Core Realty 'biến' đất ở nông thôn thành ‘dự án Diên Hồng Riverside’: Có dấu hiệu vi phạm pháp luật
Hành vi quảng cáo, rao bán đất ở nông thôn dưới hình thức đất dự án Diên Hồng Riverside để thu tiền đặt cọc của Công ty Core Realty có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật.
Có dấu hiệu phạm pháp
Như đã thông tin trong bài: "Core Realty 'biến' đất ở nông thôn thành ‘Dự án Diên Hồng Riverside’", khu đất tại khu ao cá Bác Hồ (thuộc xã Xuân Huy, huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ) đang được một số môi giới quảng cáo, chào bán dưới cái tên “Dự án Diên Hồng Riverside”.
Theo một nhân viên môi giới của Công ty CP Bất động sản Core Realty (Công ty Core Realty), khu đất dự án có diện tích khoảng 2 ha, tổng số 34 lô, các lô đất có diện tích từ 117 m2, 136 m2, 160 m2, 200 m2…; mức giá dao động khoảng 8 - 10 triệu/m2, tương đương khoảng 1,1 tỷ đến 1,8 tỷ đồng mỗi lô.
Về cách thức đóng tiền, người này cho hay, nếu đồng ý mua, khách hàng sẽ ký hợp đồng đặt cọc và thanh toán 100 triệu đồng, trong 7 ngày tiếp theo sẽ ký hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng và thanh toán 50% giá trị lô đất. Trong 45 ngày tiếp theo khách hàng sẽ thanh toán 45% giá trị lô đất, và 5% còn lại sẽ thanh toán khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, Dự án Diên Hồng Riverside mà Công ty Core Realty đang chào bán rầm rộ là khu đất tại khu ao cá Bác Hồ, đang được xây dựng hạ tầng, công nhân đang thi công các hạng mục như san nền, làm đường, lát gạch…
Hình ảnh GCNQSDĐ mà nhân viên môi giới cung cấp lại cho thấy, mục đích sử dụng đất đều thể hiện là “đất ở nông thôn (ONT)”, chứ không phải đất dự án và cũng không có bất kỳ thông tin nào về Dự án Diên Hồng Riverside như lãnh đạo và các nhân viên môi giới của Công ty Core Realty nói.
Trao đổi với PV Báo Đại Đoàn Kết, Luật sư Nguyễn Văn Chung, Công ty Luật Bình Minh, Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh cho biết, trước hết, cần phải xác định rõ đơn vị bán hàng có phải là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản hay không, nếu là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì phải hoạt động theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Theo khoản 2, Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản: Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh: Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
“Như vậy, với những thông tin nêu trong bài báo thì có thể thấy doanh nghiệp này không đủ điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản, có dấu hiệu lừa đảo”, Luật sư Chung cho hay.
Liên quan đến vụ việc này, Luật sư Nguyễn Văn Thưởng, Giám đốc Công ty Luật TPLaw chi nhánh Hà Nội, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng, với tổ chức tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện như phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải công khai thông tin. Về đối tượng kinh doanh là các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Với trường hợp công ty bất động sản quảng cáo, rao bán thửa đất ở nông thôn dưới danh nghĩa dự án có dấu hiệu cung cấp không trung thực, cung cấp thông tin sai lệch về bất động sản vi phạm vào hành vi bị cấm được quy định tại các khoản 3, 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như: “3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản; 4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”.
Theo đó, công ty kinh doanh bất động sản kể trên có thể chịu trách nhiệm vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 58 hoặc Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Ngoài ra đối với hành vi gian dối trong quảng cáo này rất có thể Công ty bất động sản trên còn phải chịu chế tài xử phạt hành chính về xử phạt hành chính trong lĩnh vực văn hoá quảng cáo.
Nhà đầu tư "lãnh đủ"
Theo Luật sư Nguyễn Văn Thưởng, nếu thực hiện các giao dịch, nhà đầu tư sẽ phải gánh chịu rủi ro về pháp lý, bởi trên thực tế nhà đầu tư không nắm được thông tin chính xác của bất động sản, không loại trừ bất động sản trên có khả năng dính vào quy hoạch, đất đang có tranh chấp phát sinh…
Về việc nhà đầu tư chuyển tiền đặt cọc các lô đất vào tài khoản cá nhân, Luật sư Thưởng cho rằng, việc mua, bán, chuyển nhượng bất động sản nói riêng và các giao dịch thương mại, dân sự khác nói chung khi thực hiện thanh toán vào tài khoản cá nhân là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các nguyên tắc, chuẩn mực nguyên tắc kế toán.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một tổ chức muốn tham gia vào hoạt động này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, và tài sản của các chủ thể này sẽ tồn tại một cách độc lập với chủ sở hữu. Vì vậy đối với các tổ chức kinh doanh bất động sản này không thể nhận thanh toán qua tài khoản cá nhân thay cho tài khoản công ty hoặc hợp tác xã đó.
Mặt khác, việc thanh toán qua tài khoản cá nhân sẽ làm ảnh hưởng đến một trong những nguyên tắc kế toán đó là nguyên tắc độc lập. “Vì vậy việc thanh toán qua tài khoản cá nhân dù đó là tài khoản cá nhân của chủ sở hữu doanh nghiệp tư nhân là không hợp lí”, Luật sư Thưởng nói.
Hành vi này của các bên còn làm ảnh hưởng đến các vấn đề nghĩa vụ thuế đối với nhà nước vì thực tế hiện nay việc thu thuế của nhà nước sẽ được tính toán và khấu trừ dựa trên dòng tiền chuyển đến và chuyển đi trên tài khoản doanh nghiệp.
Luật sư Nguyễn Văn Chung cũng cho rằng, nếu đã là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì tiền thu được từ các giao dịch phải được chuyển vào tài khoản của doanh nghiệp để hạch toán kế toán thu chi theo Luật Doanh nghiệp, đồng thời doanh nghiệp thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, việc ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư, về bản chất những hợp đồng này có dấu hiệu bị vô hiệu, vì chủ đầu tư không đưa ra căn cứ pháp lý chứng minh chủ đầu tư đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có dấu hiệu vi phạm điều cấm của pháp luật.
Trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, thì hậu quả của hợp đồng vô hiệu giải quyết theo quy định của pháp luật thì các bên sẽ hoàn trả lại những gì đã nhận của nhau, chủ đầu tư phải trả lại tiền cho nhà đầu tư, nhà đầu tư lại tiền từ chủ đầu tư.
“Tuy nhiên cần phải có phán quyết của Tòa án thì mới xác định được hợp đồng vô hiệu. Do đó, người dân muốn lấy lại tiền thì phải thực hiện bản án đã có hiệu lực của tòa án, nhưng trên thực tế, việc giải quyết này nhà đầu tư sẽ phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc để theo đuổi vụ việc mới lấy lại được tiền”, Luật sư Chung cho hay.
Trước đó, trao đổi với PV Báo Đại Đoàn Kết, ông Lê Đức Thắng, Chủ tịch UBND huyện Lâm Thao khẳng định, trên địa bàn huyện không có dự án nào có tên Diên Hồng Riverside và cũng không có bất kỳ dự án nào được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trên địa bàn huyện.
“Tôi sẽ chỉ đạo các cơ quan chức năng thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân nắm bắt được”, ông Thắng nói và cho biết, việc doanh nghiệp quảng cáo, thu tiền đặt cọc như vậy là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.