Doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn

Doanh nghiệp thiếu vốn để phục hồi

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung bất động sản (BĐS), nhà ở vẫn hạn chế. Tính chung trong quý 2, chỉ hoàn thành có 7 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với quý I/2023 và 29,17% so với quý II/2022. Việc triển khai bị chậm hoặc bị dừng hẳn do nhiều dự án gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn…

Thị trường khó khăn, chưa kể hầu hết các doanh nghiệp BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Nên khi NHNN có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, doanh nghiệp đã khó càng khó. Việc thắt chặt tín dụng bất động sản không chỉ làm giảm nguồn vốn vay từ nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng.

Vì vậy, thông tin tháng 9 tới, khi Thông tư 06 có hiệu lực, 4 quy định mới đối với khách hàng sẽ được thực hiện, đó là: Các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền nhằm kiểm soát rủi ro khoản vay và cho vay đúng mục đích; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính. Đặc biệt, quy định dự án BĐS phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn. Đây được xem là rào cản cản dòng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở (CBRE Việt Nam) cho rằng, việc tín dụng của BĐS vẫn bị kiểm soát chặt sẽ càng làm cho nhiều doanh nghiệp khó triển khai dự án mới. Theo ông Kiệt, hiện tại thị trường cần giải tỏa áp lực cho các chủ đầu tư thông qua việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt thủ tục pháp lý cho các dự án phù hợp, tháo gỡ áp lực kiểm soát dòng vốn vào thị trường.

Chia sẻ với báo chí, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, Thông tư 06/2023 của NHNN sẽ như nút thắt vốn khiến nhiều doanh nghiệp BĐS đã khó càng khó. Bởi theo Thông tư 06, NHNN chỉ cho vay các dự án đủ điều kiện kinh doanh sẽ là khó khăn lớn đối với doanh nghiệp. Để triển khai một dự án và chuẩn bị đủ điều kiện bán hàng thì chủ đầu tư cần phải triển khai xây dựng ban đầu, phải bỏ ra 30-40% tổng mức đầu tư như chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, xây dựng hạ tầng…. Trong khi đó, đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ có khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư, doanh nghiệp nào “khỏe” thì cũng chỉ có khoảng 25% vốn, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng.

“Như vậy, nếu không vay được vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ thiếu hụt 15 - 25% nguồn vốn để xây dựng đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh”, ông Quyết nói.

Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng Thông tư 06 quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Quy định nói trên đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án…

Thị trường bất động sản cần tiếp sức

Nhiều kỳ vọng được đưa ra, khi lãi suất giảm sẽ giúp các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ hơn phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh; đồng thời tạo cơ hội cho khách hàng có nhu cầu thực quan tâm nhiều hơn đến bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, NHNN xem xét nên sửa Thông tư 06/2023/TT-NHNN cho “chuẩn”, bởi lẽ dự án BĐS, dự án PPP thì chỉ cần “đủ pháp lý” chứ không phải là “đủ điều kiện kinh doanh”, để các tổ chức tín dụng dễ hiểu, dễ làm và các chủ đầu tư không gặp trở ngại khi đề xuất vay tín dụng.

Ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) cho rằng, Thông tư 06 cũng như là các văn bản quy phạm pháp luật khác của NHNN đều được rà soát, chỉnh sửa để đảm bảo đáp ứng tối đa nhu cầu của thị trường.

“Vì vậy, sau khi Thông tư 06 được ban hành và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây, NHNN sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như phản hồi của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để NHNN xem xét; cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn, lành mạnh và không có rủi ro phát sinh. Đảm bảo Thông tư 06 đi vào cuộc sống và vận hành tốt, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS” – ông Quang nhấn mạnh.

Bộ Tài chính hiện đang nghiên cứu xây dựng Dự án Luật Thuế BĐS, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến BĐS và đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030. Bộ Tài chính cho biết, việc đề xuất xây dựng chính sách thuế BĐS sẽ được nghiên cứu, đánh giá kỹ khi dự án Luật được đưa vào chương trình và sẽ xin ý kiến rộng rãi các bộ, ngành, địa phương theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

H.Hương – M.Sang