Nóng lạnh thị trường bất động sản - Bài 2: Bao giờ bất động sản phục hồi?

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam:

Thị trường vẫn còn một số khó khăn

Thứ nhất, đó là khó khăn về vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Thêm nữa là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn những vấn đề phức tạp khác như quỹ đất hạn chế, vấn đề về tài chính và pháp lý... Năm 2023 nhiều khả năng thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng.

Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, những dự án dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây là một điều chúng ta cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất các thủ tục cần thiết đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cần có thêm nguồn vốn bổ sung từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn về pháp lý, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp tục phát triển các dự án trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam:

Nhà đầu tư vẫn đang nghe ngóng

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung trên thị trường suy giảm trầm trọng. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp tục lệch pha khi nguồn hàng trung và cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Lượng giao dịch của thị trường có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 33,5% trong quý III/2022 giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm mạnh so với giai đoạn đầu năm.

Tuy nhiên, dù sụt giảm nhưng thị trường chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và lực cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Thay vì những cuộc “nhảy giá” liên tục như các năm trước, hiện giá BĐS đã chững lại. Các hiện tượng đầu cơ, sốt đất ít xuất hiện.

Thậm chí, để có thanh khoản, nhiều dự án phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường là nghe ngóng và do dự khi tín dụng bị siết và lãi suất tăng.

Trong giai đoạn này, người mua nếu sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà hoặc đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ những biến số vĩ mô, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng BĐS như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.

Chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu:

Cần có bài toán kinh doanh phù hợp

Các nút thắt trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng đang tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Bản thân nội tại thị trường này đã có vấn đề khi cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với thị trường, nhà dành cho người thu nhập thấp thiếu trong khi các doanh nghiệp tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Những sản phẩm kinh doanh hiện tại sẽ thành dư thừa trong năm 2023.

Năm 2023 các nhà kinh doanh BĐS sẽ phải có bài toán kinh doanh hợp lý, nhắm vào nhu cầu của đại đa số người dân, cung cấp sản phẩm phù hợp.

Có thể khẳng định, năm 2023 là năm thử thách cho kinh doanh BĐS. Thời gian qua nhà đầu tư đã quá lạc quan với thị trường, lựa chọn đường lối kinh doanh không phù hợp. Huy động vốn rất lớn, dẫn đến những khó khăn hiện nay.

Ông Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương:

Chờ một chu kỳ đi lên mới

Thị trường BĐS đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi thị trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.

Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ được thông qua. Nếu đánh thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) thì thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng.

Về cơ bản thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Trong bối cảnh nguồn tiền không có đột biến, các chính sách phải chờ đến cuối năm 2023 mới được thông qua thì nhiều khả năng thị trường BĐS sẽ phát triển theo một số xu thế.

Ở phương án tích cực, thị trường có động lực mới do việc ban hành, sửa đổi bộ 3 luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Khi đó, sẽ xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Cùng với tình hình trong và ngoài nước ổn định, nguồn vốn nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục đổ vào lĩnh vực này.

Trong khi đó, vốn trong nước cũng sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án cuối cùng, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh vừa có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét nới trần (room) tín dụng thêm 1% (nâng tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 lên 15%) để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm trước Tết.

Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay, dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng nhằm chia sẻ, giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng, để các tổ chức tín dụng thực hiện chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế và chỉ nên sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn (tiền gửi tiết kiệm) để cho vay trung hạn, dài hạn theo lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

(Còn nữa)

T.Hằng – M.Sang