Đón quy hoạch sông Hồng: Giá đất tăng chóng mặt

Không chỉ những nơi có địa thế đẹp, dân cư sinh sống đã lâu, mà cả ở những vùng bãi vốn gặp nhiều hiểm nguy vào mùa mưa thì giao dịch mua bán nhỏ lẻ cũng đã rất chộn rộn.

Với hy vọng sẽ có một đô thị sầm uất mọc lên hai bên bờ sông Hồng, tạo động lực cho Thủ đô phát triển, Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đã bắt đầu tái khởi động lại. Chưa biết hình hài của đô thị ấy thế nào, nhưng một điều đáng lo ngại chính là giá tại khu vực này đã tăng chóng mặt.

Chưa phê duyệt, giá đất đã tăng

Theo tờ trình đồ án của Ban cán sự Đảng UBND TP Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện của Hà Nội, gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm.

Điều đáng nói là, ngay sau khi thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ được phê duyệt vào tháng 6 tới đây, giá đất quanh khu vực này đã “sốt nóng”.

Thời điểm này đi bất kể chỗ nào nằm trong số 55 phường, xã thuộc đồ án Quy hoạch sông Hồng quay đi quẩn lại cũng là chuyện giá đất thế nào. Nhiều làng, nhiều ngõ, việc môi giới buôn bán đất không thuộc phạm vi của “cò” đất mà đã lan ra cả những “nhân viên” môi giới bất động sản không chuyên là những người dân chân lấm tay bùn.

Chị Thanh, một nông dân ở khu vực Tứ Liên, cách đây cỡ 10 năm chị dành dụm mua được một mảnh đất khá rộng ở bãi giữa, sông Hồng để canh tác với giá 300 triệu đồng. Đất ở đây thì làm gì có sổ, toàn mua bán với nhau bằng giấy tờ viết tay. Chị Thanh chỉ nghĩ, giá lúc đó rất rẻ, mua làm cái trang trại trồng rau, nuôi gà vừa có việc làm vừa có một mảnh đất. Chị cũng xác định đây là đất không có giấy tờ, có thể bị thu hồi. Thế mà đùng một cái khoảng hơn 1 tuần nay giá đất tăng chóng mặt. Tăng gấp 5-7 lần mà chẳng có để bán. Đất không giấy tờ, không được xây nhà nhưng vẫn có người mua.

Để tiếp tục tìm hiểu thực hư về câu chuyện sốt đất theo đồ án quy hoạch sông Hồng chúng tôi có đến một số địa điểm nằm trong phạm vi của đồ án này.

Trong vai một nhà đầu tư cần mua một mảnh đất tại phường Cự Khối, Long Biên. Chúng tôi được giới thiệu tới một khu đất với mặt ngõ chỉ rộng 3m nhưng giá hiện tại khoảng 60 triệu/m2. Trong khi đó, cách đây 1 tuần, đất ở khu này chỉ dao động trong vòng 40 triệu/m2.

Anh Tuấn, một cò đất mời mọc “giá này là rất hợp lý, nếu chậm xuống tiền đất có thể tăng tới mức chị không thể chốt được mảnh nào dù là ở ngõ nhỏ”. Theo anh Tuấn, nếu quy hoạch sông Hồng được thông qua, Cự Khối là một trong những phường có tiềm năng phát triển nhất, tương lai đây sẽ là khu vực sầm uất. Vì vậy, giá đất có thể tăng gấp đôi, thậm chí tăng hơn nữa trong thời gian tới. Sự mời chào, chèo kéo của người môi giới đất không phải không có cơ sở, theo khảo sát của chúng tôi, tại phường Cự Khối, khu vực ven sông Hồng, giá đất sau 1 tuần đã tăng từ 20 - 25%.

Chị Lan, chủ một doanh nghiệp tại Đông Anh cho biết, chị cần mua đất ở khu vực thôn Xuân Canh (xã Xuân Canh, Đông Anh, Hà Nội) để làm xưởng. Đắn đo mãi mới vừa đặt cọc 100 triệu để giữ một lô đất cách đây 1 tuần. Lúc đó chị mua với giá 20 triệu/m2. Thế nhưng chị vừa nhận được điện thoại người bán đất bỏ cọc chấp nhận đền thêm tiền cọc vì giá lô đất đã tăng gấp đôi.

Chuyện người bán bỏ cọc là chuyện thường ngày ở huyện khi mà giá đất lên nhanh như chơi chứng khoán. Qua thông tin của những người môi giới nhà đất, đất Đông Anh luôn được hỗ trợ bởi nhiều thông tin tích cực như quy hoạch lên quận, ăn theo dự án của nhiều chủ đầu tư nổi tiếng, thế nhưng đến thời điểm này, khi có thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, thanh khoản mới thực sự có, giá đất cũng vùn vụt tăng theo. Nếu như tuần trước ở các khu vực ven sông xã Xuân Canh giá chỉ dao động tầm 17-18 triệu đồng/m2 vì nằm trong hang cùng ngõ hẻm thì giờ đã lên đến 28 -30 triệu đồng/m2.

