Bỏ khung giá đất – Bước đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai - Bài 2: Hoàn thiện cơ chế định giá đất

Phải đảm bảo lợi thế thu hút đầu tư

Trao đổi với báo giới, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, về nguyên tắc, giá thị trường của nhà đất được xác định theo nguyên tắc cung - cầu, thuận mua, vừa bán. Theo đó, giá của bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, thời điểm, đối tượng mua bán. Không những vậy, giá giao dịch bất động sản cũng tùy thuộc vào sự định giá của các chủ đầu tư, hay giá thẩm định.

“Rõ ràng, có thể thấy “giá đất thị trường” là một khái niệm định tính chứ không phải định lượng. Bên cạnh đó, vấn đề xác định theo giá thị trường cũng có 2 mặt. Đó là có thể thu được nhiều thuế hơn từ đất, thế nhưng liệu có đảm bảo đủ ngân sách để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án công cộng theo giá đó hay không?” - ông Toản đặt câu hỏi.

Theo ông Toản, một số dự án trọng điểm cần khối lượng đền bù rất lớn, điều này cũng sẽ làm tăng chi phí đầu tư, xây dựng lên rất nhiều. Hơn nữa, hiện nay lợi thế của Việt Nam là đất rẻ, thu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đầu tư đất công nghiệp. Thế nhưng khi giá đất tăng vọt lên, lợi thế về đầu tư không còn hấp dẫn nữa, chi phí đầu tư tăng lên là lực cản sự phát triển.

Bên cạnh đó, khi giá đất tăng, các nhà đầu tư bất động sản khó giữ được giá, lợi nhuận rất thấp so với chi phí đầu tư lớn, kéo theo chi phí mặt bằng chung tăng lên đẩy giá bất động sản tăng theo.

Vì vậy, ông Toản cho rằng, giá đất thị trường cần được tính từ bài toán thống kê, dữ liệu tập hợp từ các giao dịch thực, độ tin cậy cao. Làm thế nào để chúng ta có căn cứ xác định đâu là giá thị trường của các giao dịch đơn lẻ. Tiếp đó là giải bài toán thống kê thế nào để ra được giá ở các khu vực khác nhau đảm bảo chính xác từ 80-90%?

“Để làm được điều đó, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có định nghĩa thế nào là giá thị trường (theo chuẩn quốc tế). Bằng cách nào để các hợp đồng chuyển quyền phải ghi nhận giá đất là giá trị thực” – ông Toản nêu quan điểm.

Ngoài ra, giá đất phải cân bằng để không làm mất lợi thế thu hút đầu tư. Bảng giá đất xây dựng cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cần tiếp tục được điều chỉnh theo hệ số ở từng khu vực, với từng mục đích sử dụng đất riêng. Giá đất không thể quá cao, dẫn đến đẩy giá bất động sản tăng, hoặc không thu hút được đầu tư.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

Đảm bảo tính ổn định cho thị trường

Khi nhà nước bỏ khung giá đất, lúc đó bảng giá đất và giá đất có thể sẽ không bị khống chế bởi mức trần và mức sàn của khung giá đất, UBND cấp tỉnh sẽ kịp thời điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể khi có biến động trên thị trường.

Tuy nhiên, giá thị trường chịu tác động bởi nhiều yếu tố (tin đồn, dư luận xã hội, tình trạng đầu cơ…) và biến động liên tục, do đó, nếu giá đất nhà nước cũng biến động liên tục theo giá thị trường sẽ gây xáo trộn nguồn vốn của doanh nghiệp, vấn đề cân đối tài chính, chiến lược giá sản phẩm… của doanh nghiệp bất động sản. Từ đó gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Do đó, Hiệp hội đề xuất làm rõ nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, cụ thể cần phải xác định những tiêu chí của “điều kiện bình thường”. Định kỳ ban hành bảng giá đất nên từ 3 - 5 năm và giới hạn số lần điều chỉnh bảng giá đất trong 1 kỳ, để đảm bảo tính ổn định nhất định cho thị trường bất động sản.

