Điểm sáng bất động sản công nghiệp

Báo cáo tài chính năm 2022 của Tập đoàn Kinh Bắc (KBC) - một tập đoàn đang quản lý khoảng 6.700 ha khu công nghiệp cho biết, kinh doanh phân khúc đất khu công nghiệp (KCN) là hoàn toàn tích cực. Trong năm 2022, Công ty đã ký cho thuê 107ha đất KCN với tổng giá trị gần 3,540 tỷ đồng trong đó tại KCN Quang Châu (Bắc Giang), tổng diện tích KCN đã ký cho thuê là 77.4ha với trị giá 2,460 tỷ đồng.

Giá thuê trong các khu công nghiệp cao

Tại KCN Quang Châu, KBC đã ký cho thuê 49,6 ha đất với dự án “Nhà máy công nghệ chính xác Fulian” cho nhà đầu tư Ingrasys (Singapore) Pte Ltd trực thuộc Foxconn của Đài Loan (Trung Quốc), tổng giá trị hợp đồng trên 1.624 tỷ đồng. Tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Công ty cũng đã ký cho thuê 30 ha với giá trị 981 tỷ đồng.

Về quỹ đất, tổng diện tích đất sẵn có mà KBC đang quản lý khoảng 6.700 ha KCN. Công ty đang tập trung tiến hành đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng và thu hút các nhà đầu tư.

Tương tự, Tổng công ty Viglacera năm 2022 có lợi nhuận trước thuế mảng cho thuê KCN ước đạt 1.622 tỷ đồng, vượt 33% kế hoạch năm và tăng 57% so với năm 2021.

Nhiều doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) công nghiệp cũng có doanh thu nghìn tỷ trong khi thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng bất động hiện nay.

Có thể thấy rằng, thời gian qua, BĐS công nghiệp tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư khi giá thuê liên tục tăng cùng với tỷ lệ lấp đầy cao, giúp lợi suất đầu tư vào KCN đứng ở tốp dẫn đầu trong các phân khúc BĐS hiện tại.

Báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, BĐS công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng của thị trường BĐS với tỉ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nước có xu hướng tăng, đạt khoảng trên 80% (năm 2022), trong đó tỉ lệ lấp đầy bình quân của các KCN tại các tỉnh phía Nam đạt cao nhất cả nước, đạt khoảng 85%.

Giá thuê nhà xưởng, BĐS công nghiệp tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và có xu hướng tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung hạn chế.

Trong khi đó, giá thuê trung bình trong các KCN tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc trong khoảng từ 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê trung bình trong các KCN tại TPHCM và các tỉnh miền Nam trong khoảng từ 100-300 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, giá thuê trung bình tại TPHCM khoảng từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất cả nước.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong bối cảnh Chính phủ đang thực hiện các chương trình phục hồi kinh tế - xã hội và sự quan tâm ngày càng lớn của các DN nước ngoài (FDI) đầu tư vào Việt Nam, BĐS công nghiệp vẫn sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới.

Nhiều yếu tố hỗ trợ các khu công nghiệp, khu chế xuất

Theo ông Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, với định hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, các KCN, khu chế xuất đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực sản xuất và đóng góp cho ngân sách nhà nước. Hiện nay, trong xu thế BĐS công nghiệp đang tăng trưởng nóng, phân khúc thị trường này có nhiều tiềm năng phát triển và có sự sôi động.

Giới chuyên gia đưa ra phân tích, trong trung và dài hạn, thị trường BĐS KCN Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố gồm: Kinh tế ổn định, các hoạt động sản xuất kinh doanh dần phục hồi. Đặc biệt yếu tố quan trọng là nguồn vốn FDI ổn định và tăng theo thời gian.

Theo số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), các tỉnh trọng tâm vẫn hút được dòng vốn ngoại rất lớn. Chẳng hạn Bắc Giang dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 824,3 triệu USD, chiếm hơn 26,6% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng hơn 8,4 lần so với cùng kỳ năm 2022. TPHCM cũng thu hút 103 dự án mới, tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 369,1 triệu USD.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, phân khúc BĐS công nghiệp thu hút hoạt động đầu tư tiếp tục tăng trưởng tốt và dự báo phát triển tích cực hơn trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối phải chăng nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… BĐS KCN Việt Nam rõ ràng đang hội tụ đủ những thuận lợi để bùng nổ.

