Thị trường bất động sản chao đảo: Nhà đầu tư bắt đầu tháo chạy

Đặc biệt tại vùng ven, không ít người bán đất như kiểu bán lúa non lẫn người “ôm” đất cùng khiếp hãi, khi mà “núi nợ” sừng sững ngay trước mặt.

Trong đợt sốt đất vừa qua, kể từ sau Tết Nguyên đán, giá BĐS vùng ven, ở nhiều tỉnh nhảy múa, chao đảo, có khi lên giá theo chiều thẳng đứng. Đó là những nơi được cho rằng đã có quy hoạch làm sân bay, xây dựng khu đô thị mới. Kể cả những địa phương những tưởng không bao giờ sốt đất thì cũng sôi sùng sục khi mà “cò” đất mò đến “đánh bắt xa bờ”.

Thị trường “nổi trận phong ba”

Theo khảo sát của các đơn vị phân tích thị trường, 3 tháng đầu năm 2021, các doanh nghiệp BĐS từ vừa và nhỏ đến quy mô tập đoàn đều đưa ra các kế hoạch phát triển dự án ra khỏi các thị trường lớn (đô thị).

Nói như TS Nguyễn Trí Hiếu thị thị trường BĐS ở Hà Nội, TP HCM đang ngày càng khan hiếm quỹ đất, lại chịu áp lực lớn về giao thông, hạ tầng. Chưa kể, không khí đang bị báo động ô nhiễm liên tục, và thường nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh, do tính chất phức tạp của đô thị lớn, kết nối giao thương… Do đó, xu hướng mua đất nền để đầu tư hay chung cư, nhà phố để ở tại những nơi khác trở nên phổ biến.

Tất nhiên đó cũng chỉ là một trong những lý do nhiều địa phương sốt đất.

Một chuyên gia thị trường BĐS là TS Đinh Thế Hiển cho rằng, “cơn sốt” còn do năm 2019 đã chứng kiến không ít các dự án đang gặp vấn đề vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung bị chững lại, không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Do đó, các doanh nghiệp (DN) và nhà đầu tư cá nhân tìm hướng đi mới hướng đến các phân khúc khác, địa phương khác có tiềm năng phát triển.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, BĐS tỉnh lẻ sẽ là kênh sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư, bởi các lý do: Dễ dàng thực hiện các thủ tục hành chính và nhận được nhiều ưu đãi, cơ hội từ chính sách thu hút đầu tư. Giá đền bù, giải phóng mặt bằng cũng rẻ hơn. Thu nhập dân cư cũng đã tốt hơn.

Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại khu vực Tây Nguyên cho biết, những lô đất nền có giá trên dưới 1 tỷ đồng tại những đô thị lớn như TP HCM, Đà Nẵng hay Hà Nội hiện gần như cạn kiệt. Thậm chí, nhiều vùng ven tiếp giáp đô thị lớn hiện cũng đã được các nhà đầu tư phân chia hết. Trong khi đó, với xuất đầu tư như trên, tỉnh lẻ lại có nhiều lựa chọn.

Thực tế cho thấy, hơn 3 tháng qua thị trường BĐS sốt xình xịch với việc giá đất tại nhiều tỉnh, thành đã thiết lập một mặt bằng giá cao mới, thấp nhất tăng từ 7-9%, có những khu vực lên tới hơn 100%. Nhưng rồi, cũng ít người lao vào cuộc chơi biết rằng nhiều nhà đầu tư “cá mập” đã không chờ thị trường tăng nữa mà tranh thủ thoát hàng chốt lời, khiến thị trường “nổi trận phong ba”.

Thị trường do một số “tay to” điều khiển

Những ngày này, người mua bán BĐS ở thôn Đồng Húc (xã Đại Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh) đang vô cùng lo lắng. Vào thời điểm cuối tháng 2/2021, một người đầu tư lô đất 100 m2, giá 23,5 triệu đồng/m2. Chỉ sau 2 tuần, có khách hàng đã trả lên 26 triệu đồng/m2. Kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng, nên không bán. Nhưng hiện thời dù rao mỏi mồm thì cũng chỉ có khách hàng trả cao nhất là 21 triệu đồng/m2. Có nghĩa là trong vòng hơn 1,5 tháng đã mất đứt 250 triệu đồng.

