Bất động sản chuyển mình

Chị Trần Thu, người môi giới bất động sản lâu năm tại quận Đống Đa (Hà Nội), đăng trên tài khoản cá nhân: “Một buổi tối may mắn chốt thành công 2 căn hộ chung cư”. Trước đó, ngày 16/6, chị Thu cũng khoe: 15 ngày với gần 25 giao dịch. Theo lời chị Thu, tại thời điểm này có nhiều tín hiệu tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS).

Tín hiệu tích cực

Tương tự, anh Luân Nguyễn một môi giới ở tòa nhà The Pride - Hải Phát (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết đang có khách nhờ tìm căn hộ 3 phòng ngủ tại tòa nhà. Gần đây anh liên tục được khách nhờ giao dịch mua bán.

Từ nửa cuối năm 2022 đến nay là giai đoạn khó khăn chung của thị trường BĐS khi doanh nghiệp (DN) từ quy mô nhỏ đến lớn, có tiềm lực tài chính mạnh cũng đều chịu ảnh hưởng. Không ít DN BĐS lao đao, phải cắt giảm hoạt động sản xuất kinh doanh, sa thải nhân viên hay ít nhất là giảm tiền lương và thu nhập của nhân viên, thậm chí một số DN phải giải thể.

Tuy nhiên, tới thời điểm này, theo nhìn nhận của nhà môi giới BĐS, thanh khoản chung cư đang được cải thiện rõ nét sau khi các chính sách vĩ mô đang “ngấm” dần. Thị trường BĐS xuất hiện điểm sáng nhiều hơn khi Chính phủ có nhiều biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS. Tính đến nay, Bộ Xây dựng, Tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc cùng kiến nghị của địa phương, DN, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án BĐS trên cả nước. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nhiều lần giảm lãi suất điều hành, các ngân hàng thương mại cũng giảm lãi suất cho vay.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, 6 tháng đầu năm 2023 thị trường rất khó khăn. Nhưng thời gian gần đây, nhờ các chính sách cho BĐS, thị trường có những điểm tích cực. Cụ thể, NHNN đang rất sát sao hạ lãi suất đặc biệt là lãi suất đầu vào, nhằm có lãi suất đầu ra tốt hơn. Bên cạnh đó, lượng tiền trong ngân hàng dồi dào, trong vòng 3 tháng vừa rồi, các gói vay giải ngân, đặc biệt là cho các cá nhân mua nhà rất tốt, tuy nhiên vẫn hơi cao. Cuối cùng, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại cổ phần giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà cũng như DN.

Từ những động thái này, ông Quyết nhận định, sẽ kích thích được người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu thực và đầu tư lâu dài. “Còn về giá BĐS, từ nay đến cuối năm sẽ không có đột biến, mà sẽ chờ sang năm sau mới có khởi sắc, chúng ta có thể hoàn toàn tự tin về việc này” - ông Quyết dự báo.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam chia sẻ, nhu cầu mua BĐS vẫn được duy trì, trong quý II/2023 thị trường đã có khởi sắc mới. Đến cuối quý III, khả năng thị trường BĐS ở các phân khúc bình dân sẽ có dấu hiệu hồi phục khi các dự án nhà ở xã hội được triển khai.

Ông Đính cho hay, nếu lãi suất huy động được điều chỉnh xuống dưới 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi ngân hàng để quay trở lại làm tăng đầu tư, giao dịch trên thị trường. Ngay từ đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm thúc đẩy và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Một số dự án đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc, nhiều dự án được tái khởi động. Tín dụng BĐS 4 tháng đầu năm tăng tới 9,78%, gấp 3 lần tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong khi đó, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Sau chỉ đạo rất quyết liệt của Thủ tướng và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, đến nay bước đầu đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc về mặt pháp lý cho các dự án BĐS. Một số chủ đầu tư đã công bố sẽ khởi động trở lại các dự án đã bị đình trệ trong giai đoạn khó khăn; trong đó có dự án The Grand Manhattan, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Novaland đã công bố tái khởi động dự án Khu dân cư phức hợp Victoria Village tại TPHCM.

Kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), dự án BĐS được chấp thuận thủ tục đầu tư tại TPHCM trong 3 năm qua là rất “nhỏ giọt”. Cụ thể, năm 2021 có 7 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư; năm 2022 có 2 dự án và gần nửa đầu năm 2023 chỉ có thêm 2 dự án nhận được chủ trương. Như vậy trong hơn 2 năm vừa qua sau khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, chỉ có 11 dự án tại TPHCM qua được bước thủ tục này.

Nhiều DN do bị vướng quy định phải có 100% đất ở mới được chấp thuận đầu tư dự án hoặc do vướng đất kênh rạch, đường đi nên nhiều DN không hoàn thành được thủ tục xin chấp thuận đầu tư. “Vướng mắc hiện nay chủ yếu tại Nghị định 31/2021 hướng dẫn về Luật Đầu tư. Do đó, cần nhanh chóng sửa Nghị định 31/2021 nhằm khơi thông pháp lý, thúc đẩy tiến độ các dự án” - ông Châu kiến nghị.

Bên cạnh đó, HoREA cũng mong muốn Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ khẩn trương tháo gỡ nút thắt cho một số DN và dự án điển hình nhằm tạo tiền lệ xử lý các trường hợp tương tự, đồng thời tạo niềm tin đối với DN cũng như thị trường BĐS. Bên cạnh đó, cần xem xét chủ trương không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự và thực hiện thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, với mục tiêu khiến các DN liên quan có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp đảm bảo việc triển khai dự án cũng như góp phần phát triển kinh tế và gia tăng nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường.

Theo bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, BĐS luôn trải qua qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. 4 giai đoạn đó có thể hình dung như sau: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng, và suy thoái. Theo bà Trang Bùi, dường như thị trường thời gian qua đang trải qua giai đoạn trầm lắng. Nhưng cũng có thể nói một cách lạc quan rằng thị trường BĐS đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại hành trình 30 năm phát triển thị trường BĐS của Việt Nam có thể thấy rằng nền tảng kinh tế hiện tại mạnh mẽ hơn nhiều sau khi thị trường trải qua từng thời kỳ suy thoái và khủng hoảng. Các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt đóng băng.

Theo bà Trang Bùi, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư. Mặc dù Cushman & Wakefield dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm giảm rủi ro về vốn, tuy nhiên một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Chính vì vậy, khi thị trường vượt qua giai đoạn trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường trong giai đoạn 2024-2026, đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng.

Bà Trang Bùi cũng cho rằng, để có thêm nhiều hoạt động đầu tư BĐS, cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Sau chỉ đạo rất quyết liệt của Thủ tướng cũng như của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, đến nay bước đầu đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc về mặt pháp lý cho các dự án BĐS. Một số chủ đầu tư đã công bố sẽ khởi động trở lại các dự án đã bị đình trệ trong giai đoạn khó khăn; trong đó có dự án The Grand Manhattan, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Novaland đã công bố tái khởi động dự án Khu dân cư phức hợp Victoria Village tại TPHCM.

Theo ông Trần Khánh Quang (Công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa), hiện các chủ đầu tư đã tự tin (trong thận trọng) đưa sản phẩm ra thị trường. Khoảng 3 tháng nữa rào cản tâm lý mới có thể được gỡ bỏ. Điều này cũng giúp kéo tâm lý người mua tốt lên. Trong 3 tháng 7,8 và 9 của năm 2023 các chủ đầu tư sẽ quay trở lại thị trường mạnh mẽ hơn. Thị trường kì vọng sẽ giải toả tâm lý người mua. Lực đẩy của thị trường sẽ bắt đầu từ cuối năm 2023, nhưng để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại phải mất nhiều thời gian hơn, có thể đến giữa năm 2024.

H.Hương-M.Sang