Hiện thực hóa nhà ở xã hội

Tuy nhiên, quá trình triển khai còn gặp nhiều khó khăn. Phát biểu tại kỳ họp thứ 13 của HĐND TPHCM diễn ra mới đây, ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho rằng quy trình nhà ở xã hội (NOXH) vướng ngay khâu đầu tư là quy hoạch, trong đó có dự án không nằm trong quy hoạch phân khu 1/2.000 nên khâu xin chủ trương đầu tư rất khó khăn.

Báo cáo của UBND TPHCM cũng nêu lên một số bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ để các dự án NOXH được triển khai thuận lợi. Về bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất. Thực tế thì các doanh nghiệp đã tạo lập quỹ đất bằng cách tự thỏa thuận với người dân chi phí giải phóng mặt bằng nhưng chưa có hướng dẫn đưa chi phí này vào giá thành thực tế triển khai dự án. Về quy hoạch, chưa bố trí quỹ đất cho phát triển NOXH trong một số đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, khu công nghiệp, khu chế xuất... làm ảnh hưởng sự chủ động trong chuẩn bị quỹ đất làm NOXH mang tính dài hơi và căn cơ. Về cơ chế chính sách, mức cho vay chưa được tăng và đối tượng vay chưa được mở rộng.

Cũng ở vấn đề này, nhiều quy định về NOXH chưa thật rõ ràng. Nhiều người băn khoăn: NOXH có được thế chấp, chuyển nhượng không?

Điều 19 Nghị định 100 ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định (được bổ sung tại Nghị định 49/2021) thì người mua, thuê mua NOXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo quy định, người mua, thuê mua NOXH chỉ được phép thế chấp ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó hoặc được thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Còn việc mua bán, chuyển nhượng, Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định: Bên mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà. Trường hợp có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó, hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Chỉ sau 5 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế, bên mua NOXH mới được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà mua NOXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Cần lưu ý, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định mọi trường hợp bán NOXH không đúng quy định thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NOXH. Nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Nhìn chung NOXH là nhu cầu rất lớn của xã hội. Nhất là với các đô thị lớn, khi số lao dộng nhập cư đông, rất thiếu chỗ ở. Tuy nhiên, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, rất cần nhìn nhận vấn đề một cách tổng thể. Đặc biệt là ở các khâu: bố trí quỹ đất hợp lý của địa phương, nguồn vốn từ ngân hàng (cho doanh nghiệp xây dựng vay với mức lãi suất ưu đãi; cho người được mua NOXH vay với lãi suất thấp dưới 5%/năm, thời gian vay kéo dài hơn 20 năm). Cùng đó là mở rộng đối tượng người được mua NOXH cũng như thông thoáng hơn về quy định chuyển nhượng NOXH. Đồng thời, tăng cường quỹ NOXH cho thuê, thuê mua.

Ngọc Quang