CONDOTEL - thăng trầm và hy vọng

Cocobay Đà Nẵng được giới thiệu là một khu tổ hợp giải trí du lịch cao cấp, nhưng đã bộc lộ những rủi ro cho nhà đầu tư.

Hấp dẫn đến từ “3 nhanh”

Cocobay Đà Nẵng đã từng tạo làn sóng đầu tư vào condotel được cho là đầy hấp dẫn trên thị trường BĐS. Đây là một loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ nên đã nhanh chóng thu hút nhiều nhà đầu tư.

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp với phương châm “3 nhanh”: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh. Với hàng loạt các đặc tính “nhanh” như vậy, nên thực sự rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã coi đây là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Hấp dẫn không chỉ ở cam kết của chủ dự án bằng việc đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở), mà “miếng bánh đầy mật ngọt” này còn hấp dẫn ở lợi nhuận “khủng”. Theo đó các chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến là 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm. Nhìn vào hàng loạt những ưu đãi đó, chắc chắn không ít nhà đầu tư thứ cấp cảm thấy “hời”, có tiền cần gì phải đổ đi đâu, chỉ việc đầu tư vào condotel. Và trên thực tế, không ít nhà đầu tư đã vay tiền ngân hàng để đầu tư dự án condotel.

Nhưng thực tế lại không được như những gì mà chủ đầu tư hệ thống condotel hứa hẹn. Sự đổ vỡ của Cocobay thực sự là một cú sốc lớn đối với các nhà đầu tư thứ cấp, nó gióng lên hồi chuông cảnh báo về phân khúc BĐS này. Song, lỗi không hoàn toàn ở các nhà đầu tư trong khi khung pháp lý đang bộc lộ lỗ hổng.

Điều mà rất nhiều nhà đầu tư không nắm được là hầu hết các dự án dạng này không thể có sổ hồng. Theo các chuyên gia BĐS, hiện nay, hệ thống hành lang pháp lý của nước ta vẫn chưa có điều khoản nào quy định loại hình vừa chung cư vừa khách sạn. Vì vậy, người mua chỉ có thể xác lập quyền sở hữu căn hộ đó bằng một hợp đồng cho người mua mới nếu chuyển nhượng, chứ không phải sổ hồng. Và phần lớn người mua chỉ nhắm vào lợi nhuận sinh lời với những cam kết lãi suất “trên trời”, đến khi xảy ra rủi ro, người mua hoàn toàn không có cơ sở pháp lý gì để bảo vệ cho bản thân họ.“Sự việc của Cocobay Đà Nẵng chỉ là giọt nước tràn ly mà trước đó giới chuyên gia đã từng cảnh báo”- một chuyên gia BĐS nhận xét.

Những ý kiến

Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Dự kiến trong giai đoạn 2017-2019 có khoảng 27.000 đến 29.000 căn hộ được tung ra thị trường, trong đó condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Thuận.

Trên thực tế, phần lớn các chuyên gia BĐS đều cho rằng, đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường BĐS, vì hàng loạt tính ưu việt của loại hình này. Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, với những ưu điểm tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lịch - lĩnh vực đang được định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn. “Lợi ích thấy ngay là sự bổ sung mạnh mẽ các cơ sở lưu trú cao cấp, qua đó thúc đẩy du lịch, tạo thêm nhiều việc làm, thu hút ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đồng thời giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh ra thế giới”- ông Hiếu nói.

Du lịch phát triển mạnh, thời gian qua tại Nha Trang (Khánh Hòa) mọc lên nhiều tổ hợp nhà nghỉ-khách sạn dạng condotel.

Đối với doanh nghiệp (DN), đây là một kênh huy động vốn được cho là minh bạch và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp DN giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế. Còn đối với nhà đầu tư thứ cấp, loại hình này vừa giúp họ được sở hữu tài sản vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh.

Có thể thấy, với những điểm nổi trội như vậy, condotel đã từng mở ra những kỳ vọng cho cả nhà quản lý, DN BĐS và các nhà đầu tư thứ cấp về một loại hình kinh doanh BĐS mới mang lại lợi nhuận tốt và ít tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, những diễn biến trên thị trường BĐS thời gian qua, đặc biệt là sự đổ vỡ của Cocobay Đà Nẵng đã làm lung lay kỳ vọng của giới kinh doanh BĐS đối với loại hình này.