Một người ở đường Đốc Ngữ (quận Ba Đình, Hà Nội) cho biết, hồi đầu năm 2020 đã mua 5 lô đất nền tại một số dự án gần Khu công nghiệp Đồng Văn (Hà Nam), lô thấp nhất giá 1,6 tỷ đồng, lô cao nhất 3,2 tỷ đồng. Ngay sau Tết Nguyên đán 2021, có khách trả chênh mỗi lô từ 700 triệu - 1,5 tỷ đồng. Thấy quá hời nên lừng khừng không bán. Nhưng nay, rao bán với giá gốc cũng không xong, trong khi nợ nần mỗi ngày lại dày thêm.

Thực ra, đây cũng không phải là chuyện lạ, vì đã quá nhiều trận sốt đất và cũng đã có quá nhiều đợt vỡ mộng, nhiều người thân bại danh liệt vì lao vào thị trưởng BĐS. Cũng đã khá lâu, năm 2008, khi hai huyện Ba Vì, Mê Linh mới sáp nhập vào Hà Nội, trong cơn sốt đất điên đảo, nhiều nhà đầu tư vội vã nhảy vào “ôm hàng” chờ một phép màu giá cao hơn. Tuy nhiên, thị trường đã sập trong một thời gian ngắn, khiến nhiều người “ngậm quả đắng”.

Trong cơn điên đảo vì sốt đất, người ta không cần biết rằng thị trường chỉ nằm trong tay một số “tay to” tranh thủ thổi giá, đẩy giá, thu lời rồi nhanh chóng rút ra. Lúc bấy giờ, thị trường lạnh tanh, vắng ngơ vắng ngắt. Tiền của ngàn người nuôi béo một vài người.

Theo giới chuyên ngành BĐS, các nhà đầu tư “chết vì sốt đất” là do chạy theo đám đông nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm. Trong khi đó thường thì họ lại liều lĩnh vay nợ với lãi suất cao, không ít người còn “cắm” nhà… để gia nhập cuộc chơi vì niềm tin quá lớn, lòng tham quá lớn. Kẻ thắng trong các cơn sốt đất chỉ có nhóm tạo sốt, cò mồi và một số ít người may mắn mà thôi.

Theo ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group, sau những cơn sốt đất thì nhiều người bị chôn vốn, thất thoát tiền bạc, thiệt hại rất lớn. Cứ 100 người tay ngang nhảy vào cơn sốt theo tâm lý đám đông thì đến 80 người “chết”. Các đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất không phải bỏ ra quá nhiều tiền mà vẫn có thể “tạo sóng” thị trường để trục lợi.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, khi cơn sốt đi qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Chưa kể, sau những cơn sốt đất, đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao.

Nói như ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, đối với đất ruộng, đất nông nghiệp chắc chắn sẽ bị tụt giá nếu có sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Còn đất thổ cư trong dân, có sổ đỏ mà giai đoạn vừa rồi có sự tăng giá theo tỷ lệ bất hợp lý, sớm muộn sẽ có sự điều chỉnh giảm xuống. Giá tăng mà giao dịch không có thì giá sẽ sớm quay trở lại mức ban đầu.

Siết tín dụng bất động sản

Tại buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu ngành ngân hàng cần quản lý đảm bảo dòng vốn vào tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng thực sự của người dân, tránh đầu cơ. Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tổng hợp, phân tích dữ liệu để có đánh giá nhằm kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như tín dụng BĐS và chứng khoán.

Báo cáo với Thủ tướng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, thời gian qua cơ quan này đã sử dụng các công cụ để kiểm soát rủi ro đối với tín dụng vào lĩnh vực BĐS, chứng khoán, như giảm dần tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (hiện nay là 40%), áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro cao, giới hạn dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán so với vốn điều lệ…

Từ đó tốc độ tăng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã có xu hướng chậm lại. Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro phát sinh đối với hệ thống, tại Hội nghị trực tuyến toàn ngành ngân hàng về công tác tín dụng ngày 14/4 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng phải tập trung quản trị, kiểm soát rủi ro trong mọi mặt hoạt động, kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay để đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích...

Như vậy, khi công cụ tài chính được cơ quan chức năng siết lại, các “tay to” đã thu lời rồi tháo chạy thì đương nhiên thị trường BĐS không thể “phá trần” được nữa, mà rất có thể “thủng đáy”. Một lần nữa cho thấy, việc lao vào mua bán BĐS, kể cả chứng khoán, vàng, hay là lan đột biến… một cách thiếu hiểu biết, liều lĩnh thì hậu quả sẽ rất lớn.

Quang Ngọc