Phổ biến tình trạng nhà, đất 2 giá
Hiện vẫn còn nhiều trường hợp buôn bán chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, không khai, hoặc khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế. Tình trạng nhà 2 giá, đất 2 giá đang khá phổ biến.
Bán đất, bán nhà giá 9,3 tỷ đồng khai 1,5 tỷ đồng
Thông tin từ Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu, chỉ trong vòng nửa đầu tháng 3/2022, ngành Thuế tỉnh này đã trả hơn 1.200 hồ sơ sang nhượng, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) vì có dấu hiệu khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Trong số này có 155 hồ sơ kê khai, điều chỉnh bổ sung và nộp lại cơ quan thuế.
Đặc biệt, những hồ sơ nộp lại, khai lại giá trị chuyển nhượng đất tăng từ 2-5 lần so với khai lần đầu. Đáng chú ý có hồ sơ tăng đến 20 lần. Đó là trường hợp chuyển nhượng đất tại huyện Đất Đỏ từ 500 triệu khai ban đầu đã tăng lên 10 tỷ đồng. Ngoài ra có những hồ sơ ban đầu khai 400 triệu nhưng sau đó khai lại lên 3,5 tỷ đồng; khai 1,5 tỷ kê khai lại thành 9,3 tỷ đồng…
Tại Long An, từ đầu năm 2022 đến nay, các chi cục Thuế trực thuộc Cục Thuế tỉnh đã trả lại và yêu cầu điều chỉnh nâng giá đúng với thực tế giao dịch tại rất nhiều hồ sơ. Trong đó, đã có 473 hồ sơ đã được người nộp thuế tự điều chỉnh giá giao dịch phù hợp, tăng thu thuế nộp ngân sách được hơn 2,1 tỷ đồng.
Thông thường, khi giao dịch mua bán nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Phía người mua thì đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì người mua sẽ phải đóng khoản này thấp hơn.
Để giảm bớt các khoản thuế này, người mua và người bán thường “bắt tay” nhau khai báo giá bán giảm xuống. Ví dụ, 1 căn hộ có giá giao dịch 3 tỷ đồng nhưng trong đồng mua bán ra công chứng, giá chuyển nhượng chỉ là 1,8 tỷ đồng. Số tiền 1,2 tỷ đồng không phải chịu thuế.
Chị N.T.L (thành phố Ninh Bình) kể, mới đây vợ chồng chị thông qua công ty BĐS dự tính mua mảnh đất diện tích 100m2 với giá trị 2,3 tỷ đồng. Nếu theo quy định, người bán sẽ phải đóng 2% thuế TNCN (tương đương 46 triệu đồng), người mua sẽ phải đóng 0,5% thuế trước bạ (tương đương 11,5 triệu đồng). Thế nhưng để giảm số tiền phải đóng thuế, “cò đất” hướng dẫn chị và người bán giao dịch số tiền bán mảnh đất với giá chỉ 600 triệu đồng.
Xét theo các quy định hiện hành thì các hành vi kể trên đã vi phạm Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định thuế thu nhập cá nhân; Vi phạm Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định Lệ phí trước bạ. Ngoài ra, Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 quy định người nộp thuế có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ, nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế.
Song trên thực tế, tình trạng giá trị giao dịch BĐS trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế giao dịch là rất phổ biến.
Ngân sách hụt thu
Theo Tổng cục Thuế, 3 thủ đoạn, chiêu trò mà các đối tượng thường sử dụng, bao gồm: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa.
Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng của bên thứ hai cho bên thứ ba cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.
Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.
Theo ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc kê khai giá bán nhà thấp hơn giá trị thực là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Khi kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của Nhà nước bị giảm xuống.
Còn theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, các chính sách thuế và phí vẫn chưa phát huy hiệu quả chức năng điều tiết và định hướng thị trường. Thuế chuyển quyền BĐS do không xác định được giá trị thu nhập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị BĐS, gây thất thu lớn cho ngân sách.
Giới chuyên gia phân tích, khi tính thuế chuyện nhượng BĐS, Luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của BĐS. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc khai đúng giá thực chất của BĐS tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước; gây hụt thu ngân sách.
Luật sư Nguyễn Thế Truyền- Văn phòng Luật sư Thiên Thanh (Hà Nội) cho rằng, để ngăn chặn việc trục lợi liên quan từ việc kê khai thuế không trung thực, thì cần bỏ cơ chế giá của UBND tỉnh/thành ban hành hàng năm mà để thị trường tự quyết định. Nếu thấy nghi ngờ áp giá thấp thì sẽ thành lập đơn vị thẩm định độc lập và ra chứng thư bảo lãnh.