“Sáng nay em chốt với khách một miếng đất gần 200m2 giá 28 triệu đồng/m2, vừa chốt xong khách lại có người hỏi mua luôn 30-35 triệu/m2. Nếu chị trường vốn để từ giờ đến lúc công bố quy hoạch thì ít nhất cũng phải lên 50 triệu đồng/m2. Còn không thì lấy hôm trước, hôm sau em có khách được giá sẽ đứng ra bán cho chị, chênh nhau 5-8 triệu đồng/m2 có lời luôn, mình tìm kiếm cơ hội khác” - Nguyễn Văn Minh, nhân viên sàn môi giới khu vực này quảng cáo.

Cũng theo Minh, quỹ đất ở các khu vực xã Xuân Canh, Tàm Xá nhìn thẳng ra đô thị sông Hồng rất hiếm, bởi hầu hết là đất của người dân, đã ở. Còn khu vực bãi giữa để xây dựng đô thị mới là đất nông nghiệp, không có giấy tờ pháp lý. “Đất để xây dựng dự án chắc chắn không thể đầu tư vì đó là đất nông nghiệp, đất của thành phố, mình chỉ nên đầu tư đất ăn theo ven đô thị, mà chị nhìn thấy quỹ đất rất hiếm dân ở khá đông rồi, nên giá tăng có lý do của nó. Từ ngày có thông tin quy hoạch sông Hồng một ngày em tiếp 10 đoàn khách, có những người ban ngày bận đi làm, đêm lại đi xem đất, thanh khoản rất tốt, giá đất tăng theo ngày, chị tha hồ lướt” - Minh nói.

Tại một lô đất khác gần đê sông Hồng, Minh cho biết, giá cũng đang được chào bán tăng gần gấp đôi, lên đến 50-55 triệu đồng/m2.

“Theo quy hoạch sông Hồng sẽ có một con đường rộng 40 mét mở rộng đê. Đằng trước là đường lớn, đằng sau tiếp giáp dự án của Vingroup khởi công ngay trong quý 2/2021 (Vinhomes Cổ Loa) nên mua càng sớm, biên độ lợi nhuận càng cao. Bây giờ chị mua giá 50 triệu/m2, có thể tuần sau, tháng sau lên 60 triệu/m2, và đến lúc có quy hoạch, động thổ dự án lên 80 triệu quá bình thường” - Minh nói chắc nịch.

Tại khu vực quận Long Biên (Hà Nội), giá đất cũng tăng lên rõ rệt, từ 3 - 5 triệu đồng/m2. Đơn cử, khu vực phố Thạch Cầu có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2, khu vực phường Ngọc Thuỵ, mức giá cũng dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 đối với khu vực ngõ 2 -3 m và 100 - 120 triệu đồng/m2 nhà mặt đường.

Tại quận Hoàng Mai, giá đất có mức tăng từ 5 - 10 triệu đồng/m2. Tại khu vực đường Thuý Lĩnh, những lô đất có vị trí đẹp, đường ô tô trước đây được giao dịch khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2 thì nay cũng tăng lên 45-50 trệu đồng/m2.

Cẩn thận với chiêu trò thổi giá

Vấn đề đất tăng giá sau khi có thông tin về các dự án tại đồ án Quy hoạch sông Hồng không phải là cá biệt. Câu chuyện đất sốt ở Vân Đồn, Phú Quốc và nhiều địa phương khác là bài học nhãn tiền.

Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh… Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân gây sốt giá chính là do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị...gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính... Chính vì vậy nhà đầu tư cần thận trọng khi đưa ra quyết định của mình.

Nhận định về hiện tượng tăng giá này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, Nếu quy hoạch chỉ ở chủ trương, bản vẽ thì mức độ tăng giá đất chỉ rơi vào khoảng 3-5% là hợp lý. Trong khi nhiều nơi giá tăng quá mức. Đơn cử tại Đông Anh về bản chất đầu tư chưa có gì nhiều ngoài hai trục đường Nhật Tân và đường quốc lộ 5 kéo dài, các dự án vẫn nằm trong giai đoạn xây dựng đề án, quy hoạch, do đó, nếu tăng cao quá sẽ là con dao hai lưỡi tạo sự cản trở phát triển.

Bởi giá đất sẽ tăng làm tăng chi phí đầu tư để phát triển hạ tầng dự án khu vực này, làm cho các nhà đầu tư càm thấy không hiệu quả và phải rút lui chủ trương đầu tư. Đây là một trong vấn đề mà nhiều địa phương đã từng phải dùng mệnh lệnh hành chính như ở Vân Đồn, Phú Quốc phải dùng mệnh lệnh vi hiến để xử lý về hiện tượng tăng giá đất.

Không chỉ là chuyện nhà đầu tư không xuống tiền vì giá đất quá cao, mà việc tăng giá đất còn kéo theo bao hệ lụy khó lường với người dân tại khu vực này. Khi đất bị thổi giá ảo, vì nghĩ kiếm lợi quá dễ nhiều người đã liều mạng vay ngân hàng, vay nóng quay cuồng vào cơn buôn đất. Trong trường hợp khi bong bóng bất động sản vỡ sẽ kéo theo nhiều gia đình tan vỡ.

Nguyên Khánh