Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Rủi ro vẫn nghiêng về khách hàng

Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một hình thức giao dịch kinh doanh bất động sản được chính thức quy định từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Mặc dù vậy các cơ chế pháp lý để đảm bảo an toàn cho giao dịch, đặc biệt là lợi ích hợp pháp của người mua nhà vẫn chưa được quy định đầy đủ và chặt chẽ.

Ngại mua nhà ở trên giấy

Từng trải qua nỗi ám ảnh bị bàn giao nhà chậm tiến độ đến 2 năm, anh Hoàng Hữu Thọ (quê Ninh Bình) cho biết, căn hộ chung cư hiện tại anh đang ở quận Hà Đông (Hà Nội) bị bàn giao chậm tiến độ gần 2 năm. Thời điểm năm 2009, anh làm các thủ tục mua nhà trên giấy , và đóng tiền 8 đợt theo tiến độ. Lần nào nhận thông báo đóng tiền anh cũng đóng đúng thời hạn. “Trong 2 năm đó tôi mất ăn mất ngủ, gầy sọp người vì lo rằng mất tiền mà không có nhà. Bao nhiêu tích cóp của bản thân, của bố mẹ cứ bị chủ đầu tư ôm đi mất. Ơn trời, cuối cùng cũng nhận được nhà” - anh Thọ nói.

Bàn giao chậm tiến độ sẽ vẫn là câu chuyện dài. Ở Hà Nội có thể kể đến: Dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân” (dự án Athena Complex Pháp Vân) của Liên danh nhà đầu tư Công ty CP công nghiệp hàn Việt Nam với Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai).

Chị Phí Phương An cho biết, gia đình chị đang ở căn hộ 2 phòng ngủ tại một chung cư ở Định Công, có ý định đổi sang căn hộ 3 phòng ngủ. Qua tìm hiểu một dự án ở Linh Đàm, chị thấy phù hợp với khả năng tài chính của mình, nhưng khi đến thực tế mới tá hỏa vì dự án mấy tháng qua chẳng xây dựng gì, nhiều khách hàng đã xuống tiền cọc từ cuối năm ngoái nhưng đến nay vẫn chưa được kí hợp đồng mua bán.

“Bây giờ bán nhà dồn tiền để mua nhà trên giấy khá mạo hiểm. Nhà chậm bàn giao thì biết ở đâu” - chị An nói.

Thực tế, đó là tình trạng phổ biến đối với những dự án bất động sản (BĐS) thực hiện hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó, thiếu vốn và không huy động đủ vốn để thực hiện dự án là nguyên nhân chính.

Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc hoặc sử dụng vốn cho các mục đích cá nhân khiến không dự án nào có thể hoàn thành đúng tiến độ cam kết. Vi phạm này cũng gây ra nhiều thiệt hại về kinh tế, gây khó khăn cho đời sống của khách hàng khi họ phải trả tiền thuê nhà cho thời gian chờ nhận nhà theo hợp đồng.

Tìm cách minh bạch dòng tiền

Theo TS Lưu Quốc Thái (Trường Đại học Luật TPHCM), hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho người mua. Rủi ro lớn nhất là mất tiền nhưng không nhận được nhà. Vì đây là kiểu “mua nhà trên giấy” trong khi sản phẩm có thể không hình thành. Ngoài ra, khách hàng có thể không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận...

Vì thế ông Thái cho rằng, để đảm bảo an toàn, việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua ngân hàng. Biện pháp này có thể thay thế bảo lãnh của ngân hàng nếu như buộc chủ đầu tư chuyển toàn bộ số tiền ứng trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền này chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công dự án của chủ đầu tư. Cũng cần tăng cường quy định về quản lý nhà nước đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Một số chuyên gia cùng chung nhận định việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh là tất yếu, có bảo lãnh bắt buộc thì trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, bỏ dở dự án, người mua nhà mới có cơ sở để đòi tiền. Bên cạnh đó, việc buộc thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân hàng sẽ hạn chế được hoạt động rửa tiền qua bất động sản, hạn chế giao dịch chui, giúp Nhà nước kiểm soát được giao dịch, chuyển nhượng thứ cấp, hình thành cơ sở dữ liệu nhà đất, phục vụ cho điều tiết thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS chưa có cơ chế, chế tài đủ mạnh để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng. “Người mua nhà không thể biết chủ đầu tư làm gì với số tiền ứng trước đã nộp theo tiến độ. Bởi vậy, đề nghị số tiền người mua nhà đóng theo tiến độ sẽ mở một tài khoản đóng trong ngân hàng, tiến độ xây dựng đến đâu thì ngân hàng giải ngân đến đó. Với cách làm này ngân hàng sẽ là bên thứ 3 tham gia vào dự án với vai trò giám sát, quản lý dòng tiền của người mua nhà” - ông Châu nói.

Nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến. Mặc dù đã có nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng quá trình thực hiện phát sinh nhiều vướng mắc. Để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều lời khuyên cũng được đưa ra, trong đó cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của dự án. Chú ý để chọn được chủ đầu tư uy tín, có năng lực, tìm hiểu năng lực tài chính, thời gian hoạt động, các dự án đã triển khai, danh sách đối tác. Uy tín của chủ đầu tư cũng được phản ánh qua các dự án đã bàn giao và đi vào hoạt động. Những dự án có phản hồi tốt, ít thông tin kiện tụng cho thấy chủ đầu tư uy tín cao.

Để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất nhiều giải pháp trong dự thảo luật. Như bộ bổ sung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: Thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án.

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Luật pháp hiện nay cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng phải đảm bảo nhiều quy định ràng buộc. Dù vậy, mua bán loại hình nhà ở này vẫn được xem là tiềm ẩn nhiều rủi ro vì khách hàng đóng tiền theo yêu cầu của chủ đầu tư nhưng không biết chủ đầu tư sử dụng tiền ra sao.

Theo TS Lưu Quốc Thái (trường Đại học Luật TP.HCM) hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho người mua. Cụ thể, rủi ro lớn nhất của người mua là mất tiền nhưng không nhận được nhà. Vì đây là kiểu “mua nhà trên giấy” hay còn gọi là mua “lúa non” nên sản phẩm có thể không hình thành. Ngoài ra, khách hàng có thể không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận...

H.Hương-P.vân