Chặn sốt bất động sản bằng thuế suất

Triệt tiêu ý chí đầu cơ

Mới đây nhất Hiệp hội Kinh doanh bất động sản (BĐS) Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về việc đề xuất các giải pháp nhằm “đặc trị” sốt đất, sốt giá nhà. Trong đó, HoREA kiến nghị Thủ tướng xem xét sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế BĐS.

Để ngăn chặn tình trạng sốt đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng” trong trường hợp thị trường BĐS có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng “bong bóng”.

Đồng thời, đề xuất xem xét, quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường.

Theo ông Châu, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực. Ngoài ra, thực tế hiện nay người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.

Vì vậy nhiều người cho rằng cần thiết xem xét ban hành thuế BĐS đánh thuế trên giá trị nhà và đất song phải cân nhắc kỹ thuế suất, để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông.

Thuế sẽ điều chỉnh hiệu quả thị trường

Không những thế, giới chuyên gia cho rằng muốn giảm giá nhà thì cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế BĐS.

Đứng trước những ý kiến trên, Bộ Tài chính cho biết, hiện hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản khá đầy đủ, bao gồm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác (như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...).

Vẫn theo Bộ Tài chính, các chính sách thu này đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng BĐS, từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS tiết kiệm, hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ BĐS, sử dụng lãng phí đất đai.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến BĐS để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030.

Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng, ngoài đóng góp vào ngân sách, chính sách thuế phải đạt được mục tiêu là điều tiết, định hướng tiêu dùng và chống đầu cơ nhưng với cách thu như hiện nay, thuế chuyển nhượng BĐS chưa đạt được mục tiêu này.

Bản chất của thuế chuyển nhượng BĐS là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Tuy nhiên, hiện nay cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm méo mó chính sách.

Về việc này Bộ Tài chính cho rằng trước đây Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 quy định cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS nộp thuế theo mức thuế suất 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thực tế thực hiện đã gặp rất nhiều vướng mắc như không có căn cứ để xác định giá mua và các chi phí liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là đối với BĐS hình thành từ lâu không có hồ sơ, căn cứ chứng minh giá vốn, BĐS được cho, tặng, thừa kế; việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát; có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện,...

Từ ngày 1/1/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chuyển nhượng BĐS nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính.

Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng BĐS, việc xác định giá vốn của BĐS theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp phải theo luật. Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp quy định doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS nộp thuế theo mức thuế suất 20% trên thu nhập. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

H.Hương