Thị trường bất động sản những tháng cuối năm: Màu hồng hay màu xám?

Theo HoREA, tính đến cuối quý II đầu quý III, giao dịch bất động sản (BĐS) bắt đầu trầm lắng. Lý do chính là do khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này giảm 79% trong quý II/2022. Từ đó dẫn tới việc thị trường BĐS khát vốn, mất cân đối dòng tiền, giao dịch tắc nghẽn.

Một nguyên nhân quan trọng khác là biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ. Đó là việc thiếu hụt dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng; trong khi đó nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường (lên tới 74%) nhưng lại khan hiếm nhà giá vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng một căn. Nhà ở xã hội cũng rất thiếu.

Có thể thấy, thời điểm này, tại TPHCM và Hà Nội, giá nhà dưới 25 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng”. Người thu nhập thấp không còn dám mơ có được một căn hộ dưới 1 tỷ đồng.

Một dấu hiệu bất ổn của thị trưởng BĐS, theo giới chuyên gia, còn đến từ việc hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi. Giấy chứng nhận (sổ hồng) do "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở", nay dù có được cấp đổi, cấp lại sổ hồng nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại sổ hồng.

Trong khó khăn ấy, nhiều ý kiến cho rằng trước tiên phải gỡ nguồn vốn vay ngân hàng, và cùng đó là tăng cường lượng nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp. Nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, được cho là bà đỡ để thực hiện dự án. Nhưng do ngân hàng thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS, các ngân hàng thương mại đang có xu hướng siết tín dụng đối với BĐS nên chỉ còn trông chờ vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn.

Nếu tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cùng bị siết sẽ dẫn đến đứt gẫy dòng vốn đầu tư, doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản BĐS sụt giảm. Ai cũng biết rằng, nếu thị trường BĐS đình đốn, có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế, tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội.

Tại một hội nghị phát triển thị trường BĐS mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết cơ cấu sản phẩm BĐS còn bất hợp lý. Phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó lại thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Còn ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam ví von thị trường những tháng cuối năm nay như bước vào "mùa mưa ảm đạm” do tác động của việc kiểm soát tín dụng, thanh khoản thị trường chịu nhiều thách thức. "Những ai không kịp tìm nơi trú ẩn giữa mùa mưa này sẽ bị ướt đôi chút"- ông Lâm nói một cách hình ảnh. Tương tự, nhìn vào thị trường BĐS những tháng cuối năm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng khó khăn mới chỉ là bắt đầu.

Tuy nhiên, một số người tham gia thị trường BĐS lại cho rằng cho dù những tháng còn lại của năm 2022 giao dịch có chậm lại, nhưng phân khúc BĐS "dễ thở" là căn hộ đã bàn giao, có sổ. Phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp (mua từ chủ đầu tư). Đồng thời, những sản phẩm nhà phố khu vực trung tâm ở những đô thị lớn vẫn hấp dẫn.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường BĐS sẽ phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng, hoạt động phát hành trái phiếu, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. “Vì thế, tại thời điểm này cũng khó có thể nhận định thị trường BĐS những tháng cuối năm 2022 sẽ “hồng” hay “xám” - ông Châu nói.

Trước việc các ngân hàng thận trọng cho vay mua nhà đất, PGS.TS Trần Đình Thiên - thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng hệ thống ngân hàng cần phải đánh giá mức độ ưu tiên, trạng thái lành mạnh của các phân khúc BĐS, bởi không phải phân khúc nào cũng có tính đầu cơ như nhau. Từ đó, có cách ứng xử phù hợp khi triển khai cho vay. Cần làm rõ dự án nào lý lịch tốt, có triển vọng để có sự tiếp cận vốn ngân hàng. Dù kinh tế thế giới đang bất ổn, lạm phát tiếp tục tăng cao tác động đến giá cả hàng hóa, mức độ rủi ro trên thị trường tăng nhưng các tiêu chí cho vay cần căn cứ vào những biến động này. “Ngân hàng không nên vì những rủi ro của mình mà “quên đi” việc bơm vốn để thúc đẩy quá trình phục hồi cho doanh nghiệp” - ông Thiên nói.

Ngọc Quang