Biệt thự nghỉ dưỡng và condotel: Rủi ro rình rập

Một căn hộ tiện nghi condotel, tuy nhiên loại hình đầu tư kinh doanh này ít khách.

Nghịch lý

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh mới đây đã đưa ra cảnh báo rủi ro cho thị trường BĐS phân khúc nghỉ dưỡng và condotel.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt dư nợ BĐS, chứng khoán sau khi phân bổ chỉ tiêu tín dụng cho từng đơn vị trong năm 2018.

Trong hai năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích mỗi căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Đó là một con số rất lớn, cũng có nghĩa là đòi hỏi nguồn vốn lớn, trong khi nhu cầu thị trường chưa cao.

Trong một văn bản ký ngày 14/3/2018, ông Lê Hoàng Châu- chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoRea) đưa ra nhận định đang có sự bất bình thường về cung cầu đối với thị trường các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng trong các khu du lịch nghỉ dưỡng: nguồn cung quá lớn trong khi nhu cầu hạn chế. Điều đó cũng được coi là sự báo hiệu rủi ro tín dụng BĐS.

Thống kê của cơ quan chức năng đối với 16 tỉnh/thành cả nước- đặc biệt là khu vực ven biển từ Bắc vào Nam- thì chỉ tính riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel (vừa làm việc, vừa cư trú qua đêm) được cấp phép với tổng số 25.639 căn.

Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn, TP HCM: 208 căn, Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn).

Cùng đó là 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn, TP HCM: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

Theo giới chuyên gia BĐS, tài chính thì với tỷ lệ căn hộ condotel chiếm tới 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là rất không bình thường.

Trong khi phổ biến ở các nước tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.

Theo ông Lê Hoàng Châu (HoRea) thì các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án BĐS nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại.

Siết lại dòng vốn

Có lẽ do nhận thấy những rủi ro tiềm ẩn dù các khoản vay mới chưa đến kỳ kết thúc, nên cuối tháng 1-2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành văn bản số 563/NHNN-TTGSNH.

Trong đó, yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh.

Thống đốc NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được NHNN giao, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách cơ quan quản lý.

Cùng đó là việc các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Đáng chú ý, tại văn bản này, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng không tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng; cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản; “thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp”.

Như vậy, NHNN đã đưa ra “chốt chặn”, còn lại là ý thức quản trị rủi ro từ chính các ngân hàng khi mà khối nợ xấu tồn tích từ các năm trước vẫn đang tiếp tục xử lý.

Một báo cáo hồi đầu năm 2018 của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy, năm 2017, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh BĐS và xây dựng chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (xây dựng khoảng 9,9%, kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,9%). Quy mô tín dụng toàn hệ thống tính đến cuối 2017 ước 6 triệu tỷ đồng.

Cảnh báo

Theo ông Matthew Powell- giám đốc Savills tại Hà Nội thì condotel hiện là một mô hình mới rất tích cực, tuy nhiên các chủ đầu tư không nên lấy việc này làm ưu tiên hàng đầu.

Vì rằng, đó là sự rủi ro lớn, trong khi vốn đầu tư cao nhưng thị trường hấp thụ chậm, đồng thời lợi nhuận thu được (nếu có) của nhà đầu tư thứ cấp là bấp bênh.

Tại một hội thảo cách đây chưa lâu, ông Nguyễn Văn Nam- phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng đã bày tỏ lo ngại về sự bùng nổ nguồn cung các dự án BĐS, đặc biệt là căn hộ condotel có thể khiến quy hoạch Đà Nẵng bị phá vỡ.

Kể từ năm 2015, phân khúc condotel Đà Nẵng phát triển rầm rộ với sự góp mặt của các tên tuổi như Ariyana Beach Resort and Suites, Luxury Apartment Đà Nẵng và Ánh Dương Wyndham Soleil Đà Nẵng hay Infinity Field Premier Residences... tổng số lượng lên tới vài nghìn căn. Tuy nhiên, ước tính, chỉ từ 30-35% số căn hộ condotel sinh lời.

Còn theo bà Đỗ Thị Thu Hằng- phó giám đốc Savills Hà Nội thì condotel chỉ phát triển bền vững khi nguồn cung bung ra phải phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.

“Chúng ta phải chuẩn bị đầy đủ các yếu tố để giúp thị trường tránh những tác động về việc tạo ra nguồn cung quá lớn, nhất là khi nguồn cung lại không đảm bảo chất lượng”- bà Hằng nói và khuyến cáo, khi thực hiện mô hình condotel, chủ đầu tư cần cân nhắc, tính toán nhiều yếu tố một cách kỹ lưỡng trên cơ sở năng lực tài chính thật sự của mình.

Có thể hiểu là không nên mạo hiểm đi vay để đầu tư, vì rất có thể sẽ nợ chồng lên nợ.

Đức Thành