Khu đô thị mới Bắc An Khánh: 'Đất vàng' khó nuốt

Công ty An Khánh JVC được thành lập năm 2006, có vốn điều lệ hơn 680,53 tỷ đồng, do Vinaconex và Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long góp, mỗi bên 50%. An Khánh JVC là chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới Bắc An Khánh (Splendora) diện tích hơn 264 ha, nằm tại huyện Hoài Đức, Hà Nội. Tính đến thời điểm hiện tại, dự án đã thực hiện được 50,7 ha, phần còn lại gần 195 ha (không bao gồm diện tích 18,5 ha trả lại TP Hà Nội).

Tại tài liệu gửi tới cổ đông, HĐQT Vinaconex đánh giá cơ cấu vốn góp 50% - 50% của 2 thành viên là Vinaconex và Địa ốc Phú Long sẽ có bất lợi về mặt thời gian trong việc triển khai dự án do các vấn đề trọng yếu đều phải đạt được sự đồng thuận giữa 2 bên.

“Đây là một trong những lý do gây ra sự đình trệ của Dự án Khu đô thị Bắc An Khánh”, báo cáo của HĐQT Vinaconex nêu rõ.

Cũng tại dự án này, Vinaconex cho biết, khoản nợ vay tài chính lên đến 3.406 tỷ đồng làm phát sinh chi phí hàng năm rất lớn, tăng áp lực tài chính cũng như số lỗ lũy kế hàng năm. Điều này gây ảnh hưởng đến uy tín và thương hiệu đầu tư bất động sản của Vinaconex trên thị trường, nhất là tại một dự án vốn được đánh giá tiềm năng như khu đô thị mới Bắc An Khánh.

Để giải quyết dứt điểm vấn đề chậm triển khai tại khu đô thị Bắc An Khánh, HĐQT Vinaconex đề ra 2 phương án tái cấu trúc dự án án này.

Phương án 1, Vinaconex đàm phán để chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại An Khánh JVC cho thành viên góp vốn còn lại hoặc các nhà đầu tư khác có nhu cầu, thu hồi vốn và đầu tư vào các dự án tiềm năng khác.

Phương án 2, Vinaconex đàm phán mua toàn bộ phần vốn của Địa ốc Phú Long để chủ động điều hành và triển khai dự án.

Về giá trị lô đất, tại đại hội cổ đông năm 2029, ông Đào Ngọc Thanh tiết lộ, dự án này còn khoảng 70 ha là đất thương mại, nếu tính theo giá dự án bất động sản khác (100 triệu/m2) ở gần đó, tính ra dự án Splendora dự kiến sẽ đem về hàng nghìn tỷ đồng.

Khu đô thị Bắc An Khánh được giới đầu tư nhìn nhận là đất vàng khi đã xong giải phóng mặt bằng, đã nộp tiền đất tuy nhiên với riêng Vinaconex thì việc đặt vấn đề mua lại 50% cổ phần của Địa ốc Phú Long cũng không dễ lúc này.

Tại báo cáo tài chính trình ra đại hội cổ đông Vinaconex, HĐQT Vinaconex cho biết, riêng thì dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Vinaconex âm từ 285 tỷ đồng (2018) lên tới 1.123 tỷ đồng (2019). Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh chính của toàn tổng công ty tại báo cáo tài chính hợp nhất âm từ 50 tỷ (2018) lên đến âm 1.493 tỷ (2019).

Dòng tiền âm từ hoạt động kinh doanh khiến lượng tiền (tiền và tương đương tiền, các khoản tiền gửi ngân hàng ngắn hạn) của Vinaconex hao hụt trông thấy. Tại thời điểm 31/3/2020, tổng lượng tiền và tương đương tiền, đầu tư tài chính ngắn hạn (chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn) của Vinaconex chỉ còn hơn 1.747 tỷ đồng giảm hơn 554 tỷ đồng so với đầu năm.

Không những vậy, báo cáo tài chính hợp nhất năm 2019 cũng cho thấy Vinaconex vay nợ ngân hàng tăng từ 3.700 tỷ đồng lên 4.812 tỷ đồng. Cùng với đó, các khoản trả trước cho khách hàng và Phải thu khác tăng rất mạnh, từ 1.481 tỷ đồng lên 3.009 tỷ đồng.

Như vậy, Vinaconex đang phải đi vay ngân hàng (có trả lãi suất) để tài trợ cho những tài sản rủi ro cao như Phải thu khác và trả trước cho người bán. Còn so với thời điểm cuối năm 2018 (trước khi Vinaconex hoàn tất việc đổi chủ, về thành công ty con của An Quý Hưng), lượng tiền của Vinaconex chỉ gần bằng 60%.

Với năng lực tài chính, các cổ đông nhỏ của Vinaconex đặt vấn đề, dòng tiền như hiện nay Vinaconex lấy tiền đâu để mua lại 50% cổ phần từ Địa ốc Phú Long?

Thông Chí