Chia nhỏ bất động sản cho hàng nghìn người mua: Có rủi ro không?

Nói về hình thức chia nhỏ địa ốc bằng công nghệ, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết từ năm 2008, Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ blockchain để mời gọi vốn. HoREA dẫn chứng, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư nên được nghiên cứu theo hướng "chứng khoán hóa bất động sản". Cụ thể là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ blockchain và sử dụng mã token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành giao dịch gọi vốn.

HoREA cho rằng, mô hình đầu tư ứng dụng mã hóa tài sản bằng công nghệ blockchain vào lĩnh vực bất động sản có phương thức hoạt động tương đồng quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung, thay thế các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống.

Và trên thực tế, mới đây, một khu nhà cấp 4 ở Cần Giờ (TP HCM) có sổ hồng chính chủ, diện tích 81m2 đã được Công ty Moonka gọi vốn thành công bằng công nghệ Blockchain. Khu nhà này được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần là 3,2 triệu đồng.

Nói thêm về vấn đề pháp lý, một nhà sáng lập nền tảng cùng mua bất động sản trên blockchain cho biết, đơn vị sẽ thay mặt các nhà đầu tư nắm giữ tất cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các sản phẩm đã được bán trên nền tảng, đặt 24/7 tại văn phòng của công ty để các nhà đầu tư có thể theo dõi.

Trong trường hợp muốn chuyển nhượng bất động sản đã mua chung, tất cả nhà đầu tư sẽ tiến hành biểu quyết và kết quả sẽ được thực hiện theo quyết định của nhóm nhà đầu tư nắm giữ trên 51% số phần.

Bình luận về mô hình chia nhỏ bất động sản để gọi vốn, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là cho người tham gia giao dịch.

Ông Thịnh cho biết, người mua mỗi phần nhỏ này không sở hữu toàn bộ tài sản này mà quyền ở trong tay chủ sở hữu hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đứng ra làm trung gian mua bán. Điều này kéo theo nhiều rủi ro cho người tham gia, bởi họ không có quyền định đoạt số phận của bất động sản đó, họ chỉ có quyền đối với phần bất động sản mà họ mua mà thôi.

Ngoài ra, một điểm khác được PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lưu ý, đó là việc chia nhỏ bất động sản để gọi vốn như thế này sẽ đẩy giá nhà lên cao. "Việc mua toàn bộ một bất động sản giá cao thì khó, nhưng nếu mua một phần của bất động sản đó thì rất dễ dàng, và như thế bất động sản cũng có thể tăng giá lên một cách dễ dàng", ông Thịnh nói.

Trong khi đó, các luật sư cho rằng, đây là hình thức mua bán bất động sản lách luật. Bởi theo luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Dân sự thì không có quy định nào về việc chia nhỏ giá trị bất động sản thành nhiều phần để bán cho nhiều người.

Và, khi chuyển nhượng bất động sản đã hình thành hay hình thành trong tương lai đều phải thực hiện theo các mẫu hợp đồng đã đăng ký với cơ quan nhà nước. Nếu nhà có sổ thì khi bán người bán cần tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng, công chứng, đăng bộ sang tên người mua.

"Tuy nhiên ở đây quyền sử dụng tài sản không phải của tập thể nhà đầu tư góp vốn mà chính là chủ doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp đó phá sản sẽ rất khó truy cứu trách nhiệm", luật sư Nguyễn Tiến (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nói.

Vân Giang