Giao dịch bất động sản có nên qua sàn?

Tại phiên họp, báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về các giao dịch bất động sản (BĐS) thông qua sàn giao dịch BĐS (Chương VII dự thảo luật), nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch.

“Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch BĐS hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch BĐS là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, bền vững” - ông Thanh nói và cho biết, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS tại Chương VII dự thảo luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh BĐS. Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch BĐS”.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn cho rằng, luật phải bảo vệ khách hàng và người mua nhưng một số quy định trong luật chưa bảo vệ doanh nghiệp.

Theo ông Tuấn, dự thảo luật đưa ra nhiều định chế khác nhau, yêu cầu trách nhiệm bảo lãnh, bảo đảm đầu tư, ký quỹ. Việc yêu cầu nhiều điều kiện sẽ tạo gánh nặng tài chính nhất định, nếu thực hiện đúng thì sẽ khó. “Quy định quá lớn khiến chi phí cao, đẩy vào giá BĐS. Nếu bảo vệ khách hàng thái quá, phần nào đó sẽ ảnh hưởng tới thị trường” - ông Tuấn nói.

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhìn nhận, thực tế việc giao dịch qua sàn trong thời gian qua đã thực hiện, khuyến khích nhưng có nhiều hệ lụy. Điều kiện, yêu cầu, quy định của sàn do khuyến khích nên chưa được rõ ràng, giao dịch để lại hệ lụy, ảnh hưởng đến người mua, xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp nhất là chủ đầu tư không công khai minh bạch.

“Trước nhu cầu chung đặt ra, theo kinh nghiệm một số sàn giao dịch trái phiếu, Chính phủ mong muốn trong thời gian tới sẽ đề xuất theo hướng bắt buộc giao dịch qua sàn BĐS để đảm bảo công khai, minh bạch, kiểm soát chống thất thu thuế, tạo nên hoạt động đảm bảo để bảo vệ người mua nhất là các tài sản lớn. Kết nối hệ thống thông tin của sàn, gắn với hệ thống cơ sở quốc gia để công khai, minh bạch giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định” - ông Sinh cho hay.

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, thị trường BĐS đang rất khó khăn, dự thảo luật ban hành liệu có đáp ứng việc tháo gỡ khó khăn, tiếp tục vận hành thông suốt hay không, vì đây là thị trường quan trọng liên quan tới nhiều thị trường khác.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Đại hội Đảng lần thứ XIII đã chỉ rõ cơ cấu lại thị trường BĐS, đất đai, tài nguyên đất để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả cao. Vừa phát triển, vừa phải quản lý chặt chẽ vì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vừa chú trọng phát triển nhưng phải đảm bảo được quản lý chặt chẽ.

Nhấn mạnh “cung vượt cầu thì thị trường sẽ khó khăn; ngược lại cầu vượt cung thì lại khan hiếm, tích trữ, đầu cơ”, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu, cần rà soát trong luật đã có mục nào điều chỉnh chưa? Vai trò điều phối chung của Nhà nước như thế nào? Tránh việc xin - cho, đình trệ thị trường. “Quan trọng là kiểm soát được dòng tiền, chứ không phải ép người ta lên sàn. Thị trường cần để tự do theo nguyên tắc thị trường” - Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh đồng thời đề nghị làm rõ những trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đảm bảo nghĩa vụ tài chính, pháp lý, khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa nộp nhưng đã có hợp đồng bán nhà...

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS là vấn đề lớn, nếu quyết định không thận trọng sẽ tạo ra sơ hở, tiêu cực, tham nhũng, thất thoát cho các nhà đầu tư không đủ năng lực, đặc biệt là năng lực tài chính. Vì vậy, đề nghị Ủy ban Kinh tế phối hợp với cơ quan soạn thảo, các cơ quan liên quan rà soát kỹ, căn cứ pháp lý, thực tiễn thực hiện các điều kiện cần thiết để quy định cụ thể, rõ ràng, thống nhất.

V.Thắng