Ghi tên vào sổ đỏ

Sổ đỏ rất quan trọng với người dân. (Ảnh: Ngọc Thăng).

Nhắc lại, Thông tư 33 2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Khoản 5 Điều 6 của Thông tư hướng dẫn việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình sử dụng đất.

Trường hợp này chỉ áp dụng đối với tài sản là của chung nhiều người trong gia đình. Trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào sổ đỏ, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người theo quy định tại Khoản 4 Điều 98 của Luật Đất đai. Trường hợp cấp sổ đỏ đối với đất là tài sản của cá nhân thì phải ghi họ, tên của cá nhân đó.

Vẫn theo Bộ TNMT, nội dung quy định tại khoản 5 điều 6 của Thông tư này là phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Tuy nhiên, theo quy định thay vì chỉ ghi tên chủ hộ, thì theo quy định mới từ ngày 5/12/2017, cả gia đình sẽ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước việc này, không ít ý kiến cho rằng đó là việc làm khá rắc rối. Muốn thế thì việc hướng dẫn thực hiện cần nêu rõ để tránh hiểu nhầm. Cụ thể là không phải đưa tên người trong hộ mà đưa tên của những người cùng có quyền sử dụng đất vào trong một sổ đỏ. Và việc này, theo ý kiến của không ít người thì việc ghi tên đủ các thành viên cùng có quyền sở hữu này chỉ tiến hành khi người dân có yêu cầu.

Lĩnh vực đất đai thường nảy sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy nhiều năm qua, đây là lĩnh vực khiếu kiện kéo dài, khó giải quyết, đôi khi từ kiện dân sự đã trở thành hình sự. Tuy nhiên, việc tranh cãi quyền lợi về sử dụng đất trong sổ đỏ (hiểu theo nghĩa từng hộ gia đình) không nhiều, mà tập trung ở việc thiếu sót trong thủ tục cấp đất, đến bù khi lấy đất để giải phóng mặt bằng. Việc ghi tên nhiều người có chung quyền lợi trong một cuốn sổ đỏ cũng nhằm tránh những xung đột, bảo vệ quyền lợi của những người liên quan.

Tuy nhiên, cũng cần phải hiểu rằng đất đai là tài sản lớn, trong thực tế người dân vẫn giao dịch như một loại hàng hóa giá trị cao, cụ thể là khi sang tên, chuyển nhượng, hoặc cầm cố, thế chấp. Trong trường hợp, một cuốn sổ đỏ có nhiều người cùng đứng tên thì khi nảy sinh giao dịch sẽ phức tạp hơn rất nhiều. Vì rằng, nếu không nhận được sự đồng ý của tất cả những người có tên thì giao dịch sẽ là bất hợp pháp, trong nhiều trường hợp sẽ không thể tiến hành giao dịch. Từ đây, việc phát sinh rắc rối là rất khó lường.

Thực tế thì ở ta việc xác định nguồn gốc đất cho tới “cùng kỳ lý” là rất khó khăn. Nhiều trường hợp, một gia đình có đông người, khi phải ghi đầy đủ chừng ấy người cũng có nghĩa là nếu có giao dịch sẽ phải có được sự đồng thuận của từng ấy người. Đáng chú ý, nhiều gia đình mà thành viên sống tản mát, thậm chí ở nước ngoài thì họ lại phải làm những thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ tùy thân để làm thủ tục ghi tên trong sổ đỏ, như vậy sẽ làm chậm trễ quá trình cấp sổ đỏ và cũng rất phức tạp khi có giao dịch.

Nói như ông Lê Hoàng Châu- chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thì quy định ghi thêm các thành viên trong hộ vào sổ đỏ theo Thông tư 33 không sai, bởi phù hợp với các nội dung của Luật Đất đai, song Bộ TNMT rất cần có sự giải thích thỏa đáng để mọi người hiểu rõ hơn. Ví dụ: Thành viên chưa đủ tuổi thành niên có tên trên sổ đỏ thì giao dịch sẽ xác lập thế nào? Theo quy định của pháp Luật Đất đai trước đây, trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình thì ghi họ, tên chủ hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp Nhà nước giao đất giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng). Việc quy định đó đã được xã hội chấp nhận, thực tế cũng không nảy sinh nhiều tranh cãi. Tuy nhiên, muốn ghi đủ tất cả tên các thành viên trong hộ vào sổ đỏ thì cần được hướng dẫn rõ ràng để tránh những thủ tục hành chính, những khó khăn không cần thiết cho người dân.

Nhìn chung, với Thông tư 33 quy định ghi tên các thành viên liên quan trong sổ đỏ, cần được giải thích kỹ lưỡng hơn. Đặc biệt, cần tránh việc tăng thêm thủ tục rườm rà, làm khó khăn trong việc giao dịch của người dân. Khi mà các giao dịch không thông thoáng, mà ở đây là giao dịch đất- có giá trị lớn thì lại càng cần có sự rõ ràng và thuận tiện, trên cơ sở bảo đảm quy định của pháp luật.

Đỗ Ngọc Quang