Hiện nay Việt Nam được nhìn nhận như “cứ điểm sản xuất” của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Ở giai đoạn thăm dò thị trường, các nhà đầu tư thường có nhu cầu thuê nhà xưởng để hoạt động với quy mô nhỏ. Sau đó một thời gian, các nhà đầu tư xem xét quyết định đầu tư lâu dài, mở rộng sản xuất thông qua việc mua đất và xây nhà xưởng, từ đó kéo theo sự tăng trưởng về nhu cầu đối với BĐS công nghiệp

Triển vọng

Có thể thấy, tiềm năng tăng trưởng của BĐS công nghiệp đang rất lớn, nhiều tỉnh thành cũng đang chạy đua lập KCN, chuẩn bị điều kiện đón các nhà đầu tư lớn. Chẳng hạn Quảng Ninh chuyển từ một tỉnh lấy du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn sang mục tiêu hình thành trung tâm công nghiệp lấy các ngành công nghiệp công nghệ cao làm trọng tâm. Hay như Hải Dương, đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ quy hoạch 15 KCN mới với tổng diện tích đất trên 10.000 ha, trong đó, gần 6.000 ha đất công nghiệp, 2.000 ha đất đô thị dịch vụ và logistics.

Đáng chú ý, các DN hoạt động trong lĩnh vực cung cấp BĐS công nghiệp cũng đã dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất. Các KCN đều tích cực cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng, nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng không, năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn.

TS Sử Ngọc Khương - chuyên gia BĐS cho rằng, các địa phương, DN cần chuẩn bị tốt nguồn nhân lực có trình độ. Bởi, ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các KCN là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động.

Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các KCN là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các KCN tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TPHCM (CBRE Việt Nam), việc Trung Quốc - nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, mở cửa trở lại, cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam. Chính quyền địa phương các tỉnh, thành đang hợp tác chặt chẽ với các đối tác Trung Quốc để bàn thảo các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.

Nhận định về triển vọng trong 2 năm tới, bà Thanh chia sẻ, giá thuê đất khu vực phía Nam dự kiến tăng 7-10%/năm đối với các thị trường cấp 1 và 5-7%/năm đối với khu vực cấp 2. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây áp lực lên giá thuê. Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hiện đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023-2024.

Trong khi đó, ông David Jackson- Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá: “Dư địa phát triển của BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 - 10%/năm. Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới”.

Còn theo ông Dominic Harding - Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, thì với các DN Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. DN Mỹ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường BĐS công nghiệp và thương mại của Việt Nam thời gian tới, cho dù thị trưởng BĐS toàn cầu nói chung còn nhiều khó khăn.

Ông Phan Hữu Thắng - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư):

Chuẩn bị nguồn “đất sạch” để chào đón các dự án đầu tư

Tránh phát triển các khu công nghiệp chỉ với mục tiêu là khai thác tiềm năng, nguồn lực đất đai. Hiện nay, các mô hình phát triển khu công nghiệp đang theo phương thức đa lĩnh vực, chưa chuyên sâu, khả năng cạnh tranh sản xuất trong công nghiệp chế biến, chế tạo kém. Chất lượng, hiệu quả rơi vào các nhà đầu tư nước ngoài. Phải chuẩn bị sẵn sàng nguồn “đất sạch” để chào đón các dự án đầu tư mới. Vì thực tế, nhiều nhà đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp được giao đất quy mô lớn, nhưng chỉ giải phóng mặt bằng một phần, còn lại vẫn chờ có nhà đầu tư mới giải phóng tiếp… Do đó, cần tăng cường năng lực thực tiễn của các khu công nghiệp hiện có, tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng tốt hơn, hiện đại hơn để cạnh tranh với các khu công nghiệp của các quốc gia trong khu vực ASEAN.

H.Hương-M.Sang