Thu phí bảo trì trong 20 năm: Có tăng gánh nặng cho người mua nhà?

Vấn đề phí bảo trì tại các chung cư vẫn gây tranh cãi. Ảnh: Quang Vinh.

Báo cáo tại phiên giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết: Tổng hợp số liệu của 40 địa phương đến thời điểm 31/3/2019 cho thấy, có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại. Trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành. Các nội dung tranh chấp, khiếu nại đều liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Riêng tại địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tình hình tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì Hà Nội có 39 tòa có tranh chấp/919 tòa (4,2%); tại TP Hồ Chí Minh là 15 tòa có tranh chấp/867 (1,7%) - Bộ trưởng Hà cho hay.

Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng trên, theo Bộ trưởng Hà là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình nên không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% và đưa khoản tiền này phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh. Sau khi bán căn hộ thì tìm lý do để trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị, hoặc khi thành lập được ban quản trị thì tìm cách thoái thác trong việc bàn giao khoản kinh phí bảo trì này cho ban quản trị. Thậm chí chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản kinh phí bảo trì.

ĐB Bùi Văn Xuyền (Thái Bình) cho rằng, qua số liệu thống kê cho thấy 90% chung cư hoạt động tốt, chỉ có 10% là hoạt động chưa tốt. Nhưng điều đáng nói trong 10% số chưa tốt thì vấn đề tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao số kinh phí bảo trì cho ban quản trị chiếm đa số. Ông Xuyền cũng cho rằng, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình trong 5 năm vậy việc chủ đầu tư thu 1 lần của người dân trong 20 năm đầu đã hợp lý chưa? Có tạo gánh nặng cho người dân khi mua nhà hay không?. “Vì chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành trong 5 năm đầu mà bây giờ lại thu của người dân trong 20 năm, nghĩa là thời gian bảo hành lên đến 25 năm như vậy có hợp lý?

Giải trình, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết: Theo kinh nghiệm quốc tế, mức kinh phí bảo trì thường vào khoảng 0,08-0,1%/ năm để nhà chung cư vận hành bình thường an toàn. Do đó tính thu trong 20 năm là 2%. Còn tại sao phải thu trong 20 năm đầu và thu trong 1 lần, tương đương 2% thì đây là mức thu khá ổn định và là kinh nghiệm thực hiện ở nhiều nước, còn sau 20 năm nếu thấy cần thiết thì thu thêm. Cho nên Bộ sẽ ghi nhận để tính toán hợp lý hơn và có thể xem xét và giảm mức thu xuống.

Trả lời về việc tại sao giao cho chủ đầu tư thu? Theo Bộ trưởng khi người dân mua nhà, nộp tiền cho chủ đầu tư để chủ đầu tư bàn giao nhà nên việc giao cho chủ đầu tư thu sẽ thuận tiện hơn. Sau khi giao cho chủ đầu tư rồi mà chủ đầu tư chậm, hoặc bàn giao thiếu quỹ bảo trì thì sẽ xử lý nghiêm khắc vấn đề này. Thực tế có nơi chủ đầu tư thực hiện tốt, có nơi lại bổ sung thêm quyền có lợi cho chủ đầu tư làm giảm thiểu quyền lợi của người tiêu dùng. Cho nên cần công khai minh bạch vấn đề này để hạn chế tiêu cực.

ĐB Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) đặt vấn đề: Thời gian qua vấn đề tranh chấp chung cư có diễn biến phức tạp, kéo dài, gay gắt đến việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, tiềm ẩn nhiều điểm nóng về vấn đề an ninh trật tự, nhiều nơi người dân còn căng băng rôn khẩu hiệu. Đặc biệt các tranh chấp thường xảy ra ở những nơi có quỹ bảo trì lớn, có nơi tới 30 tỷ đồng, hay 160 tỷ đồng tại chung cư Kang Nam. “Việc chung cư Carina tại TP Hồ Chí Minh vừa rồi cháy có việc chủ đầu tư còn nợ 20 tỷ đồng quỹ bảo trì chưa bàn giao cho ban quản trị. Vậy số tiền nợ đó có ảnh hướng tới trong đảm bảo an toàn công tác phòng cháy hay không hay không? Và trách nhiệm của việc nợ là như thế nào?”-ông Thành nói.

Giải trình về vấn đề trên, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nhìn nhận đúng là ở một số chung cư thì mức thu 2% không phải là nhỏ, có nơi lên đến vài chục tỷ trở lên và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những chung cư có số thu lớn. Do đó phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào?

* Kiên quyết cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì: Đưa ra giải pháp trong thời gian tới, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà kiến nghị cần kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định; xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định. Thế nhưng, vướng mắc ở đây là chủ đầu tư không lập tài khoản riêng vậy cưỡng chế ở tài khoản nào? Thu tiền đó như thế nào? Và cưỡng chế xong chuyển tới tài khoản nào? Do đó cần xây dựng quy định về cưỡng chế bằng việc nhanh chóng sửa đổi Nghị định 99, Thông tư 02.

H.Vũ