Cảnh giác với những chiêu thức nhà đất
Trước nhu cầu về sang nhượng nhà đất tăng cao, không ít địa phương tồn tại tình trạng môi giới bất động sản móc nối với các công chứng viên hoặc cán bộ địa chính, tài nguyên môi trường bằng “phí bôi trơn” để “lách” luật, trục lợi.
Tranh minh họa.
Từ nhẹ dạ đến bị lừa đảo
Ông bà V.T.H (ngụ Q.2, TP HCM) khi thấy có người đến đo đạc hiện trạng nhà đất của mình đã lên phường tìm hiểu, tá hỏa phát hiện khu đất đang bị rao bán nhưng họ không hề hay biết. Quá bức xúc, bà H đã khởi kiện dân sự yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu khẩn cấp và hủy giấy uỷ quyền giữa vợ chồng bà H và một người có tên Nguyễn Thị Hồng Hạnh (lập tại VP Công chứng Phú Nhuận) và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mà đại diện ủy quyền bà Hạnh (có quyền định đoạt, quản lý, sử dụng mảnh đất) với một người khác nữa là ông La Thanh Hải (lập tại VP Công chứng Thủ Đức). Cả hai người trên ông bà H đều không hay biết và cũng chưa từng ký tên vào giấy ủy quyền hay hợp đồng mua bán cho họ, thậm chí chỉ phát hiện ra khi tra thông tin tại UBND phường. Qua tìm hiểu, ông bà H phát hiện các văn bản trên đều giả chữ ký của mình, nhưng nhờ thủ đoạn tinh vi đã biến các giấy tờ này thành thật. Còn giấy tờ mà chủ đất thực sự là ông bà H thì đột nhiên trở thành vô giá trị.
Theo tìm hiểu tại UBND phường, lô đất của ông bà H đang được bà Hạnh ngang nhiên bán cho ông La Thanh Hải với giá hơn 1,8 tỷ đồng. Hiện cơ quan Công an TP HCM đã vào cuộc để điều tra xử lý. Còn ông bà H nhớ lại sự tình, cho biết trước đó đã nhẹ dạ cho một người đến hỏi mua đất mượn các giấy tờ, hộ khẩu, CMND và giấy đăng ký kết hôn của hai vợ chồng bà đi photo, với lý do để xác minh pháp lý lô đất trước khi mua. Do nhẹ dạ, cả hai ông bà H đã rơi vào tình huống bị các đối tượng lừa đảo, hợp thức hóa giấy tờ nêu trên.
Một số trường hợp còn có sự tiếp tay của công chứng viên, để hợp thức hóa các giấy tờ nhà đất giả mạo. Trường hợp vợ chồng ông L.P.T. (ngụ Q.2) bị một cặp đóng giả vợ chồng ông đến VP Công chứng Trung tâm (TP HCM) bán đất. Tại đây, công chứng viên Phạm Thị Minh Anh đã dễ dàng thông qua hợp đồng mua bán đất, sau đó các giấy tờ cập nhật thay đổi chủ sở hữu lô đất đã được hoàn tất chóng vánh, sang tên một người khác là ông Trần Thanh Sơn (ngụ Bến Tre). Cơ quan Công an vào cuộc, phát hiện chữ ký và dấu vân tay bán trong hợp đồng trên là giả mạo, ông Sơn cũng thừa nhận là người được nhờ đứng tên trên các giấy tờ nhà đất trên. Hiện vụ việc đã được khởi kiện ra tòa.
Việc “lách, lừa” pháp lý nhà đất không chỉ nhắm đến các đối tượng cá nhân, mới đây Công an TP HCM còn khám phá và khởi tố vụ án hình sự lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với Công ty cổ phần Kim Phát và Công ty Việt Hưng Phát do phát hiện các dấu hiệu lừa đảo có hệ thống của Công ty này đối với hàng chục người.
