Nở rộ các dự án căn hộ cao cấp: Lo ngại “bong bóng”

Thị trường bất động sản đang “nở rộ”các căn hộ cao cấp

Ảnh: S. XANH

PV: Đến thời điểm hiện nay, doanh nghiệp Bất động sản (BĐS) đã có sự chuẩn bị như thế nào để đón lượng khách mới – khách nước ngoài thuê và mua nhà ở, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: Để đón gió mới từ vốn đầu tư nước ngoài, một số doanh nghiệp BĐS đã có kế hoạch đầu tư cụ thể, bằng chứng thị trường đang sôi động ở phân khúc cao cấp. Nếu như năm 2014 DN kinh doanh BĐS tập trung vào thị phần bình dân, trung cấp từ các dự án có giá 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì năm 2015 thị trường có bước chuyển hướng. Nhiều dự án cao cấp được khởi công xây dựng dọc theo tuyến sông Sài Gòn, dọc tuyến Metro, Thảo Điền, khu đô thị mới Thủ Thiêm… tạo nên một thị trường BĐS cực kỳ sôi động với giá trên 2 tỷ đồng/căn hộ.

Không chỉ mở rộng địa bàn và vị trí thuận lợi, DN BĐS còn tăng lượng căn hộ cao cấp vài chục ngàn căn với kỳ vọng tới đây thị trường BĐS sẽ sôi động hơn khi có thêm tài chính mới. Như vậy, hình thành nên các tam giác BĐS, cùng một lúc cho ra đời phân khúc cao cấp vô hình trung tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường BĐS.

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1 - 7 cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Đây được xem là quy định cởi mở và thông thoáng. Vậy theo ông, quy định này có tạo được “làn gió” mới cho thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay không?

- Từ đầu tháng 7-2015, tại TP. HCM đã có 2 – 3 dự án BĐS tung ra thị trường khoảng 100 – 200 căn hộ nhằm đón khách nước ngoài. Trong đó, tập trung vào các căn hộ cao cấp của Novaland, Vincom… Riêng các doanh nghiệp khác mặc dù chưa rõ kế hoạch triển khai đón lượng khách nước ngoài song nếu người nước ngoài muốn mua căn hộ họ sẽ bán. Dựa trên thực tế cho thấy, người nước ngoài sẽ tập trung mua căn hộ ở quận 2, quận 7, Bình Thạnh….

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1 – 7-2015 cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Đây được xem là quy định cởi mở và thông thoáng tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển hơn. Tuy nhiên theo nhận định của cá nhân tôi, quy định cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ không tạo ra làn sóng lớn cho thị trường này vì nhiều nguyên nhân khác nhau.

Nguyên nhân thứ nhất, mục đích người nước ngoài mua nhà là chưa rõ. Mua để ở thì không nhiều vì có một lượng lớn người nước ngoài sang làm việc với tư cách là cố vấn, chuyên gia. Nguyên nhân thứ hai, giá nhà ở của Việt Nam thuộc diện cao so với các nước, trong khi đó mức độ tăng trưởng không nhiều nên đầu tư chắc chắn khả năng sinh lời thấp. Song song đó, hiện nay chưa có các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc bán nhà cho người nước ngoài, điều này phần nào cản trở hoạt động kinh doanh. Nhưng dù thế nào đi nữa thì lượng người nước ngoài mua nhà chỉ chiếm khoảng 3 – 5% thị trường. Thị trường BĐS chỉ thật sự sôi động khi tỷ lệ đầu tư phải ở mức 70 – 80%

Theo ông, trên đà phục hồi của thị trường BĐS rất nhiều dự án sẽ được tung ra và khả năng hấp thụ của thị trường có phần bị giới hạn?

- Quy định cho người nước ngoài thuê, mua nhà ở chưa thật sự mở “rộng cửa”. Về số lượng, người nước ngoài chỉ được mua tối đa 30% số căn hộ trong một dự án chung cư. Trên một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua 250 căn.

Tôi đang lo ngại, bong bóng BĐS sẽ sớm quay trở lại, đặc biệt đối với phân khúc cao cấp. Lý do, lượng căn hộ cao cấp tăng quá cao và quá nhanh. Như tôi đã đề cập ở trên, việc cho người nước ngoài thuê, mua nhà ở không tạo “sóng lớn” trên thị trường. Cách đây 5 – 10 năm, phân cấp thấp chỉ chiếm khoảng 5%, còn trung cấp chiếm 60%, cao cấp chiếm 30% đây là một tỷ lệ bất hợp lý. Bởi vì, sức mua của người dân tập trung chủ yếu ở cấp thấp, trung cấp khoảng 30%, cao cấp chỉ 10%. Hiện nay tỷ lệ này tuy đã dần được điều chỉnh cho phù hợp nhưng vẫn bất hợp lý. Sự bất hợp lý này ngày càng gia tăng khi lượng căn hộ cao cấp không ngừng nở rộ đón người nước ngoài. Tôi lo ngại, thời gian tới sẽ tiếp tục dư thừa ở phân khúc trung và cao cấp.

Xin cảm ơn ông!

THANH GIANG (thực hiện)