Ghi danh trên sổ đỏ để giảm khiếu kiện

Ông Mai Văn Phấn

PV: Thưa ông, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (gọi tắt Thông tư 33), sẽ tạo tính phức tạp, thậm chí mâu thuẫn sâu đối với những chủ thể liên quan đến quyền sử dụng đất?

Ông Mai Văn Phấn: Chúng ta nên hiểu rành rẽ việc ghi danh các thành viên liên quan đến sử dụng đất, là tạo sự minh bạch đối với một sổ đỏ, hơn là coi đó là sự tạo tính phức tạp hay mâu thuẫn. Thông tư 33 hướng dẫn thể hiện thông tin về người sử dụng đất đối với sổ đỏ để đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý, cụ thể hơn về mặt chủ thể có quyền sử dụng đất. Đồng thời không tạo ra các khó khăn hay rào cản mà còn giảm những rủi ro cho người sử dụng đất. Hiện nay, mâu thuẫn và phức tạp nảy sinh trong thực tế, dẫn đến khiếu kiện là do dù sổ đỏ có tên chủ sở hữu, nhưng các thành viên trong gia đình có chung quyền sở hữu, lại chưa thực sự có đủ tính pháp lý. Người ta chỉ biết tên chủ sổ đỏ là ông hoặc bà, hoặc cả ông bà, song những người có quyền chung trong đó (trường hợp Nhà nước giao đất nông nghiệp cho cả gia đình theo khẩu, có quyền sử dụng đất trong đấy) quyết định hoạt động bán hay mua sẽ như thế nào? Có trường hợp bố bán đất, con không biết, dẫn đến mâu thuẫn trong gia đình, phát sinh khiếu kiện. Điều cốt lõi của Thông tư 33 là minh bạch về tài sản, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình.

Cụ thể trong sổ đỏ ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” với tên của chủ hộ gia đình, và theo quy định Thông tư 33 ngoài việc ghi tên ấy, sẽ phải ghi tên của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo tôi, điều này rất quan trọng. Mặc dù theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Tuy nhiên, tại thời điểm đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không xác định luôn những thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất mà đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền mới xác định sẽ rất khó khăn. Đồng thời, đã xảy ra một số trường hợp cấp giấy cho hộ gia đình với tên của chủ hộ, chủ hộ gia đình tự ý thực hiện quyền mà không có ý kiến của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Thêm nữa, nếu như tất cả các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất đều được ghi tên trên sổ đỏ, sẽ đảm bảo cụ thể, rõ ràng, tất cả những người có “quyền” đều được ghi tên, không bị mập mờ giữa những người có chung quyền sử dụng đất với nhau hay giữa những người có quyền và những người không có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình.

Ngoài ra, ghi tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ sẽ giúp tất cả các thành viên sẽ hiểu và biết được quyền của mình, tránh trường hợp bỏ sót thành viên gây rủi ro cho người sử dụng đất.

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư 33 không có gì mới so với những quy định trước đây, vì điều này cũng đã có quy định. Vậy điểm mới phải chăng là “gộp” danh tính đầy đủ những người có chung quyền sử dụng đất?

- Tôi cho rằng, bản thân Thông tư 33 là điểm mới. Đây là lần đầu tiên áp dụng ngoài việc ghi tên của chủ hộ gia đình còn ghi tên của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chúng ta nói đến giảm bớt thủ tục, vậy việc ghi danh sẽ giảm bớt nhiều thủ tục hành chính khác, liên quan đến xác nhận thân nhân danh tính, liên quan đến quyền thừa kế, chủ hộ và những thành viên... Giảm bớt phiền hà cho nhân dân trong lĩnh vực đất đai là nội dung cấp bách đã và đang được Bộ TNMT thực hiện.

Lộ trình của Thông tư 33 sẽ như thế nào, áp dụng với tất cả các chứng nhận hay chỉ áp dụng với những chứng nhận mới? Điều này có nghĩa, người dân phải có nghĩa vụ ra cơ quan pháp lý để ghi danh thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thưa ông?

- Theo quy định, những giấy chứng nhận được cấp trước đây mà phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận mới. Nội dung cách ghi Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình được áp dụng cho những trường hợp cấp Giấy chứng nhận bắt đầu từ ngày 5-12-2017- ngày Thông tư 33 có hiệu lực thi hành.

Vai trò của các cấp chính quyền với Thông tư 33 sẽ như thế nào, thưa ông?

- Thông tư 33 đã quy định rất rõ trách nhiệm thực hiện của từng cấp, trong trong đó Tổng cục Quản lý đất đai chịu trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc thực hiện. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện ở địa phương và rà soát, bãi bỏ các quy định của địa phương trái với quy định của Thông tư 33. Sở TNMT có trách nhiệm giúp UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện Thông tư ở địa phương.

Thông tư 33 chỉ áp dụng đối với tài sản là của chung nhiều người trong gia đình; trường hợp quyền sở hữu là tài sản riêng cá nhân thì chỉ ghi tên cá nhân, của vợ chồng thì ghi tên của vợ, chồng. Quy định ghi tên thành viên nhằm khắc phục những tồn tại trong thực tế, đó là những tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sử dụng đất của các thành viên trong gia đình khi thực hiện về các giao dịch về quyền sử dụng đất. Hiện nay, khi xác định quyền sử dụng đất, các hộ gia đình chưa xác định rõ thành viên có chung quyền sử dụng đất nên không có đầy đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản, đặc biệt khi có xảy ra tranh chấp trong việc mua hay bán quyền sử dụng đất.

Trân trọng cảm ơn ông!

Tuấn Việt (thực hiện)