Tái định cư tại chỗ và giải pháp giãn dân

Mới đây, đề xuất giải pháp tái định cư tại chổ cho những người bị thu hồi đất của TP HCM được dư luận đồng tình bởi sự minh bạch và đảm bảo quyền lợi của người dân.

Giải pháp tái định cư tại chỗ

UBND TP HCM vừa phê duyệt Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn, có đề xuất thu hồi thêm đất ở 2 bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Cụ thể, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, ngược lại giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Phương án này lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất, khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: Hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất. Đây là cơ chế mang tên “đồng thuận cộng đồng theo đa số”, bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.

Đề xuất trên đang nhận được dư luận đồng tình bởi thời gian qua, không ít dự án của các thành phố lớn gặp khó chỉ vì chính sách đền bù giải phóng mặt bằng chưa hợp lý. Bởi khi Nhà nước giải toả, giá đền bù thường thấp hơn giá thị trường, nhiều người dân lo lắng vì không được hưởng lợi từ hạ tầng mới vì phải bị giải toả trắng với giá thấp, phải tái định cư ở nơi xa, ngược lại có người được hưởng lợi lớn nhờ nhà tự nhiên lại được ra mặt tiền...

“Hy vọng chính sách mới sẽ mang lại quyền lợi cho cả mọi người dân và cả Nhà nước, giảm bớt sự không công bằng tới mức thấp nhất”- anh Trần Văn Hà, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết.

Đề án đã 23 năm vẫn chưa về đích

Trở lại với giải pháp đền bù thu hồi đất như xây dựng nhà tái định cư của Hà Nội. Giới chuyên gia xây dựng đánh giá, các chung cư tái định cư của Hà Nội rất khó chấp nhận về chất lượng công trình xây dựng và quản lý đô thị. Bên cạnh đó thẩm mỹ của công trình và vị trí cũng không được như mong muốn của người dân.

Thành phố Hà Nội hiện có gần 170 tòa nhà tái định cư. Tuy nhiên việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà tái định cư đang tồn tại nhiều bất cập. Đó là tình trạng sụt lún, hư hỏng kéo dài, hệ thống phòng cháy, chữa cháy tê liệt, nhiều căn hộ, diện tích tầng 1 bị sang nhượng, sử dụng trái quy định...

Tại một số khu tái định cư như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính, Đồng Tàu, Đền Lừ, Long Biên, Việt Hưng, Láng Thượng, Chùa Láng, khu tái định cư thành phố Giao Lưu (quận Bắc Từ Liêm)... đều xuất hiện tình trạng sụt lún, hệ thống PCCC gần như tê liệt, chất thải xả thẳng ra môi trường xung quanh gây ô nhiễm nghiêm trọng, hàng quán bán đồ ăn lấn chiếm toàn bộ khu vực tầng 1... do bất cập về chính sách đến thực tế, nhiều hạng mục không nằm trong danh sách được hỗ trợ, sửa chữa.

Đến việc giãn dân khu phố cổ, một đề án 23 năm vẫn chưa về đích, vì sao bài toán giãn dân của nơi tập trung đông dân nhất Thủ đô lại khó đến vậy? Ngay từ năm 1998, UBND TPHà Nội đã đặt ra chủ trương di dân phố cổ với mục tiêu giảm mật độ dân cư cũng như áp lực lên cơ sở hạ tầng tại khu vực này.

Đến nay, Đề án giãn dân Phố cổ không thể về đích đúng thời hạn. Những hộ dân nằm trong diện di dời, giãn dân phố cổ vẫn cố bám trụ trong những căn nhà chật hẹp. Theo số liệu từ Tổng điều tra dân số lần thứ 5 cho thấy, khu vực quận Hoàn Kiếm (bao gồm toàn bộ khu phố cổ), mật độ dân số đạt 39.830 người/km2, gấp 137,3 lần mật độ dân số toàn quốc. Sự chậm trễ của đề án giãn dân phố cổ được chỉ ra với nhiều lý do, thậm chí là cả những tranh cãi. Từ cơ chế, chính sách đền bù, phương án di dời đến tập tục, văn hóa và cả sinh kế lâu dài cho những người phố cổ.

Mới đây, TP Hà Nội đã công bố 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị: H1-1A, H1-1B, H1-1C, H1-2, H1-3, H1-4, tỉ lệ 1/2.000 tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng; với yêu cầu chính là kiểm soát dân số tại 4 quận, các đồ án nhằm mục tiêu giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Với động thái này, một lần nữa vấn đề giãn dân phố cổ lại được cơ quan chức năng đặt ra.

Trở lại câu chuyện giãn dân tại chỗ, giới chuyên gia cho rằng, các dự án phát triển khu đô thị mới phải ưu tiên tái định cư tại chỗ cho hộ có nguyện vọng. Tiền bồi thường gồm 3 phần: giá đất ở, giá tài sản, chi phí di chuyển để xét đến quyền được hưởng lợi ích phát triển. Đối với hộ có diện tích ở dưới 10 m2 /người thì tổng số tiền bồi thường phải đủ để mua nhà có diện tích phù hợp tiêu chuẩn đó.

Đáng lưu ý, ở góc độ doanh nghiệp thì chủ đầu tư nào cũng muốn xây cao tầng để có cơ hội gia tăng lợi nhuận. Trong khi đó, thực trạng điều chỉnh quy hoạch còn tùy tiện, để lại hậu quả lớn về hạ tầng xã hội nhất là vấn nạn ùn tắc giao thông. Do đó, cần nhanh chóng có các hướng nghiên cứu mở rộng đường quy hoạch các tuyến đường nhánh để chuyển nhằm giảm ùn tắc giao thông.

Chỉ ra những nguyên nhân khiến người dân không mặn mà rời khỏi nội đô, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng: Thứ nhất là do các vấn đề thủ tục, pháp lý. Thứ hai là vướng mắc trong cải tạo, xây dựng các khu chung cư mới cùng các nhà chung cư trong nội đô. Cuối cùng là chưa tạo điều kiện thuận lợi, mức giá ưu đãi cho người di dời ra khỏi khu vực này. Và để bài toán giãn dân phố cổ, sau hơn 20 năm chờ đợi có được lời giải thỏa đáng cần sự đồng thuận từ nhân dân và nỗ lực mạnh mẽ của các cấp chính quyền.

Hạnh Nhân