Theo phản ánh của nhiều khách hàng, Công ty Việt Hưng Phát cho nhân viên rao bán đất tại Q.9 (TP HCM) nhưng sau đó lại chở hàng chục khách hàng ra tận huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai) để bán đất. Chưa dừng lại ở đó, nhiều khách hàng nhẹ dạ cả tin, do ham đất rẻ đã bỏ ra 200 triệu đồng để đặt mua miếng đất 100 m² (được rao bán với giá gần 400 triệu đồng) nhưng sau đó không lấy lại được tiền đặt chỗ, thậm chí không được cung cấp địa chỉ của lô đất.
Cảnh giác
Việc xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp bị “lách, lừa” về pháp lý nhà đất, theo Luật sư Nguyễn Văn Tâm (VP Luật sư Tâm Pháp Quyền, Q.9, TP HCM) là do còn bất cập trong một số quy định pháp luật về đất đai. Đó là bất cập khi người dân đến các VP công chứng thực hiện giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ hiện nay phần lớn giá chuyển nhượng thực tế có sự chênh lệch cao so với giá được Nhà nước quy định trong bảng khung giá đất hàng năm.
Theo Luật sư Tâm, điều này có thể thấy rõ bảng khung giá đất hàng năm hiện nay được xây dựng hoàn toàn không phù hợp với giá thị trường và có rất nhiều bất cập. Trong khi đó yêu cầu của Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá thị trường để ban hành bảng khung giá đất hàng năm phù hợp. “Tôi cho rằng, việc người dân ký hợp đồng chuyển nhượng ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch là thực tế hiện nay, gây thất thoát thuế của Nhà nước, nhưng lại rất khó xử lý và nhiều khi không thể xử lý” - ông Tâm nhận định.
Vì sao vậy? Theo luật sư này, trước hết cần phải nhìn nhận về mặt lý thuyết thì bảng khung giá đất hàng năm được ban hành đã được UBND cấp tỉnh điều chỉnh theo giá thị trường. Khi người dân giao dịch nếu giá mua bán ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định trong bảng khung giá đất thì cơ quan thuế căn cứ vào giá trong bảng giá đất hàng năm để tính thuế thì Nhà nước hoàn toàn không thất thu về thuế. Tuy nhiên nếu giá mua bán trên hợp đồng là giá giao dịch thực tế thì trong trường hợp này người dân đã bị thiệt vì số thuế họ phải nộp cao hơn vì giá đất quy định trong bảng khung giá cao hơn giá thực tế giao dịch. Ngược lại nếu giá thực tế giao dịch cao hơn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng và người dân cố tình thực hiện việc ghi giá thấp trong hợp đồng chuyển nhương để được giảm số thuế phải nộp thì trong trường hợp này có biểu hiện trốn thuế.
Theo ông Võ Song Toàn - Phó Trưởng Khoa Luật - Kinh tế (ĐH Ngân hàng TP HCM), để kéo giảm các bất cập trong thực hiện thủ tục pháp lý nhà đất thì các địa phương cần nhanh chóng hoàn thiện mô hình một cửa điện tử. Thứ hai là về khung giá đất cũng cần được ban hành phù hợp hơn với giá trị thường, từ đó tránh tình trạng thất thu về thuế như hiện nay. Hơn nữa, theo ông Toàn thì bảng khung giá đất còn có vai trò để áp dụng tính thuế khi chuyển nhượng, đồng thời còn áp dụng để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cũng theo cảnh báo của giới chuyên gia, ngoài những thay đổi về luật thì bản thân người dân cũng cần cảnh giác khi cho các đối tượng lạ mượn các giấy tờ pháp lý, như giấy chứng nhận QSDĐ, CMND, hộ khẩu…, bởi sẽ rất dễ dẫn đến những trường hợp trở thành nạn nhân của lừa đảo, chiếm đoạt tài sản dở khóc dở cười nêu trên. Đối với các công chứng viên tiếp tay cho hành vi lừa đảo, những người này có thể chịu trách nhiệm hình sự nếu hành vi giao dịch công chứng giả mạo gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng cho những người sở hữu tài sản thực sự.