Trái phiếu bất động sản trong ‘vòng xoáy’ Covid-19 - Bài 2: Rủi ro chực chờ

Lãi cao “ngất ngưởng” nhưng không tài sản đảm bảo

Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế 8 tháng đầu năm 2021, có 490 đợt phát hành TPDN trong nước với tổng giá trị lên tới 308.517 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ 2020. Trong đó, 476 đợt phát hành riêng lẻ (296.933 tỷ đồng), 14 đợt chào bán ra công chúng (11.584 tỷ đồng).

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên vẫn có đến 28% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo, đây là một con số tương đối lớn. Một số doanh nghiệp đang lợi dụng những kẽ hở trong quy định pháp luật, sau đó lấy thương hiệu để đưa ra các điều kiện phát hành trái phiếu không có lợi cho nhà đầu tư. Đáng nói hơn, một số trái phiếu dù không có tài sản đảm bảo nhưng lãi suất cũng không đủ cao để bù đắp rủi ro (lãi suất tối đa của trái phiếu này chỉ 12.5%/năm).

Chỉ tính riêng tháng 9/2021 vừa qua, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn đã thông báo huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu. Lãi suất mà các doanh nghiệp này trả cho nhà đầu tư cao gấp đôi, gấp ba lãi suất ngân hàng. Chẳng hạn như: Beamex (BCM) thông báo phát hành thành công 1.500 tỷ đồng trái phiếu thông qua 2 lô, kỳ hạn 2 năm và 3 năm. Trái phiếu BCM chủ yếu được mua lại bởi các ngân hàng, trong đó lãi suất các kỳ đầu cố định 10,5%/năm, các kỳ tiếp theo bằng lãi trung bình cộng với biên độ từ 3,5-4%/năm. Hay như CTCP Tập đoàn Vàng bạc Đá quý DOJI phát hành thành công 10 triệu trái phiếu với tổng trị giá 1.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản bảo đảm.

Bên cạnh các công ty huy động vốn thông qua TPDN không có tài sản đảm bảo thì một số công ty có tài sản đảm bảo, tuy vậy, một số tài sản lại nằm… trên giấy hoặc chỉ là quyền tài sản (quyền đòi nợ). Đơn cử như thương vụ DCT Partners huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu, rót vốn vào đầu tư xây dựng, phát triển dự án Khối chung cư B4 (tên thương mại toà tháp Charm Diamond), nhà ở liên kết thương mại dãy LK3 và nhà ở liền kề kết hợp thương mại dãy LK4 nằm trong dự án Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần thuộc khu phức hợp Charm Plaza 1 tại phường Dĩ An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Trong khi đó, tài sản đảm bảo lại là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ, quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ (khoản phải thu chỉ là quyền đòi nợ) và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Ông Huỳnh Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đông Á cho rằng, hiện nay đa số các doanh nghiệp phát hành thường lấy tài sản đảm bảo chính dự án đang khai thác, việc định giá này là mơ hồ. Do vậy, các nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân thiếu kinh nghiệm cần phải xem xét dòng tiền và sức khoẻ của doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp tài chính yếu, dòng tiền mơ hồ chỉ đến từ tương lai của các dự án trên giấy, nếu quá trình triển khai gặp sự cố, thì rất dễ bị tắc dòng tiền trả lãi và nợ gốc.

Khả năng trả lãi suy giảm vì dịch bệnh

Việc các doanh nghiệp bất động sản vẫn rầm rộ huy động lượng vốn lớn qua kênh trái phiếu, trong khi thực hiện dự án, triển khai bán hàng… diễn ra rất chậm do ảnh hưởng của Covid-19 khiến nhiều người lo ngại về khả năng thanh toán của doanh nghiệp khi trái phiếu đến ngày đáo hạn. Đặc biệt, đối với khối bất động sản, trong bối cảnh tỷ lệ phát hành trái phiếu của khối này luôn ở mức cao. Theo tìm hiểu của PV Báo Đại Đoàn Kết, nếu tính cả khối lượng phát hành của các doanh nghiệp không liên quan đến bất động sản nhưng có quan hệ mật thiết với ngành bất động sản như TNR Holding, Saigon Glory… khối lượng phát hành trái phiếu bất động sản có thể đã vượt quá khối lượng phát hành trái phiếu ngân hàng.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trường Giang đánh giá, hầu hết các đợt phát hành TPDN lớn trong năm nay của khối kinh doanh bất động sản, có rất nhiều các doanh nghiệp chưa niêm yết như: CTCP Bông Sen (Bông Sen Corp), CTCP Trung Nam (chủ đầu tư dự án Golden Hills City), Công ty Đầu tư và Dịch vụ Helios (Helios)... Do vậy, rất khó để định lượng được việc trả lãi của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu (khối bất động sản) sau đợt dịch Covid-19, do bản chất mỗi doanh nghiệp có khả năng trả gốc và lãi khác nhau.

Chuyên gia kinh tế, tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân đánh giá, ảnh hưởng tiêu cực của dịch Covid-19 đối với hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ khiến áp lực đối với việc trả nợ của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng sẽ bị đẩy lên cao hơn, làm tăng rủi ro vỡ nợ. Đặc biệt đối với doanh nghiệp bất động sản.

“Có nhiều trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư không biết là tiền huy động từ các đợt phát hành có được sử dụng đúng mục đích hay không. Phần lớn các nhà đầu tư cá nhân và họ cũng có rất ít khả năng để phân tích các chỉ tiêu tài chính, qua đó nắm bắt được khả năng trả nợ của nhà phát hành. Chính vì thế rủi ro sẽ tăng lên nhiều hơn” - Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân nhận định.

Cũng theo Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân, nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở Việt Nam vỡ nợ, khả năng mất trắng của nhà đầu tư là rất cao, bởi rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo, không được bảo lãnh thanh toán. Ngay cả khi có tài sản đảm bảo, thì giá trị tài sản này thường cũng rất ảo.

“Hiện nay, một số TPDN được ngân hàng, công ty chứng khoán cam kết bảo lãnh thanh toán. Ngoài ra, doanh nghiệp phát hành trái phiếu thời gian 1 năm hay 2 năm nhưng được ngân hàng, công ty chứng khoán cam kết mua lại trước hạn 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng. Việc thông qua 2 tổ chức này tưởng chừng sẽ an toàn với nhà đầu tư nhưng không đơn giản, bởi các điều khoản, điều kiện chung chung, mơ hồ về pháp lý trong hợp đồng giữa nhà đầu tư và bên bán, trường hợp một trong các bên xảy ra sự cố thanh khoản, thì rủi ro cao”, chuyên gia Lê Bá Chí Nhân phân tích.

Bài 3: Cần bít khe hở lách luật

NGUYÊN VŨ