Mạnh tay bán cắt lỗ, giảm giá nhà đất

Cắt, giảm lợi nhuận để bảo toàn vốn

Được môi giới, bà Nguyễn Ánh Tuyết (đường Đỗ Xuân Hợp, TP Thủ Đức) đã “xuống tiền” mua miếng đất hơn 1,5 tỷ đồng tại huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai. “Mua trong thời điểm thị trường đang “dậy sóng” nên tôi tính để chôn vốn 1 năm sẽ thu về khoảng 400 – 500 triệu đồng. Thế nhưng, tôi rao bán mấy tháng nay không ai mua. Giờ chỉ muốn thu hồi lại vốn hoặc lợi nhuận chút đỉnh để lo chi phí giấy tờ sang tên” - bà Tuyết nói.

Đồng cảnh ngộ của những nhà đầu tư nhỏ, một số nhóm zalo của cư dân Bcons Plaza (Dĩ An, Bình Dương) ra đời. Tại đây, rất nhiều nhà đầu tư than thở vì áp lực tài chính cho căn hộ nên muốn bán được càng nhanh càng tốt. Các chủ đầu tư cho biết, đóng tiền mua nhà hơn một năm nay với khoảng 1 tỷ đồng song nhiều người chỉ muốn bán chênh 90 triệu đồng, 60 triệu đồng so với giá hợp đồng. Thậm chí, bán đúng giá hợp đồng và chấp nhận bỏ tiền lo giấy tờ sang tên nhưng vẫn không ai mua.

Thống kê của DKRA Group chỉ rõ, sức cầu sản phẩm đất nền tại TPHCM và vùng phụ cận có xu hướng giảm, đang ở mức 52% - thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới đã giảm gần một nửa, mức tiêu thụ chỉ đạt 47%. Bên cạnh đó, nguồn cung mới căn hộ cũng giảm 63,8%, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25 – 60%.

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thừa nhận, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng. Giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50 - 70%) nên sức chịu đựng có hạn. Đến một thời điểm không chịu đựng nổi sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ, bảo tồn phần vốn.

Chững lại vì tắc nghẽn vốn

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi nhu cầu thị trường vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Có lời khuyên dành cho các nhà đầu tư cá nhân, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Thay vì tập trung vào loại hình đầu cơ thì nên tìm đến những sản phẩm BĐS giá trị sử dụng cao và tại những khu vực có kinh tế đã phát triển ổn định”.

Dữ liệu của VARS cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo VARS, 9 tháng năm 2022, tổng nguồn cung trên thị trường đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với năm 2021 và 24% so với năm 2018. Ông Châu cho biết, sau 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản TPHCM với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 9 tháng đầu năm 2021. Thế nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, các lĩnh vực của nền kinh tế TPHCM phục hồi và tăng trưởng mạnh sau dịch Covid-19, chỉ riêng thị trường bất động sản là tăng trưởng âm (-5,82%).

Để thị trường bất động sản sôi động trở lại, yêu cầu về dòng vốn được đặt ra. “Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại” - đại diện VARS nói.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Theo ông Châu, Ngân hàng Nhà nước cho biết tăng trưởng tín dụng 9 tháng đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân, tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Tuy nhiên, cần phân tích kỹ số liệu trên, vì tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng tăng trưởng đến 20,1%. Trong khi, tín dụng kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng 7,35%, thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 11%. “Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1-2%, khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng sẽ được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát vốn” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản” - ông Châu nói.

Mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.

THANH GIANG