Nghiên cứu kỹ khi ký hợp đồng bất động sản condotel
Đầu tư vào dự án condotel cần xem xét kĩ tính chất pháp lý của dự án, khi ký hợp đồng giao cho chủ đầu tư quản lý bất động sản cần nghiên cứu kỹ các điều khoản, điều kiện cũng như quyền lợi của mình trong đó. Tiến sỹ La Văn Thịnh, Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính có cuộc trao đổi về mô hình kinh doanh bất động sản mới này.
Ông La Văn Thịnh.
PV: Giữa năm 2017, Hiệp hội Bất động sản TP HCM có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị trường căn hộ condotel kèm theo 4 cảnh báo về mô hình đầu tư mới mẻ nhưng nhanh chóng tạo cơn sốt vài năm qua. Với chức năng quản lý về tài chính đất đai, ông nhận định về vấn đề này như thế nào, thưa ông?
TS La Văn Thịnh: Hiện tượng mua, bán căn hộ condotel là một thực tế mới xuất hiện trên thị trường gần đây ở nước ta. Để có nhận định thỏa đáng về vấn đề này, cần xem xét bản chất căn hộ Condotel là gì và người sở hữu nó có quyền tài sản như thế nào theo quy định của pháp luật. Theo tôi biết thì chưa có quy định nào về khái niệm căn hộ condotel mà chỉ có khái niệm về biệt thự du lịch và căn hộ du lịch tại Điều 48 luật Du lịch 2017. Theo đó, biệt thự du lịch hay căn hộ du lịch chỉ có chức năng phục vụ lưu trú có thời hạn của khách du lịch; khác rất xa so với có chức năng ở dài hạn của căn hộ là nhà ở.
Thực tế cho thấy, hầu hết các căn hộ condotel nằm tại các khu du lịch nghỉ dưỡng được nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng trên đất thuê của nhà nước. Các giao dịch mua, bán căn hộ codotel trên thị trường trong ngắn hạn có thể là một kênh thu hút vốn cho các nhà đầu tư (sơ cấp) để phát triển hạ tầng du lịch. Tuy nhiên như đã nêu ở trên, về dài hạn, cần có nghiên cứu đầy đủ, cẩn trọng, nếu thấy đây là xu thế thực sự đúng đắn và có hiệu quả thì phải sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để bảo đảm quyền tài sản của các nhà đầu tư (thứ cấp) là những người mua căn hộ condotel.
Theo như ông phân tích thì có thể có nhà đầu tư sơ cấp hiện đang hưởng lợi khi bán căn hộ condotel trên đất thuê (quyền sử dụng đất có thời hạn), nhưng lại bán theo giá của đất ở (quyền được sử dụng đất lâu dài). Vậy quy định của pháp luật về bảo vệ quyền tài sản của người mua thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (căn hộ condotel) và quyền sử dụng đất là như thế nào?
- Với chức năng là cơ quan tham mưu giúp Bộ trưởng thực hiện chức năng quản lý tài chính đất đai; khi xuất hiện hiện tượng này, Cục Quản lý công sản đã báo cáo Bộ Tài chính có văn bản đề UBND các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương rà soát, chỉ đạo thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành về tài chính đất đai, nhất là các dự án có căn hộ codotel. Theo đó nhà nước giao đất, cho thuê đất theo mục đích nào thì thu tiền theo mục đích đó.
Nhà đầu tư, người sử dụng đất được quyền theo đúng quy định tại Luật Đất đai được nhà nước giao, cho thuê. Người sở hữu căn hộ cần nhận thức đầy đủ quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của nhà nước là trái với quy định của pháp luật.
Việc các bên mua, bán cho rằng quyền sử dụng đất có căn hộ codotel giống như quyền sử dụng đất ở là đúng hay sai thưa ông?
- Các bên mua, bán ngộ nhận cho rằng quyền sử dụng đất có căn hộ codotel giống như quyền sử dụng đất ở là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành. Các bên mua và bán cần có nhận thức đầy đủ trước khi giao dịch để tránh rủi ro sẽ gặp phải sau này.
Trân trọng cảm ơn ông!