Vì sao nhà ở xã hội ngày một ít?
Nhà ở xã hội ngày càng “biến mất”, thay vào đó là nhà thương mại với mức giá thấp nhất từ 1,4 đến 1,6 tỷ đồng/ căn. Cho dù đã có nhiều chính sách để phát triển nhà ở xã hội tại, nhưng trên thực tế loại nhà ở này ngày càng thu hẹp.
Cơ chế xin - cho làm tăng giá
Giá căn hộ bình dân hay còn gọi là phân khúc nhà giá rẻ được chào bán tại các quận và vùng ven Hà Nội đột ngột tăng lên 1,4 - 1,7 tỷ đồng/căn. Thậm chí, trong 10 tháng qua, các dự án nhà ở mới được chào bán ra thị trường Hà Nội ở phân khúc nhà ở giá rẻ đều vọt lên ngưỡng trên 23 triệu đồng/m2 với nhà ở thương mại và trên 17 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội.
Đơn cử, tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), có những dự án chung cư đang được chủ đầu tư chào bán với mức giá từ 1,4 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích nhỏ nhất là 52 m2.
Trong Luật Nhà ở quy định chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhưng theo nhận xét của giới trong nhành, chính sách 3 năm qua chưa đi vào cuộc sống. Cụ thể vì không bố trí được nguồn tái cấp vốn , cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước cũng như chưa có cơ chế, tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã có quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý và cũng chưa phát huy được nguồn lực quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội nên nhà ở xã hội ngày càng bị thu lại.
Chưa hết phần lớn nguồn vốn đầu tư dự án nhà ở hiện nay, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng múc đầu tư. Song trên thực tế nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngăn hàng, hoặc huy đông vốn trái phiếu đoanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu và vốn huy động từ khách hàng .
Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng thời gian qua chương trình phát triển NƠXH có chững lại, thị trường hiện tập trung vào nhà cao cấp. Do đó, nhà dưới 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM. Chính vì vậy, những người thu nhập thấp, công nhân khó tiếp cận nhà ở.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận nên giá thành (danh nghĩa) sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các “chi phí không tên”. Cuối cùng tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tinh trong giá bản, mà người mua nhà phải gánh lấy.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM nói rằng, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiều khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế “xin cho “, những nhiều, tiêu cực, cũng là “lực cản” và là một nguyên nhân làm tăng chi phi đầu tư, tăng giá nhà.
Doanh nghiệp muốn gì?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính nhìn nhận, trong bối cảnh hiện tại, việc mua nhà với giá 15 triệu đồng/m2 là rất khó, bởi chi phí bỏ ra để đầu tư dự án ngày càng tăng lên. Mặt khác, việc giải phóng mặt bằng chưa được đẩy nhanh, dẫn đến dự án chậm tiến độ, càng đẩy chi phí tăng cao, gây gánh nặng cho doanh nghiệp.
Xây dựng nhà ở xã hội đòi hỏi phải có hạ tầng, cảnh quan thì mới bán được, nhưng vẫn phải đảm bảo giá rẻ là áp lực lớn với doanh nghiệp. Hơn nữa, mặt bằng giá nhà chung đang tăng lên, nên rất khó để đưa ra mức giá 15 triệu đồng/m2 nếu không có những ưu đãi lớn cho doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhấn mạnh doanh nghiệp cần các cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiếp cận đất đai, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng để cung ứng loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tồn tại như hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp tại một số địa phương, khu vực, dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.
Được biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 3 Nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết sẽ đẩy mạnh mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ giá thấp, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chi phí thực hiện trong đầu tư xây dựng đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gắn với việc tăng cường kiểm soát thị trường, kịp thời ngăn chặn không để thị trường “sốt” “nóng”, “đóng băng”.