Khó khăn xử lý tiền đặt cọc cho 'nhà trên giấy'
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng lại áp dụng Bộ luật Dân sự để nhận tiền đặt cọc của người dân. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc. Cơ quan quản lý nhà nước tại TPHCM đang gặp nhiều khó khăn khi xử lý những tranh chấp về khoản tiền này.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA): Quy định “đặt cọc” là “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” rất cần thiết trong quan hệ giao dịch dân sự quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Tuy vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà trên giấy, nhất là đất nền, nên đã xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất” đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” nên đã nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới “đầu nậu, cò đất” còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty cổ phần địa ốc Alibaba.
Báo Đại Đoàn Kết cũng đã có nhiều bài viết phản ánh về tình trạng huy động vốn trái phép tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là “nhà trên giấy”) diễn ra tại TPHCM. Đơn cử trường hợp người dân phản ánh, kiến nghị liên quan đến việc huy động vốn tại dự án Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng tại số 218 đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, TP Thủ Đức.
Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM cho biết sẽ tiến hành kiểm tra, trường hợp phát sinh hành vi vi phạm hành chính sẽ xử lý theo quy định hoặc tham mưu Giám đốc Sở Xây dựng kiến nghị Chủ tịch UBND thành phố xử lý theo đúng quy định nhưng chưa được Sở Xây dựng công khai kết quả, người dân vẫn phải tự đi đòi quyền lợi.
Liên quan đến vấn đề trên, lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cho biết, ngày 5/5/2020 Sở đã có Công văn số 4699 kiến nghị Bộ Xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng tại các dự án. Tuy nhiên, đến nay chưa nhận được văn bản phúc đáp của Bộ Xây dựng.
Về vấn đề tiền đặt cọc, Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, chủ đầu tư bất động sản muốn huy động vốn phải có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng. Trường hợp các chủ đầu tư huy động vốn để thực hiện dự án thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà không tuân thủ quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 điều 19 của Nghị định 99/2015 của Chính phủ, trong đó không có văn bản đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, là vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản. Căn cứ điểm đ khoản 4 và điểm p khoản 6 Điều 58 Nghị định số 16/2022 của Chính phủ, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là: Buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, trường hợp giao dịch dân sự về huy động vốn mà mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, thì các giao dịch dân sự về huy động vốn sẽ bị vô hiệu (thuộc chức năng giải quyết của tòa án…).
Có thể thấy, để giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tiền đặt cọc cho nhà trên giấy, Sở Xây dựng dẫn nhiều điều luật, nghị định để xử lý, tuy nhiên, để đảm bảo các quyền lợi về số tiền đặt cọc (thời điểm được nhận lại tiền, hình thức nhận lại như thế nào, lãi suất ra sao - PV) cho người dân lại rất khó khăn. Ngoài ra, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, do đó rất khó xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hiện Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV. Một trong số các vấn đề được đưa ra thảo luận tại nghị trường đó chính là vấn đề đặt cọc khi mua bán nhà trên giấy. Theo ban soạn thảo, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, đồng thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Hy vọng, khi dự thảo Luật đi vào thực tiễn sẽ chấm dứt những bất cập về tiền đặt cọc tại dự án “nhà trên giấy” đang diễn ra.