‘Bán chui’ biệt thự ở dự án Takara Hòa Bình Resort
Hiện dự án Takara Hòa Bình Resort mới đang san gạt, chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản nhưng được hàng loạt các sàn chào bán rầm rộ, nhận đặt cọc…
Môi giới nói đã bán hàng trăm biệt thự
Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 quy định, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng....
Quy định là vậy, nhưng trên thực tế theo ghi nhận của phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, tại dự án trồng rừng kết hợp du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Hiền Lương tại xã Hiền Lương (có tên thương mại là Takara Hòa Bình Resort - PV) dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hiện đang là bãi đất trống nhưng các sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán rầm rộ dưới nhiều hình thức, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Theo đó, thời gian gần đây, hoạt động quảng cáo, giới thiệu biệt thự nghỉ dưỡng ở dự án Takara Hòa Bình Resort diễn ra rầm rộ trên nhiều kênh rao vặt và trang mạng.
Với từ khóa Takara Hòa Bình Resort, sẽ xuất hiện hàng chục website giới thiệu về dự án và vẽ ra những “miếng bánh” bất động sản nghỉ dưỡng với những cái tên mỹ miều như: Ban mai xứ Nhật, Kho báu ngàn xanh…
Theo tìm hiểu của PV, dự án trồng rừng kết hợp du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Hiền Lương tại xã Hiền Lương (Đà Bắc, Hoà Bình) có tổng diện tích 60 ha, trong đó có 29 ha trồng rừng với quy mô 661 căn biệt thự và 2 tòa căn hộ cao 3-7 tầng.
Dự án có tổng vốn đầu tư gần 300 tỷ đồng do Công ty TNHH đầu tư và phát triển du lịch Hiền Lương làm chủ đầu tư, được tỉnh Hòa Bình chấp thuận chủ trương đầu tư tháng 4/2019.
Theo ghi nhận đầu tháng 5/2022, dự án hiện chỉ là bãi đất trống, đường sá đi lại khó khăn, cỏ mọc um tùm, đồng thời dựng biển bảng quảng cáo về dự án, mặt bằng căn hộ, tiện ích… mà công tác thi công chỉ đang san gạt mặt bằng.
Thậm chí, để lách luật huy động vốn, Công ty TNHH đầu tư và phát triển du lịch Hiền Lương còn làm ra các loại: Văn bản thu tiền đảm bảo, hợp đồng vay, hợp đồng đặt cọc… để ký với khách hàng.
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua dự án, phóng viên đã gặp gỡ một người môi giới của sàn phân phối RAILAND.
“Dự án đã mở bán giai đoạn 1 vào ngày 26/3 ở khu Tama và đã bán 170 căn biệt thự với giá từ 17 – 21 triệu đồng/m2. Hiện đang mở bán khu Genki gần hồ, gần tiện ích hơn với giá từ 21 - 26 triệu đồng/m2. Thời điểm hiện tại, chủ đầu tư đang nhận đặt cọc và ký hợp đồng với khách hàng” - nhân viên sàn giới thiệu.
Theo nhân viên này, hiện tại bên Công ty đang nhận cọc giữ chỗ chỉ còn 50 triệu đồng, khi nào đủ điều kiện ra hàng thì vào tiền tiếp còn nếu không sẽ trả lại. Còn các khách hàng xuống tiền đợt 1 đều đã có hợp đồng mua bán, ký trực tiếp với chủ đầu tư là Công ty TNHH đầu tư và phát triển du lịch Hiền Lương.
“Anh có thể đóng theo tiến độ dự án, nhưng giờ có những biệt thự khu vew hướng hồ là những suất ngoại giao, nếu lấy thì phải vào 100% số tiền. Nếu mua dự án, khách hàng sẽ được một đơn vị trung gian đứng ra cho thuê lại sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng này và được cam kết nhận trước 2 năm tiền thuê tương ứng 12% tổng giá trị sản phẩm. Ngoài ra, còn được miễn phí 30 đêm nghỉ/ năm tại dự án” - người môi giới chào mời.
Tương tự, khi gặp nhân viên của sàn phân phối Kim Group, sau đó chào mời và cung cấp bảng giá, chính sách bán hàng, phiếu cọc có dấu đỏ khi khách hàng mua các sản phẩm bất động sản của dự án này.
Theo nhân viên tư vấn này cho biết, những căn có diện tích từ 300 m2 đến 500 m2, mỗi căn có 3 phòng ngủ và tất cả đều có view hướng ra hồ, có giá trần Rumo từ khoảng hơn 6 tỷ đến 9 tỷ đồng/ căn.
Ngoài ra, nhân viên tư vấn này còn giới thiệu, hiện các sàn đang nhận Booking cho dự án (cọc trước giữ chỗ) với giá 200 triệu đồng/ căn. Tuy nhiên sau khi cọc khách hàng phải đợi đến khi có giá chuẩn chính thức sàn này sẽ chốt căn cho khách hàng, khi khách hàng thanh toán đủ 15% trên tổng giá trị mới được kí văn bản thỏa thuận với chủ đầu tư.
“Hiện dự án đang trong quá trình xây dựng hạ tầng, nên dự án chưa có gì. Còn khi dư án bàn giao cho khách hàng là bàn giao full nội thất theo tiêu chuẩn 4 sao, phong cách kiến trúc Nhật Bản” - người tư vấn hứa hẹn.
Theo chính sách bán hàng của sàn Kim Group tại dự án Takara Hòa Bình Resort, có thời hạn áp dụng từ 1/3/2022, tiến độ thanh toán được chia thành 19 đợt: Đợt đầu tiên là đặt cọc cho nhà phân phối 200 triệu đồng/căn, sau đó đợt 1 vào tiền 15%/ giá trị sản phẩm, các đợt tiếp theo là 5% cho đến đợt thứ 19 khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chưa đủ điều kiện mở bán
Theo tìm hiểu của phóng viên, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đã có văn bản số 145/SXD-QLN&TTBĐS, công khai danh mục các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.
Đáng chú ý trong danh sách các dự án chưa đủ điều kiện được huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản có có tên của dự án Dự án trồng rừng kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Hiền Lương xã Hiền Lương tức Takara Hòa Bình Resort.
Bộ Tài nguyên - Môi trường đã chỉ rõ pháp luật đất đai hiện không có quy định về các dạng hợp đồng “hứa mua, hứa bán” nhưng giao dịch dạng này đang phổ biến trên thị trường với các hình thức.
Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó nhà nước không có cơ sở để quản lý.
Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong BĐS chính là đang lách Luật Đất đai.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp.
Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Ví dụ, căn nhà có giá trị 1 tỷ đồng nhưng có trường hợp yêu cầu đặt cọc đến 900 triệu đồng.
Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên.
Trong khi hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”…
Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.
Như vậy, có thể thấy rằng dự án Takara Hòa Bình Resot mới chỉ đang nằm ở giai đoạn đầu khi tính pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt là chưa được cơ quan có thẩm quyền quyết định cho giao dịch thì khách hàng cần hết sức cẩn trọng khi quyết định đầu tư, bởi khả năng rủi ro cao.