Giá và thủ tục xác định giá khởi điểm dự án TQ5 được thực hiện như thế nào?

Phương thức xác định giá khởi điểm và quá trình đấu giá công khai, minh bạch

Để xác định mức giá khởi điểm của khu đất mang ra đấu giá được cơ quan chức năng tổ chức thực hiện với quy trình khắt khe, gắn với trách nhiệm đơn vị, cá nhân người phê duyệt các cấp theo quy định của pháp luật. Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau:

Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND Thành phố, Sở Tài nguyên môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5. Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên môi trường có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá Dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án này trên cơ sở nội dung công văn, tờ trình của các Sở Tài Chính, Sở Tài Nguyên Môi trường đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.

Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó là phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.

So sánh đất trúng đấu giá DA tại vị trí TQ5 so với các dự án lân cận trong khu vực

Theo tìm hiểu của nhóm phóng viên, giá đất ở khởi điểm nêu trên đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của UB. Lý do là giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội thì đất ở là 12.200.000 đồng/m2 (Khu đất giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá). Mặt khác, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất TMDV thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2.

Như vậy, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 cao hơn nhiều khi so sánh với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất cụ thể của dự án BĐS cùng khu vực, nhóm phóng viên đã điều tra thị trường và tìm hiểu về một số DA trong khu vực, cụ thể:

Dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại khu tái định cư Trâu Quỳ, Khu đấu giá tiếp giáp đường nhựa rộng 22m (lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m), chưa có tên trong bản giá đất. Giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, đất ở là 12.200.000 đồng/m2 vào tháng 3/2019. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 5.728,8 m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng: 18.298.000 đồng/m2 (bằng 1,5 lần giá UB).

Hay như dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018, Giá khởi điểm: 14.100.000 đồng/m2. Tương tự một dự án trước đó thời điểm tháng 8/2017, Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng: 19.200.000 đồng/m2.

Hoặc tại dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm (Vin Gia Lâm) có diện tích 3.769.166 m2 đất (đợt 1) vào tháng 8/2018, giá đất theo Bảng giá nhà nước tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND: 12.400.000 đồng/m2 (đường từ ĐH Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ). Giá đất làm căn cứ tính tiền SDĐ đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 13.916.361 đồng/m2, bằng 1,56 lần giá UB.

Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1 đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ ĐH Nông nghiệp I đến hết địa phận TT Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở giá 14.030.000 đồng/m2 và đất TMDV giá 8.942.000 đồng/m2 Hiện nay, tại vị trí dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền SDĐ đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo QĐ số 03/QĐ-UBND ngày 02/3/2020 của UBND TP huyện Gia Lâm là 1,4 lần.

Qua so sánh cho thấy giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cũng đang cao hơn nhiều so với giá khởi điểm tại các dự án trong khu vực.

Đất trúng đấu giá DA tại vị trí TQ5 so với mặt bằng chung của thị trường khu vực

Nhóm phóng viên cũng đã tìm hiểu, tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý. Giá bán ra thì phải tính đến chi phí lãi vốn của nhà đầu tư, chi phí mất cơ hội đầu tư khác, chấp nhận rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đồng thời cơ cấu giá bán cũng phải tính thêm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí bộ máy quản lý vận hành và nhiều chi phí khác.

Lý giải về việc giá đất tăng mạnh trong thời gian gần đây do thị trường chứng khoán lên cao nên dòng tiền chuyển dịch đầu tư sang BĐS, bên cạnh đó, thông tin Gia Lâm lên quận vào năm 2020 khiến giá đất ở khu vực Trâu Quỳ (Gia Lâm) tăng mạnh. Do vậy các dự án BĐS tại Gia Lâm hay tại dự án TQ5 có giá bán tăng so với giá khởi điểm tại thời điểm đấu giá là điều hết sức bình thường.

Minh Lộc