Cần một khung pháp lý hoàn thiện để hồi phục condotel

Phân tích về câu chuyện condotel thời gian qua, ông Đỗ Viết Chiến- Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, sự chững lại của condotel đến từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, loại hình này vẫn chưa có một “danh phận”. Đến nay, mô hình nghỉ dưỡng này vẫn chưa có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành… Trong đó, nổi bật là vấn đề quyền sở hữu.

Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng pháp lý của condotel lại đang rất nửa vời giữa khung của 2 luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. “Theo Luật Nhà ở thì condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng với Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn”- ông Chiến nói.

Nêu lên bất cập thứ hai, vị này cho hay, với mức cam kết lợi nhuận cao, từ 8% đến 12%, loại hình kinh doanh này đã dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là “vỡ trận” - không trả, gây bức xúc cho người mua. Bên cạnh đó, khái niệm condotel đang không có sự đồng nhất giữa các địa phương. Vấn đề này đã tồn tại nhiều năm nay nhưng khung pháp luật lại đang bị thực tế bỏ lại đằng sau rất xa, do đó gây nên những bất ổn về xã hội và phá vỡ quy hoạch.

Cũng về vấn đề này, theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, các BĐS du lịch kiểu mới có vai trò quan trọng trong phát triển du lịch, thu hút được nhiều người dân tham gia làm du lịch dựa trên hiệu suất cao trong sử dụng BĐS của kinh tế chia sẻ. Nhưng, rõ ràng những gì đang xảy ra đối với condotel đặt ra những điều kiện về tư duy mới đối với người làm chính sách. “Cần chuyển từ tư duy kinh tế truyền thống sang tư duy knh tế chia sẻ để có thể sửa đổi Luật Đất đai. Mục tiêu chính là nền kinh tế du lịch phải trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”- ông Võ nhấn mạnh. Với những bất cập của mô hình condotel hiện nay, ông Võ nêu quan điểm, một trong những giải pháp quan trọng là bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý condotel.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Trong vai trò DN, bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty CP Vinhome nêu quan điểm, condotel là hướng đi mới về BĐS nghỉ dưỡng, song cần phải có khung pháp lý hoàn thiện, đầy đủ để tránh những đổ vỡ đáng tiếc như trường hợp của Cocobay Đà Nẵng. “Khi được quản lý bằng khung pháp lý sẽ hạn chế được những hệ lụy xấu, thậm chí khơi thông được nguồn vốn lớn trong dân, giảm được nguồn tín dụng ngân hàn đổ vào bất động sản để ưu tiên các lĩnh vực kinh tế khác”. Theo bà Lộc, việc đưa cam kết lợi nhuận cũng không phải không ẩn chứa rủi ro, quan trọng là khách hàng nên chọn chủ đầu tư uy tín, có nguồn khách lớn…

Nói về tương lai loại hình BĐS này, bà Lộc cho rằng, condotel vẫn là môt hình đầy hấp dẫn và có nhiều lý do đáng để đầu tư vào condotel. Thứ nhất, BĐS là thị trường vô cùng tiềm năng. Thứ hai, dây là kênh đầu tư an nhàn và hiệu quả. Thứ nữa, khách hàng cần phải chọn đúng chủ đầu tư uy tín, có năng lực, có khả năng kinh doanh và vận hành. “Condotel vẫn là mảnh đất màu mỡ cho những ai biết nắm bắt cơ hội và bỏ tiền đầu tư”- theo bà Lộc.

Giới chuyên gia trong ngành nhận định, condetel vẫn có cơ hội để trỗi dậy nếu như có hành lang pháp lý đầy đủ, hoàn thiện để định hướng cho thị trường này. “Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các DN lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này”- ông Đỗ Viết Chiến- Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh.

Với hơn 30.000 căn condotel đã bán ra thị trường trong giai đoạn 2016-2018 và dự kiến có thêm hơn 50.000 căn condotel trong giai đoạn 2019-2022. Những con số này cho thấy, đây vẫn được coi là một loại hình đầu tư hấp dẫn, dù ẩn chứa nhiều rủi ro.

Minh Phương