Thị trường bất động sản cuối năm: Thận trọng và nghe ngóng

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, 6 tháng đầu năm ghi nhận sự bất hợp lý khi dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản (BĐS) đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Phân khúc nhà xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc này. Trong khi thực tế, nhu cầu ở phân khúc này là cao nhất và là nhu cầu thực.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cách đây một năm rưỡi đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong hệ thống chính sách của Chính phủ để có thể chuẩn bị cho tình huống đối phó với thị trường BĐS, chứng khoán cùng với thay đổi nhanh chóng của tình hình thế giới.

Gần đây, Chính phủ đã tổ chức các hội nghị chuyên đề về chính sách tài chính hỗ trợ thị trường BĐS. Về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, ông Nghĩa cho rằng thị trường đang ở mức "chân không tới đất, đầu không tới trời". Phần lớn giao dịch BĐS trong 2 năm vừa qua đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Vị chuyên gia này cũng chỉ rõ, số lượng giao dịch mua để ở “chỉ chiếm 0,26 phần nghìn”.

“Thị trường BĐS hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp", ông Nghĩa nhìn nhận, đồng thời chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia về thị trường BĐS: Giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi. "Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá BĐS có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng", ông Nghĩa phân tích.

Còn bà Nguyễn Thị Cúc - nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho rằng, chính sách tài khóa về mảng thu thuế đối với BĐS - chính là sự điều tiết, giám sát của Nhà nước trong lĩnh vực này. Chính sách tài khóa về điều tiết mà phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển. Ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Trong khi đó, căn cứ vào tăng trưởng GDP quý II đạt 7,72%, đã đưa GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6,42%, TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia thì nhìn nhận, với đà hồi phục kinh tế mạnh mẽ, dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế trong 2 quý cuối năm tiếp tục đạt cao, đưa tốc độ tăng trường GDP năm 2022 đạt khoảng 7%.

"Kinh tế hồi phục mạnh mẽ, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, đây là môi trường thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh phát triển trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS. Trong 6 tháng đầu năm thị trường BĐS đã có bước hồi phục tốt, với dự báo mức tăng trưởng trong 2 quý cuối năm sẽ có sự bức phá, tôi tin rằng thị trường BĐS cũng sẽ hồi phục mạnh mẽ vào quý IV năm nay", ông Lực nhận định.

Phân tích về thị trường BĐS khu vực Tây Nam Bộ, TS Cấn Văn Lực cho rằng khu vực này đang đứng trước cơ hội tăng tốc phát triển vì nhận được nhiều chính sách hỗ trợ từ Trung ương. Cụ thể, trong giai đoạn 2021-2025 vùng này được nguồn vốn Trung ương đầu tư kết cấu hạ tầng trên 260.000 tỷ đồng.

Cùng với đó là việc Ban chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất" sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 19-NQ/TW, Nghị quyết số 20-NQ/TW, về nông nghiệp, nông dân, nông thôn và phát triển kinh tế tập thể đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 được ban hành, sẽ kích thích thị trường BĐS khu vực ĐBSCL tăng tốc.

Nhìn nhận về các giao dịch BĐS nhà ở trong 6 tháng cuối năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, lượng cung và giao dịch BĐS nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm.

Trong khi đó giá BĐS liên tục tăng, cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào BĐS đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

Giới chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, cụ thể ở đây là tình trạng lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp. Tuy nhiên, các chuyên gia đều nhận định rằng, 6 tháng cuối năm tính thanh khoản sẽ giảm do “dòng tiền dễ” đã không còn.

Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và nhất là tâm lý thận trọng xuống tiền trước tình hình thị trường BĐS nhiều biến động.

XUÂN LONG