng và liên tục tung ra thị trường phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến thực trạng giá nhà ở luôn ở thế “trên trời” khiến cho phần lớn người làm công ăn lương, cán bộ công chức ở Việt Nam không thể mua được nhà, cơ hội được sở hữu một căn hộ hoàn toàn không có. Thì nay, cục diện đã khác. Nhờ vào gói tín dụng này và những tác động của nó, những người thu nhập thấp cũng có thể mua được nhà, họ có nhiều hơn cơ hội để sở hữu một căn hộ. Cái được lớn nhất của gói 30 ngàn tỷ đồng chính là mở ra cho thị trường những phân khúc nhà ở mà trước đây thiếu, đó là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp. “Bởi vậy, kể cả khi không thể giải ngân hết như mục tiêu đã đặt ra trước đó, song, gói hỗ trợ này đã góp phần thúc đẩy được thị trường BĐS, cơ cấu lại nó khiến cung và cầu gặp nhau… đó là điều cần phải ghi nhận”- ông Dương nhận định.