Bảng giá đất chưa sát với thị trường

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, bảng giá đất ở nhiều thời điểm trong năm có thể không phản ánh được những biến động về giá của thị trường. Do đó, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định cụ thể về bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nêu rõ phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, sửa đổi quy định về bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất. Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện…

Trong đó, bảng giá đất chỉ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng.

Bảng giá đất cũng dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh rằng, định giá đất là 1 trong 3 ưu tiên quan trọng nhất trong sửa đổi Luật Đất đai lần này. Việc định giá đất là những vấn đề mà “cả về mặt lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau”. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất một cách công khai, minh bạch, thì chúng ta sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ của nhà nước, những người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

Nói về vấn đề này, GS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bảng giá đất phải công bố hàng năm mới đảm bảo cập nhật kịp thời các biến động về giá trị thị trường của đất đai. Việc này hoàn toàn có thể thực hiện được vì cơ quan chuyên trách về định giá thường xuyên cập nhật giá cả giao dịch của thị trường để xác định được bảng giá đất hàng năm.

Chờ 5 năm tới….

Trong khi đó chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, hiện nay chúng ta đang thực hiện nền kinh tế thị trường, nhiều lĩnh vực nhà nước đã không định giá mà theo giá thị trường. 30 năm qua, Việt Nam đã có những bước tiến dài trong phát triển thị trường đất đai nhưng vẫn giữ một số phương thức quản lý cũ, đó là nhà nước quy định khung giá đất. Tuy nhiên, thực tế đã bộc lộ những bất cập. Nhiều đối tượng đã lợi dụng, trục lợi để trốn thuế thông qua việc bán nhà “hai giá”.

“Việc bỏ khung giá đất không mới mà là từng bước trong sự chuyển dịch theo cơ chế thị trường. Khi Nghị quyết 18 ban hành, tôi thấy nhiều người lo ngại rằng, xác định giá đất theo thị trường như thế nào cho phù hợp, công bằng? Lo ngại như vậy là đúng nhưng không khó đến mức không làm được” – ông Hiển nói đồng thời nêu quan điểm, trong giai đoạn đầu, việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường sẽ có sự bất hợp lý ở khía cạnh này, khía cạnh kia… Tuy nhiên, các nước trên thế giới đã làm được thì chúng ta cũng làm được.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng khẳng định: “Bộ đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất”.

Cũng theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, năm 2025, sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Trong 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay phải kết hợp các phương pháp định giá đất như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số.

(Còn nữa)

GS. Hoàng Văn Cường – Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân:

Không nên quy định bảng giá đất ổn định trong 5 năm

Không nên e ngại vì lý do mất công sức cập nhật hàng năm hoặc e ngại biến động giá đất làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp mà quay lại quy định bảng giá đất ổn định 5 năm như khung giá đất trước đây.

Để không ảnh hưởng đến biến động về chi phí và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đã được giao đất, nhà nước áp dụng chính sách ổn định giá khi tính tiền thuê đất điều chỉnh 5 năm/lần đối với doanh nghiệp đã được giao đất, dù giá đất trên bảng giá có thể thay đổi hàng năm. Việc này vừa giúp doanh nghiệp ổn định được chi phí sử dụng đất trong thời gian 5 năm, doanh nghiệp vừa dự tính được mức thay đổi chi phí sử dụng đất trong 5 năm tới, để điều chỉnh hành vi sử dụng đất sao cho tiết kiệm nhất.

Nếu để bảng giá đất cố định trong 5 năm thì sẽ lạc hậu so với sự thay đổi của thị trường, những tiến bộ và ưu việt về sử dụng công cụ thị trường vào quản lý nhà nước về thị trường bất động sản sẽ không được phát huy, những hạn chế bất cập do giá đất trong bảng giá không sát với giá thị trường như những năm qua sẽ tiếp tục tái diễn.

T.Hằng(ghi)

H.Hương – Y. Thanh