Siết điều kiện vay tín dụng nhà ở

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo Thông tư về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một điểm đáng lưu ý trong dự thảo Thông tư lần này là hệ số rủi ro được điều chỉnh tăng nhằm đảm bảo kiểm soát hạn chế lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Cụ thể, hệ số rủi ro 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Hệ số rủi ro 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.

Hệ số này cao gấp 3 lần mức hiện hành. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ phải để dành một lượng tiền dự phòng rủi ro cao gấp 3 lần so với trước nếu muốn cho vay nhóm này. Ngân hàng muốn giải ngân tiền cho khách hàng vay mua nhà cũng cần phải đong đếm lại tiền trong túi là bao nhiêu. Có thể thấy, dự thảo lần này siết khá mạnh đối với tín dụng BĐS, đặc biệt là BĐS cá nhân.

Theo Ban soạn thảo, việc điều chỉnh nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với BĐS, dự thảo Thông tư còn đưa ra 2 phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo xu hướng giảm dần tỷ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Trong khi đó, các khoản vay đối với thị trường BĐS thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao thì việc giảm tỷ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường càng ít.

Giới chuyên gia cho rằng, việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà trên 3 tỷ đồng là một bước đi để chặn dần tín dụng tiêu dùng đổ vào lĩnh vực BĐS.

Hiện nay, các khoản vay để mua nhà và sửa chữa nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tín dụng tiêu dùng (khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng), sau đó đến các khoản vay mua đồ gia dụng, hàng hóa lâu bền, phương tiện đi lại như ô tô, xe máy (khoảng 15-20%). Khi tín dụng tiêu dùng đổ quá nhiều vào lĩnh vực mua nhà sẽ làm cho giá nhà đất tăng lên. Điều này kích thích người dân vay tiêu dùng để đầu cơ nhà, đất bằng cách xây nhà để ở sau đó bán đi để mua nhà khác. Nếu điều này xảy ra trên quy mô lớn sẽ làm bong bóng nhà đất tăng lên.

Hiện nay, lĩnh vực cho vay BĐS vẫn là mảng cho vay béo bở của các ngân hàng, đặc biệt là khi cộng cả khoản cho vay mua nhà và sửa nhà cho người dân hiện tại đang được phân loại trong nhóm tín dụng tiêu dùng thì dư nợ rất lớn. Trên thực tế, phần lớn các ngân hàng đều kết hợp với các công ty BĐS tung ra các chương trình cho vay mua nhà, hỗ trợ 70% giá trị tiền nhà để hút khách hàng đến với dự án. Điều này không những giúp cho công ty BĐS bán được nhà mà ngân hàng cũng giải ngân được nguồn vốn khá lớn.

Trong thời gian 3 năm trở lại đây, NHNN đã nhiều lần yêu cầu các ngân hàng siết chặt tín dụng BĐS, thậm chí còn cảnh báo thanh tra những ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, BĐS đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Nếu dòng tiền tiếp tục rót mạnh vào BĐS như thời gian qua, bong bóng bất BĐS có thể nổ ra, gây hệ lụy cho cả nền kinh tế mà nạn nhân đầu tiên chính là ngân hàng.

Hồ Hương