Cần có tư vấn độc lập định giá đất

PV: Thưa ông, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Ở góc độ là một doanh nghiệp ông đánh giá thế nào về quy định trên?

Ông NGUYỄN QUANG HUÂN: Tôi cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa đưa ra được phương pháp định giá đất sát với giá thị trường. Định giá đất phải để cho tổ chức tư vấn định giá đất là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương hay địa phương. Khi họ đứng ra định giá thì giá đất sẽ gần với giá thị trường. Sau khi họ điều tra, thu thập mẫu xong và đưa ra mức giá thì sẽ trình Hội đồng thẩm định giá của địa phương do Chủ tịch UBND tỉnh, hoặc UBND huyện tuỳ vào quy mô của dự án thuộc cấp tỉnh hay huyện. Lúc đó Hội đồng thẩm định giá sẽ chủ trì Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và một số cơ quan, đơn vị liên quan để thẩm định lại giá đó. Nếu được Hội đồng thẩm định phê duyệt thì sẽ thông qua mức giá đó. Đây là vấn đề không mới vì là kinh nghiệm đã làm rất nhiều ở các dự án mà ngân hàng thế giới, dự án sử dụng vốn ODA đã triển khai ở Việt Nam.

Thực tế thì vướng mắc nhất vẫn là cơ chế tài chính về đất đai, thưa ông?

- Hãy đặt vấn đề: Tại sao có nhiều kiện tụng ở các địa phương đối với các dự án do chúng ta triển khai còn các dự án do ngân hàng thế giới triển khai thì không? Đó là bởi giá đất của các dự án đó tiếp cận với giá thị trường. Có nghịch lý là cùng địa bàn 1 tỉnh mà 2 dự án có mức đền bù khác nhau giữa dự án sử dụng vốn của ngân hàng thế giới với dự án sử dụng ngân sách nhà nước. Vì tiền đền bù thấp nên họ quay ra kiện tụng. Bởi dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước đền bù chậm, giá đền bù thấp. Còn dự án của ngân hàng thế giới thì đền bù nhanh với giá cao hơn. Như thế dự án của họ được triển khai sớm và đạt hiệu quả kinh tế cao. Còn dự án sử dụng ngân sách Nhà nước thì chậm. Như vậy đương nhiên hiệu quả kinh tế sẽ không cao.

Cơ chế đất 2 giá được cho là làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Theo ông làm sao chấm dứt được tình trạng này khi sửa Luật Đất đai (sửa đổi)?

- Đất 2 giá là do trước đây chúng ta có khung giá đất. Đã ban hành khung giá đất thì không ai dám đền bù vượt khung giá đất. Nếu vượt thì vi phạm pháp luật, bị đi tù. Chỉ có dự án của ngân hàng thế giới được ghi trong các hiệp định và kể cả trong luật cũng ghi là dự án làm với các nhà tài trợ thì theo quy định của nhà tài trợ chứ không phải theo luật Việt Nam. Trong cùng 1 đất nước, 2 nguồn vốn với 2 cơ chế khác nhau làm cho người dân chỉ cách nhau mỗi con đường nhưng có 2 cơ chế đền bù do nằm ở 2 dự án khác nhau. Vì thế lần này dự thảo luật bỏ khung giá đất là rất đúng.

Theo ông dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần giải quyết tình trạng giá đất như thế nào?

- Chúng ta phải đền bù tiếp cận theo giá thị trường. Cho nên cần tổ chức tư vấn định giá đất độc lập. Họ đi khảo sát ở xung quanh các dự án đang giao dịch thế nào.Ví dụ trước khi có dự án họ đang bán 15 triệu/m2 thì dự án sau đền bù cũng phải quanh mức đó. 14, 15, hoặc 16 triệu/m2. Bởi đất ở mặt đường to khác với mặt đường nhỏ, đất vuông khác với đất thóp. Càng điều tra nhiều mẫu thì càng chính xác, gần với giá thị trường, và nó linh hoạt theo từng thời điểm. Ví dụ năm nay điều tra thế này nhưng sang năm dự án mới thì điều tra giá sẽ khác chứ không phải như khung giá đất cấp tỉnh đang ban hành như luật hiện hành. Lần này sửa đổi luật chúng ta đã bỏ khung giá đất là điều hoàn toàn đúng. Có điều luật không nói rõ thế nào là giá thị trường. Vì thế chúng ta cần làm rõ phương pháp định giá đất trong luật.

Chúng ta đừng sợ tổ chức tư vấn định giá đất độc lập tiêu cực. Vì sau khi họ định giá xong còn có Hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt thì lúc đó mới được áp dụng giá đó. Làm luật là phải hướng đến người dân, lấy người dân làm trung tâm, làm sao mọi thứ cho người dân thuận tiện thì xã hội mới phát triển được. Vì vậy lần này phải đột phá trong tư duy sửa đổi Luật Đất đai.

Trân trọng cảm ơn ông!

H.Vũ (thực hiện)